陈**与朱国苹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告陈**（以下简称原告）诉被告朱国苹（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理。依法由代理审判员孙*适用简易程序独任审判。被告于2015年11月6日提出司法鉴定申请，2016年1月22日，鉴定结束。本案于2016年2月23日、3月24日两次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李*以及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告起诉称：2014年7月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将自有房产杭州市余杭区塘栖镇绿荫街177号商铺出租给被告。租赁期限为2014年7月5日至2016年7月4日，共计24个月。本合同约定年租金为48000元，一年一付，先付后用，水电、物业等生活费用均由被告自行承担。

合同签订生效后，被告支付了第一年即2014年7月5日至2015年7月4日的首期房租，但仍拖欠自2015年7月5日起的房租，相应的水电、物业费用至今尚未支付。原告多次与被告交涉要求其停止违约，但被告一直置之不理。鉴于被告逾期支付租金达1个月以上，已符合约定的解除合同的条件，原告遂诉至贵院要求解除租赁合同，并要求被告按照《租房补充协议》约定将175号与177号商铺中间的墙体砌回，足额支付相关欠缴费用并办理退房交接手续。根据申请人与被告签订的《房屋租赁合同》第五条第1款，“由乙方负担该房屋每年的税金”，房屋租赁期间自2015年1月1日起，被告未依约承担该税金款项，故要求被告支付房产税金。诉讼请求：1.判令解除原、被告双方的房屋租赁合同；2.判令被告立即腾空杭州市余杭区塘栖镇绿荫街177号房屋；3.判令被告将杭州市余杭区塘栖镇绿荫街175号，177号商铺之间的墙体砌回；4.判令被告结清欠缴的租金、物业费、水电费等各项费用共计人民币13832.72元（其中房租为12000元，暂计至2015年10月4日，此后按照租金48000元／年支付至实际腾退房屋为止；物业费985.92元，暂计至2015年9月30日，此后按照1元／平方米／月支付至腾退房屋为止；水费26.4元，暂计至2015年9月10日，此后按照实际发生支付至腾退房屋为止；电费820.4元，暂计至2015年10月8日，此后按实际发生支付至腾退房屋为止）；5.判令本案被告承担违约金人民币48000元；6.判令被告承担本案诉讼费用；7.判令被告承担2015年租赁房屋的税金972元，此后按照税务机关的标准计算至实际腾退房屋为止。庭审中，原告明确第一项诉请为：要求解除原、被告双方于2012年7月签订的房屋租赁合同。

原告为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述的证据有：

1.《房屋租赁合同》一份（签订时间2014年7月7日）、《租房补充协议》一份，用以证明原告与被告签订《房屋租赁合同》和《租房补充协议》的事实；

2.房屋所有权证一份、国有土地使用证一份，用以证明原告对出租房屋有合法产权的事实；

3.律师函一份、物业服务合同备案表一份，用以证明被告拖欠物业费的事实；

4.杭州余杭水务有限公司机打发票一份、国家电网电费查询记录一份（打印件），用以证明被告拖欠水电费的事实；

5.税收通用完税证明二份，用以证明被告拖欠税金费用的事实；

6.《房屋租赁合同》二份（签订时间分别为2011年6月26日和2012年7月24日）、《租房补充协议》一份（签订时间为2012年7月24日），用以证明原告与被告于2011年6月和2012年7月签订《房屋租赁合同》和《租房补充协议》的事实；

7.浙江**务所函一份、EMS快递单一份、快递结果查询单一份（打印件），用以证明原告发函要求被告履行合同，并由被告本人签收的事实；

8.中国工**行营业部补制收账通知一份、活期历史明细清单一份，用以证明被告向原告支付第一年租金的事实。

被告辩称

被告答辩称：对上述事实否认，被告于2015年6月底已经腾空房屋，且已搬出，是和原告协商过的。

被告未出示书面证据证明其答辩主张。

本院根据被告的申请，委托浙江**定中心对签订时间2014年7月7日的《房屋租赁合同》中被告签名的真实性进行司法鉴定。该中心出具司法鉴定意见书一份（浙江汉*（2015）文鉴字第761号）。

本院根据被告申请，准予证人施*、周*出庭作证。证人施*在庭审中陈述：被告在绿荫街开棋牌室，证人是被告棋牌室的顾客，被告的棋牌室去年6月份关门了，后来证人就不去了。证人周*在庭审中陈述：证人在绿荫街195号上班，证人是被告棋牌室的顾客，也是邻居。去年6月底的时候，被告棋牌室全部搬掉了。

