北京美**限责任公司与北京富**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京美**限责任公司（以下简称美**司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2013）大民初字第4788号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，现已审理终结。上诉人美**司之委托代理人林**，被上诉人北京富**有限公司（以下简称富**公司）之法定代表人任树军及委托代理人张**参加了诉讼，原审第三人北京晟**有限公司（以下简称晟森林公司）经本院合法传唤，未到庭诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年3月，富**公司起诉至原审法院称：我公司与美**司于2007年12月21日签署了有关北京市大兴区×××16号会所（以下简称涉诉房屋）的房屋买卖合同。该合同约定：（1）我公司向美**司支付300万元房款后，租户王*向美**司支付租金中45%归我公司所有；（2）产权过户和房款付清后，租户王*支付的全部租金归我公司所有；（3）美**司应在300万元房款支付完毕后90个工作日内完成产权过户；（4）美**司应在房款付清后一年内腾退租户并完成房屋交付。合同签署且生效后，我公司按约定向美**司分期完成了700万元的付款，但美**司却严重违反约定，拒不履约：未将租金给付我公司，未按约定办理过户，未按约定腾退租户。因美**司的上述多项重大违约行为，直接导致我公司遭受了诉请中列举的各项经济损失，足以构成根本违约，应当承担相应的法律责任。因我公司提交的2008年5月9日票据（金额为80万元）上收款方为晟**公司，实际上系晟**公司代美**司收取的房款，故晟**公司应作为第三人查明事实。现我公司要求判令美**司向我公司：1、返还租金670139.18元；2、支付违约金969000元；3、赔偿腾退损失140万元；4、承担本案诉讼费。

一审被告辩称

美**司辩称：一、富**公司没有诉讼主体资格，涉诉合同没有履行。针对相同的诉讼请求和事实理由，富**公司已于2012年11月7日向原审法院提起诉讼。根据在案件中富**公司自行举证的产权人为任**的房产证，以及经当时案件主审法官依法查明的大兴建委存档的任**与我公司之间的合同，已经证明了富**公司不具备本案中提出诉讼请求的主体资格，富**公司只是受任**委托的付款代理人，而不是购房人，涉诉合同根本没有履行。二、退一步而言，即使不考虑诉讼主体资格问题，富宏达的诉讼请求亦是毫无依据的，依法应当全部驳回。分述如下：1、富**公司主张的租金没有事实和法律依据，且已过诉讼时效。富**公司的第1项诉讼请求租金计算是错误的。起诉状上所写的付款时间均不是事实，因此其计算租金首付的时间是错误的。另外，合同中明确约定了双方各自收取租金的比例，均应自行收取，我公司没有收取富**公司的所谓45%租金，没有返还租金的义务。2、富**公司主张违约金没有事实和法律依据，且已过诉讼时效。合同约定是在300万元付清的情况下90个工作日办理，实际上直到办理房产证时300万元还未付清。3、富**公司主张赔偿损失没有事实和法律依据，且已过诉讼时效。从证据上看，富**公司不存在任何经济损失，其唯一提供的一张收据也明显系伪造，上面还有其他单位的名称被覆写。直到现在房款仍未支付完毕，根据合同的约定，我公司仍没有交房的义务，所谓腾房损失又从何说起。富**公司所谓140万元损失，即使真的存在，也是其自行处置其民事权利的行为，与我公司无关，其也从未征求过我公司的意见。

被上诉人辩称

晟**公司未答辩，亦未到庭诉讼。

本院查明

原审法院经审理认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案晟森林公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点问题有二：一为富**公司是否为适格原告，二是富**公司是否付清房款700万元。

