陈**与任焕*房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

审理经过

原告陈**与被告任焕*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告任焕*提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭对两案合并进行了审理。原告陈**及委托代理人马*，被告任焕*及委托代理人侯宝亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告陈**诉称：原、被告于2014年4月1日签订房屋买卖合同，合同约定被告将位于东风丽景5号楼9层东户的房产出售给原告，原告当日即支付被告1万元定金，后原告了解到该房屋已被出售，被告根本无法履行合同约定，被告对这一事实也予以认可。原告要求按照合同约定支付违约金2万元。

被告辩称

被告任焕*辩称：被告方没有违约，不应承担违约金。原告在双方签订房屋买卖合同之前，已经对房屋的情况进行了核实，而且房屋买卖是通过中介机构的。原告在交过部分房款后，由于客观原因，将原有购买房屋由901室变成了802室，而且原告也继续缴纳了房款，说明原告对房屋的变更是认可的。现在房屋已经交付，钥匙也在原告处。

反诉原告任*珍诉称：2014年4月1日双方签订房屋买卖合同，合同约定任*珍将位于东风丽景5号楼的房产出售给陈**，合同借款为27.5万元，但陈**仅支付部分房款，剩余35890元未付。要求支付剩余房款35890元及利息1000元，共计36890元。

反诉被告陈**辩称：本案争议房产为特定房产，即东风丽景5号楼9层东户，而非任焕*所称的5号楼房产。双方签订的房屋买卖合同明确约定，任焕*将房产更名到陈**名下，陈**支付剩余275000元房款。事实上，该房源已不存在，合同目的不能实现，被告严重违约，应支付违约金。

原告陈**为证明诉称、反诉辩称事实及主张，向本院提交的证据有：1、原告身份证复印件1份，证明原告的身份。2、买卖合同复印件1份，证明原、被告之间的买卖合同关系以及双方对于违约责任的约定。3、2014年4月1日收据复印件1份，证明原告向被告支付了1万元定金。4、购房合同复印件1份，证明原告新购房产系原告与开发商直接交易获得，与被告无关。5、录音光盘和书面整理资料各1份，证明原告新购房产并非被告为其调换的。

被告为证明辩称事实和反诉称事实及主张，向本院提交的证据有：1、工商银行交款凭证复印件1份，证明原告已交纳房款229110元，双方已经履行了买卖合同。2、2014年4月28日收据复印件1份，证明原告实际购买的房产是802号，原告对房产的更换是认可的。

本院查明

经审理查明：任焕*系郑州**建筑段（以下简称洛阳建筑段）职工，2014年4月1日，任焕*（甲方）关于出售单位分配的团购房，与陈**（乙方）签订房地产买卖成交合同确认书，约定：“甲方自愿将坐落在东风丽景5号楼9层东户的房产（以下简称901号）出售给乙方；甲乙双方协商成交价为人民币275000元；合同签订当日，乙方向甲方支付购买定金人民币10000元，剩余房款双方协定，由任焕*负责将房名更到陈**名下后，陈**将剩余款加起来共275000元全部付清（275000元包括房款，契税、维修基金、办证费）；在本合同签订后，甲方未经乙方同意不得将所售房屋现有装修格局进行人为改动及损坏，不得将该房产不买于乙方或再专卖他人，故意刁难。如有违约，甲方应付给乙方相当定金数额双倍的违约金20000元整”。合同签订当日，陈**向任焕*支付购房定金10000元，并通过中**银行以汇款方式向郑州铁路资金结算所洛阳结算室支付购房款229110元。此后，任焕*未将合同预定的房产交付陈**，并称由于客观原因无法将该房产交付给陈**。陈**得知该情况后，要求任焕*双倍退还房屋定金，并找洛阳建筑段协商此事。

陈**（买受人，乙方）与洛阳建筑段（出买人，甲方）经过协商，签订了保障性住房配售协议，约定：“乙方所购买房屋坐落位置：三门峡市东风南路东，黄河东路西，小区名称“铁道.东风丽景”。乙方所购买房屋具体楼房号及面积：三门峡“铁道.东风丽景”小区1号楼1单元8层02室（以下简称802号），该房屋建筑面积（暂定）为78.7平方米。乙方所购买房屋价款：按暂定建筑面积计算该房每平方米2745元，总房款216031.5元，优惠2％后总房款为214796.15元。乙方已交房款214796.15元”。对于陈**2014年4月1日交纳的房款229110元，洛阳建筑段于2014年4月28日出具收据1张，收据摘要载明：“收陈**缴三**风丽景1-8-02号房款”。2014年8月25日，陈**向洛阳建筑段补交了剩余房款（契税等费用）9792.94元，洛阳建筑段出具收据1张，摘要载明：“收陈**补缴三**风丽景21-803房款等”。对保障性住房配售协议以及两张收据中房屋的房号不一致，陈**称，实际入住房号是803，802是由于笔误导致写错。

陈**认为，与任焕*签订房屋买卖合同后，任焕*未按约定将合同中约定的房产（901号）交付并变更到陈**名下，构成违约，应按合同预定支付双倍于定金的违约金20000元。任焕*认为，虽然陈**最终购买的并非双方合同约定的房产，但房产的更换是经过原告同意的，而且正是基于购买该处房产（901号），陈**才有资格购买任焕*单位的其他处房产（802号），因此，陈**应按双方签订的合同支付剩余房款35890元并支付利息1000元。

本案在审理期间，本院对郑**路局洛阳建筑段三门峡房产处谢书记进行调查，谢书记称：“2011年单位建房，当时向下属的各个单位都发了通知，让需要房子的职工报名。职工任焕*就报名了，定是901号。之后任焕*一直没有交钱，单位就把这套房子卖给他人了，当时我们也没有给任焕*说，因为她没有交钱。到后来才知道，任焕*将该房产挂到中介转卖。通过中介卖给陈**，他们签订合同到房产处查时，已经告知他们901号房产已经卖给他人，后给陈**调整到802号房。”

本院认为

本院认为：被告在没有取得901号房产时，就与原告签订“房地产买卖成交合同确认书”，属于无处分权人处分他人财产，且没有得到权利人追认，或签订合同时取得处分权，故该合同属于无效合同，双方当事人因该合同取得的财产应当予以返还。

关于本诉部分。原告主张被告支付违约金2万元，因该合同属于无效合同，支付违约金无事实和法律依据，不予支持。但被告应当将收取原告的10000元定金予以返还。

关于反诉部分。反诉原告任焕*主张陈**支付剩余房款35890元及利息1000元，因双方的合同属于无效合同，房款的支付没有事实和法律依据，不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

被告任焕*返还原告陈**定金10000元。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。

驳回原告陈**的其他诉讼请求。

二、驳回反诉原告任**的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付本金延迟履行期间的债务利息。

案件受理费300元，由原告陈**负担150元，被告任焕*负担150元；反诉费用720元，减半收取360元，由反诉原告任焕*负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或河南省**人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省**人民法院（向本院提交上诉状应当附上诉费预收票据）。

裁判日期

二〇一五年三月三日