王**与黄**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**与被上诉人黄**房屋租赁合同纠纷一案，不服湖滨区人民法院（2015）湖民初字第02147号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭审理了本案，上诉人王**及委托代理人王**，被上诉人黄**的委托代理人马**均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明：2013年7月13日，黄**与王**签订1份房屋租赁合同，合同主要约定：甲方（黄**）将位于三门峡市文明路与茅津路东南角原土地局办公楼茅津路东侧门面房出租给乙方作商业使用。租赁期限为2013年9月15日至2014年9月14日止。该房屋租金按50元／㎡计算，不包含税金（如乙方需要房屋租赁发票，税金由乙方负担），年租金为壹拾陆万捌仟元整，提前一个月交清下一年度租金，即每年7月1日前交清下一年度租金。水电费押金1万元，缴纳房租时一并交清。租赁期内，出现下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任。合同自甲方书面通知送达之日起30日内解除：乙方拖欠租金、水电费等其他费用超过60天。租赁期满乙方如无违约行为，在同等条件下对该房屋有优先租赁权。乙方若要求在租赁期满后继续租赁该房屋的，应当在租赁期满前30天书面通知甲方，甲方应当自收到乙方通知后10天内对是否同意续租作出书面答复。否则视为同意续租。双方续约的，应当重新签订租赁合同，否则视为租期视为不定期，租金同本合同。乙方逾期交付租金，每逾期一天，须按所欠租金金额的10%向甲方支付违约金，直至清偿之日止。如逾期30天，甲方有权解除合同。租赁期内，本合同因一方单方违约终止合同的，违约方除赔偿守约方的实际经济损失外，还需要向守约方支付2万元违约金。上述合同租赁期满后，王**继续使用租赁房屋，黄**未提出异议，王**于2014年9月26日缴纳租金5万元，于2015年1月5日缴纳租金1万元，于2015年2月25日缴纳租金1万元，于2015年3月9日缴纳租金1万元。之后，因王**没有继续缴纳租金，黄**于2015年4月17日书写1份通知，载明：“王**：现就你租赁我位于三门峡市文明路与茅津路东南角原土地局办公楼茅津路东侧门面房相关事宜再次通知你：根据双方2013年7月13日签订的“房屋租赁合同”约定，你应在2015年4月17日前向我缴纳下一租金年度全年的房屋租金，现你已向我缴纳租金8万元，剩余租金88000元，虽经我多次催要，但至今仍未能向我缴纳。为妥善解决问题，请你在接到本通知之日起三日内向我缴纳本租赁年度剩余租金88000元，逾期，我将按照双方2013年7月13日签订的“房屋租赁合同”约定，解除与你签订的“房屋租赁合同”，并追究你的违约责任”。黄**于2015年4月22日通过河南省**公证处将上述通知送达王**。黄**因王**没有支付余下租金，并将房屋返还，故诉至本院，要求依法解除双方签订的“房屋租赁合同”；要求王**返还房屋，并支付拖欠的房屋租赁费7万元（截止到2015年8月10日）；要求王**支付违约金2万元。

一审法院认为

原审法院认为：原、被告签订的“房屋租赁合同”系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，属有效协议，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。本案原、被告在“房屋租赁合同”期满后，原告继续使用租赁物，被告未提出异议，双方应当按照原“房屋租赁合同”继续履行，但租赁期限为不定期租赁。根据双方合同约定被告应当于2014年7月1日前交清下一年度的租金，而被告截止2015年3月9日缴纳8万元租金。根据双方关于解除合同的约定，被告拖欠租金，原告有解除合同的权利。故原告于2015年4月22日向被告送达的解除合同通知书具有法律效力，双方于2013年7月13日签订的“房屋租赁合同”于2015年4月25日解除。合同解除后，被告应当将租赁的房屋返还于原告。原告主张截止2015年8月10日的租金7万元以及违约金2万元，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称，其不拖欠原告房租和水电费，该辩称与本院查明的事实不符，本院不予采信。被告辩称原告多次停电，致使原告无法正常经营，致使饭店关门歇业，造成损失。该辩称系另一个法律关系，被告可另行主张权利，本案中本院不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，最**法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决：一、原告黄**与被告王**于2013年7月13日签订的“房屋租赁合同”于2015年4月25日解除。二、被告王**于本判决发生法律效力之日起20日内将三门峡市文明路与茅津路东南角原土地局办公楼茅津路东侧门面房（涉案房屋）返还于被告黄**。三、被告王**于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告黄**租金7万元和违约金2万元。案件受理费2050元，减半收取1025元，由被告王**负担。

上诉人诉称

宣判后，王**不服，向本院提起上诉称：原审判决不应依据双方2013年7月13日签订的房屋租赁合同，合同期满后，双方口头约定再租一年，租金是按照上诉人的经济情况交纳，不是按照原合同交纳，但上诉人保证不拖欠租金为原则，因此，上诉人无权以违约为由解除合同；被上诉人在租赁期内采取停水断电方式致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成巨大损失，应承担违约责任。

被上诉人辩称

被上诉人辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，由于上诉人没有按照合同约定按期交纳租金，并经多次催告，上诉人仍然拒绝交纳，上诉人已构成违约，上诉人应承担相应的责任。

本院查明

二审查明事实与原审一致。

本院认为

本院认为：双方对签订“房屋租赁合同”的真实性无异议，合同到期后，上诉人继续承租房屋，被上诉人未提出异议，该事实双方亦无异议，应予认定。由于上诉人没有按照合同约定按期交纳租金，在经过被上诉人催要后，上诉人仍不能按照原“房屋租赁合同”继续履行合同义务，上诉人已构成了违约，应承担相应的责任。上诉人称合同期满后租金是按照上诉人的经济情况交纳，不是按照原合同交纳，但上诉人保证不拖欠租金为原则，被上诉人对此不予认可，上诉人未能提供相应证据，该理由不能成立；上诉人称被上诉人在租赁期内采取停水断电方式致使上诉人无法正常经营，给上诉人造成巨大损失，被上诉人应承担违约责任，但上诉人未能提供相应损失的证据，亦没有提出反诉，对此问题上诉人可另行主张。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2050元，由上诉人王**承担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月三十日