原告杨高尚诉被告焦**、郝**确认合同无效纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨高尚因与被告焦**、郝**确认合同无效纠纷一案，于2015年2月12日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告杨高尚的委托代理人寇**，被告焦**、郝**的委托代理人晋二军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨高尚诉称：原告与被告焦**在房屋租赁合同关系存续期间，被告焦**于2014年7月份，在未提前通知原告的前提下，将原告所租赁房屋出售给被告郝**，且已办理过户登记，二被告买卖行为侵犯了原告的优先购买权。原告就此事多次向二被告协商未果，故诉至法院，请求判令：1、确认被告焦**与被告郝**签订的《房产买卖合同》无效；2、诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告焦**辩称：1、原告杨高尚与被告焦**所签订的租赁合同早已到期；2、被告焦**同时出售的房屋一共六间，并非原告所主张的单套房产；3、房屋在出售之前被告焦**已经尽到了通知义务；4、房屋出售后须经房管部门公告等一些强制手续，而原告杨高尚在其期间并没有优先购买权。综上原告诉请不符合法律规定，请求依法驳回。

被告郝**辩称：本案所涉房产已出售给被告郝**是事实，并且依照法律程序办理了房产过户手续，被告郝**共购买了焦占科六间房屋，价格四百多万元，并不是一间，另外被告郝**购买房屋之后，多次通知原告腾出房子，但是原告一直没有搬。购房合同是在公平的方式下签订的，没有违反法律规定，原告诉请没有法律依据。

根据原被告的诉辩意见并征得双方当事人的同意，本院归纳本案争议焦点为：1、二被告之间的房屋买卖合同是否侵犯了原告的优先购买权；2、二被告上述买方协议是否符合法律规定的无效条件。

原告杨高尚为支持自己的主张，向本院提交的证据有：

1、原告与被告焦**签订的房屋租赁协议两份。证明原告与被告焦**之间存在房屋租赁关系，房屋租赁协议第5条2款约定了原告有优先购买权和被告应尽的提前3个月通知义务。2、建行存款凭条一组。证明原告按约定每季度向被告焦**的女儿缴纳相应的房租，2014年3月1日交款凭证是交付到2014年6月1日的房租，双方在2011年没有再续签房屋租赁合同，双方之间存在无固定期间的租赁合同关系。3、营业执照一份。证明原告租赁被告房屋是用于网吧的合法经营；4、房产证复印件一份。证明二被告将房屋过户的事实。

被告焦**对原告提交的第1组证据真实性无异议，但认为该证据证明了双方租赁合同早已到期。第2组证据与本案无关。第3组证据真实性无异议。第4组证据无异议。

被告郝**对原告提交的第1、2组证据有异议，被告郝**不是上述证据的当事人，故对上述证据不予质证。对第3、4组证据真实性无异议。

本院查明

本院对原告杨高尚提交的证据经审查后认为，因被告焦**对第1组证据真实性并无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。第2组证据与本案待证事实并无关联性，对该组证据不予确认。第3、4组证据真实性本院予以确认。

被告焦**为支持自己的主张，向本院提交房产证一份。证明被告焦**出售房屋为六间，并非原告诉请的一间。同时证明，办理房产证前、后，原告均没有提出优先购买的意愿。

原告杨高尚对被告焦**提交的证据真实性无异议，但需要说明的是，原告租赁被告焦**的房屋是六间，但只使用了四间，剩余的两间经过被告的同意由原告转租出去。被告郝**办理房产证的程序不能证明被告焦**已经尽到通知原告优先购买的义务。

被告郝**对被告焦占科提交的证据无异议。

本院对被告焦占科提交的证据经审查后认为，因双方当事人对该证据真实性并无异议，故本院对该组证据真实性予以确认。

被告郝**为支持自己的主张，向本院提交房产证一份。证明被告郝**在2014年从被告焦**手中购买了本案六间房屋，并依法进行过户。

因原告杨高尚及被告焦**对上述证据均无异议，故本院对该组证据予以确认。

根据上述有效证据和当事人当庭陈述，本院确认以下案件事实：

2008年12月22日，原告杨高尚与被告焦**签订房屋租赁协议，协议约定：被告焦**将自己所有的位于许昌市魏都区五一路中段大众苑门面房（上下两层，共六间）租赁给原告杨高尚，租金3000元／月，租期自2008年12月22日至2010年2月28日止。上述房屋租赁协议到期后，原告杨高尚与被告焦**于2010年2月28日再次签订房屋租赁协议，该协议约定租金为30000元／季度，租期自2010年2月28日至2011年2月28日止。合同到期后，原告杨高尚与被告焦**未在签订新的房屋租赁合同，但上述租赁房屋仍由原告杨高尚占有使用，原告杨高尚每月仍支付给焦**房屋租金。2014年7月9日，被告焦**将上述房屋过户到被告郝**名下。后被告郝**要求原告搬出本案所涉房屋未果后，于2014年11月24日，向本院提起诉讼（另案处理），要求杨高尚搬出上述房屋。原告杨高尚以二被告之间过户行为侵犯到承租人优先购买权为由，提起本案诉讼。

本院认为

本院认为：《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。依照此规定，无论被告焦**出售涉案房屋的行为是否侵犯了原告的优先购买权，其要求确认二被告之间房屋买卖合同无效的诉讼请求均不能成立，故其该诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《最**法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

裁判结果

驳回原告杨高尚的诉讼请求。

案件受理费2300元，由原告杨高尚负担.

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十一日