本院查明

原告出示的证据，被告经当庭质证，对证据1予以否认，是口头约定，没有签订合同，被告房子租了，钱也付了，证据6中的《房屋租赁合同》和《租房补充协议》是被告签的；证据2是原告的，应该是真的；证据3，被告营业期间没有拖欠任何费用，所有费用都交过的，律师函是8月份的，2015年6月30日之后的费用与被告没有关系，被告在6月底就搬走了，2015年之前的物业费都交过的，对于物业服务合同备案表没有见过，不知道是否真实；证据4的真实性无异议，发票是2015年7月的，与被告无关，电费被告都按时交纳的，不可能欠这么多；证据5的真实性没有异议，但是到2013年房产税都是被告交的，口头约定之后是房东交的；证据7的函有收到的，但内容不认可，口头约定已搬出来了，交不起房租；证据8是被告交的房租费，是认可的，就这一笔交到银行了，其余的都是面对面支付的。经审查，证据1中被告的签名经司法鉴定非被告本人所签，故本院不予确认；证据2、5、6、7、8以及证据4中的杭州余杭水务有限公司机打发票符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据；证据3被告虽有异议，但未提出反驳证据，故本院对其真实性予以确认；证据4中的国家电网电费查询记录系无原件核对的打印件，且仅载明客户名称为陈**，并无证据表明系案涉房屋的电费拖欠数额，故本院不予确认。

司法鉴定意见书，原告经当庭质证，对真实性、合法性无异议，关联性有异议，虽然2014年7月的合同上不是被告的签名，但是根据被告的自认事实，合同租赁期内确实由被告使用177号房屋进行棋牌室的经营，且向原告支付一年租金的事实，被告也认可，原、被告存在事实租赁关系的事实清楚，根据合同法第二百三十六条，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，被告于2011年6月和2012年7月分别与原告签订租赁合同，与2014年签订的租赁合同的内容相一致，原告认为2014年原、被告签订的租赁合同合法有效；被告经当庭质证，无异议。经审查，司法鉴定意见书符合有效证据的采信规则，故本院确认其作为认定本案事实的依据。

证人施*、周*的证词，原告经当庭质证，对证人证言描述的关门的事实没有异议，对证明目的有异议，根据被告的自述，棋牌室关门是由于生意不好付不起租金，但租赁合同仍然有效，被告不能因为自身的经营不善，不向原告交付应承担的租金、物业费、水电费、房产税金，根据被告的自述，2015年6月底被告搬出去后，既未履行合同义务支付相关费用，也未将175号墙体砌回，应向原告支付诉讼请求中的费用。经审查，因原告对被告于2015年6月底关门的事实无异议，故本院对该事实予以认可。

根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：

2011年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其名下位于余杭区塘栖镇绿荫街177号房屋出租给被告，租赁期12个月，自2011年7月5日起至2012年7月4日止；被告承诺租赁该房屋仅作为精益棋牌营业用房使用；年租金27500元，被告负担该房屋税金；租金一年一付；原告收取被告押金4000元，被告退房时，结清水费、电费、物业费、有线电视费等一切被告应按时交纳的费用，交还钥匙后，由原告退还被告押金4000元；未经原告同意，被告不得转租、转借承租房屋；被告未经原告书面同意，转租、转借承租房屋，拖欠房租累计1个月以上的，原告有权解除合同，收回出租房屋，被告应按照合同年租金的100%向甲方支付违约金。双方还就其他事项进行了约定。庭审中，原告认可已收到被告支付的押金4000元。

2012年7月5日，原、被告又签订《房屋租赁合同》一份，除租赁期改为24个月，自2012年7月5日起至2014年7月4日止，第一年租金40000元，第二年租金41000元外，其余条款未发生变化。

2012年7月24日，原、被告以及邵**共同签订《租房补充协议》一份，约定被告承诺在退房时将175#-177#中间墙体予以还原。

2014年7月8日，被告向原告支付租金48000元。

2015年7月20日，原告向被告寄送律师函一份，要求收函后五日内支付2015年7月5日至2016年7月4日的房租或腾空房屋，将承租商铺恢复原状，否则将按合同约定追究其违约责任，被告于2015年7月24日收到该函。