关于焦点**公司是否为适格诉讼主体，这需要探究富**公司、任**分别与美**司就涉诉房屋签订的协议究竟哪份是真实意思表示。首先，从协议的签订情况来看：任**与美**司于2008年3月7日签订的协议标明房屋价格为3854315元，约定双方签订协议时需要提交双方营业执照副本和法人代码证书副本并确保证件真实、有效，未约定对现有租户如何处理，亦未约定双方履行义务的期限和违约责任等；另外，协议的一方签订者任**为富**公司的法定代表人。富**公司与美**司于2007年12月21日签订的协议标明房屋价格为700万元，对双方权利和义务、违约责任、现有租户的处理均有明确的约定。其次，从合同履行上看：房款系由富**公司向美**司支付，任**所取得的涉诉房屋产权证上标明房屋规划用途为办公。美**司称富**公司只是任**委托的付款代理人，但未提交相关证据予以佐证。再次，从双方庭审陈述来看：美**司称2008年3月7日签订的协议上房屋价格为3854315元，但双方口头约定为700万元，为了避税才这么约定的；富**公司称为了避税才签订的前述协议。综上，法院认定虽就涉诉房屋签订了两份协议，但2007年12月21日签订的协议系双方真实意思表示，法院认定该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效。美**司称2007年12月21日与富**公司签订的协议未履行，实际履行的是2008年3月7日协议的意见，缺乏依据，法院不予采信。

关于焦点二富**公司是否付清房款700万元的问题，需要确定富**公司提出的每笔付款证据的效力。首先，富**公司提交的6张转账支票复印件，系从银行调取并加盖了银行印章，且已背书，故法院认定这6张转账支票上的金额已经实际支付给被背书人。这6张转账支票中有5张被背书人均为美**司，故法院认定美**司收到了这5张支票上的款项，即6062101元。美**司称这6张转账支票未能反映相关人已实际收到款项，缺乏依据，法院不予采信。美**司认为这些支票上用途写明房款的认可性质为房款，其他的款项不认可是购房款，但未提交证据以证明美**司与富**公司在收到这些款项时可能存在其他法律关系，故对美**司的前述意见，不予采信，法院认定前述6062101元均为购房款。出票日期为2008年5月9日转账支票显示被背书人为晟**公司（金额为80万元），富**公司称此笔款项系晟**公司代美**司收取的房款，仅提交证明晟**公司和美**司为关联公司的证据，因这两个公司均为独立法人，故富**公司的此项主张，证据不足，法院不予采信。其次，富**公司称其公司为美**司做了工程，后以工程款抵扣房款的方式向美**司支付了437899元，仅提交两张收条和一份美然绿色家园二期纱窗工程施工合同（合同款项为10万元），这些证据均不能反映抵扣的事实，故对富**公司的上述主张，法院不予采信。综上，法院认定富**公司已支付购房款6062101元。因富**公司认可于2008年12月31日向美**司借款30万元从购房款中予以抵扣，法院不持异议，法院认定富**公司支付的购房款为5762101元。

分析上述两个焦点问题后，法院逐一分析富**公司的各项诉讼请求。

关于返还租金的诉讼请求：富**公司和美**司于2007年12月21日签订的协议约定：富**公司向美**司支付300万元房款后，租户王*向美**司支付租金中45%归富**公司所有，产权过户和房款付清后，全部租金归富**公司所有。富**公司申请的证人王*仅向法院提交2009年6月30日之前向美**司支付租金的收据，富**公司未提交其他证据以证明美**司收取了2009年6月30日之后的租金。另外，富**公司未能提供证据以证明在2009年6月30日之前已付清房款300万元。富**公司要求美**司返还租金670139.18元的诉讼请求，缺乏事实依据和合同依据，法院不予支持。

关于违约金的诉讼请求：富**公司和美**司于2007年12月21日签订的协议约定：美**司承诺在富**公司全部房款交齐之日起一年内将现有房屋出租合同终止；美**司承诺在富**公司已付300万元房款，且积极配合并交齐全部美**司要求的过户手续资料后90个工作日内办理完毕过户手续。根据前文分析，富**公司未能提供付清全部购房款的证据，美**司已于2009年1月22日办理完房屋过户手续。另外，前文已论述富**公司要求美**司返还租金的主张缺乏依据。综上，富**公司要求美**司支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，法院不予采信。