2015年7月6日，案涉房屋所在的杭州市**业主委员会与杭州德**限公司签订《（前期）物业服务合同备案表》一份，约定由杭州德**限公司提供物业服务，第一阶段商铺物业费标准1元／月／平方米，物业服务期限为2015年7月1日至2018年6月30日。双方还就其他事项进行了约定。2015年8月13日，杭州金**限公司向绿荫街175、177号业主寄送律师函一份，要求其支付2015年1月1日至2015年6月30日期间拖欠的物业服务费1238元。庭审中，原告表示其诉请中的物业费985.92元由2015年1月1日至2015年6月30日的物业费和2015年7月1日至2015年9月30日的物业费两部分相加组成，其中2015年1月1日至2015年6月30日的物业费，根据律师函中175、177号共计拖欠的物业费1238元，按照175号与177号的面积比例（177号面积为126.4平方米，175号面积为131.44平方米）计算得出为606.72元，2015年7月1日至2015年9月30日的物业费按照1元／月／平方米计算，为397.2元。

2015年9月10日，杭州**限公司开具机打发票一份，载明案涉房屋2015年7月水费共计26.4元。

原告出示的填发日期为2009年11月17日的税收通用完税证上载明：“纳税人名称陈**，地址塘栖绿荫街175-177号，税款所属时期2009年10月31日，税种房产税、印花税、个人所得税，实缴金额合计972元”；填发日期为2010年6月24日的税收通用完税证上载明：“纳税人名称陈**，地址塘栖绿荫街177号，税款所属时期2010年5月31日，税种房产税，实缴金额972元”。

另查明，案涉房屋建筑面积为126.4平方米。

本院认为

本院认为，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，现并无证据表明原、被告在2012年7月签订的房屋租赁合同到期后另行签订过房屋租赁合同，租赁期满后案涉房屋仍由被告继续使用，被告也支付了2014年7月5日至2015年7月4日的租金48000元，原告亦未提出异议，故2012年7月签订的房屋租赁合同继续有效。现原告要求解除该份房屋租赁合同，而被告主张合同已经口头协商解除，故双方对于解除房屋租赁合同关系并无异议，争议焦点为合同的解除时间。对此，被告虽答辩称双方已口头约定解除合同，且其于2015年6月底已经搬出案涉房屋并已将钥匙交还原告，但其提供的证人证言仅证明其经营的棋牌室于2015年6月底关门，被告的其他答辩意见亦无相应的证据证明，故被告关于双方已口头约定解除合同的答辩意见，理由不成立，本院不予采纳。现被告至今未支付2015年7月5日至2016年7月4日的租金，经原告寄送律师函催告后亦未履行支付租金的义务，故原告要求解除双方于2012年7月签订的房屋租赁合同的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。现房屋租赁合同已解除，原告要求被告腾退案涉房屋，砌回175、177号商铺之间的墙体，并支付租金12000元、物业费985.92元以及水费26.4元的诉讼请求理由成立，本院予以支持。原告要求被告支付2015年9月11日起的水费数额、2015年租赁房屋的税金数额以及电费数额因无相应证据证明，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金48000元的诉讼请求，根据法律规定，违约金过高的，当事人可请求法院减少，现被告认为该标准不合情理，故本院酌情以48000元为基数，按中**银行短期贷款年利率4.85%，自2015年7月5日起计算被告应支付的违约金。综上，原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告陈**与被告朱国苹于2012年7月24日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除；

二、被告朱国苹于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区塘栖镇绿荫街177号的房屋腾退给原告陈**；

三、被告朱国苹于本判决生效后十日内砌回杭州市余杭区塘栖镇绿荫街175号与177号之间的墙体；

四、被告朱国苹于本判决生效后十日内支付原告陈**租金12000元（暂计至2015年10月4日，此后至实际腾退房屋之日止的房租按每日48000元／365天另行计算）；

五、被告朱国苹于本判决生效后十日内支付原告陈**水费26.4元；

六、被告朱国苹于本判决生效后十日内支付原告陈**物业费985.92元（暂计至2015年9月30日，此后至实际腾退房屋之日止的物业费按1元／平方米／月另行计算）；

七、被告朱国苹于本判决生效后十日内支付原告陈**违约金1700.73元（暂计至2016年3月24日，此后至实际腾退房屋之日止的违约金以48000元为基数，按年利率4.85%另行计算）；

八、驳回原告陈**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费1370元，减半收取685元，由原告陈**负担525元；由被告朱国苹负担160元，于本判决生效后七日内交纳本院。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省**民法院，并向浙江省**民法院预交上诉案件受理费1370元。对财产案件不服提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。【开户行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省**民法院，帐号：12×××68】。

裁判日期

二〇一六年四月十一日