关于赔偿腾退损失的诉讼请求：首先，关于140万元是否支付给了王*。美**司表示不知道王*腾退一事，不清楚王*对房屋有无装修，租赁合同已经丢失，经核实，知道王*已经腾退。富**公司主张为了让租户王*腾退，向王*支付了140万元。为此，富**公司提交支付给王*140万元的收据及王*、任**、卢*的银行卡查询详单，证人王*出庭亦认可收到富**公司支付的140万元，美**司虽不认可富**公司向王*支付了140万元，但未提交相反证据，故法院采信富**公司的主张。其次，富**公司与美**司签订的协议约定：富**公司交齐全部房款之日起一年内美**司将现有房屋出租合同终止。根据前文分析，富**公司尚未付清全部房款，美**司终止现有房屋出租合同的条件尚未成就。综上，法院认定虽富**公司在对王*进行腾退时，美**司终止王*出租合同的条件尚未成就，但富**公司确实已经给王*进行了补偿，王*对涉诉房屋进行了腾退，关于富**公司要求美**司赔偿腾退损失的诉讼请求，结合本案的具体情况并根据公平原则，法院确定140万元为宜。

据此，原审法院于2014年8月判决：一、于判决生效后十日内，北京美**限责任公司给付北京富**有限公司一百四十万元；二、驳回北京富**有限公司的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

判决后，美**司不服，上诉至本院称：一、购买涉诉房屋的是任树军，富**公司并非本案适格原告；二、原审判决已经明确认定富**公司尚未付清全部房款，据此我公司目前不存在腾退和交付房屋的义务，原审法院根据公平原则判决我公司支付富**公司腾退费用，有违双方当事人的合同本意，原审法院认定该笔费用为140万元，亦缺乏证据，且即使该笔费用真实存在，亦系富**公司自行处置其民事权利的行为，与我公司无关；即使我公司应该承担腾退费用，判决我公司承担全部的腾退费用，亦不合理；综上，原审法院认定事实和适用法律均存在错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回富**公司的诉讼请求。富**公司同意原审判决。晟**公司经本院合法传唤未到庭诉讼。

经审理查明：2007年12月21日，美**司（甲方）与富**公司（乙方，乙方处有任树军签字并加盖富**公司公章）就富**公司购买美**司位于北京市大兴区×××16号会所一事签订协议。该协议约定：第一条购买面积及用途，涉诉房屋四层共计建筑面积（产权证标明）为1219.72平方米（其中含小区监控室一间，约22平方米，该面积不包含在出售范围内，双方协商产权过户后此监控室作为甲方长期使用，并须乙方全力配合检查维修等事宜），该房屋用途为房屋产权证所规定的经营范围。第二条价格与付款方式及期限：1、房屋总价为700万元，此款不包含监控室售价；2、2007年12月15日签署本协议当日内乙方向甲方支付购房款300万元到甲方指定账户，支付300万元后，该会所租金45%归乙方所有；3、乙方承诺在首期款项支付完毕后45日内，将建委及相关部门规定的全部产权过户资料备齐并提交至甲方；4、乙方承诺积极配合甲方办理房屋过户手续并在产权过户的同时支付剩余400万元房款；5、甲方承诺在乙方已付300万元房款，且积极配合并交**全部甲方要求的过户手续资料后90个工作日内办理完毕过户手续。第三条房屋状况及交接：1、待产权证过户完毕且乙方交齐剩余400万元房款之日起，原出租协议所约定房屋的租金全部归乙方所有；2、甲方承诺在乙方全部房款交齐之日起一年内将现有房屋出租合同终止，由乙方自行经营；3-7（内容略）。第四条违约责任：1、如甲方不能在本合同约定的时间内及时办理完毕过户手续，则甲方应按日向乙方支付已付房款的千分之一为违约金。2、（内容略）。双方签订上述合同时，涉诉房屋内有租户王*。

2009年1月22日，美**司将涉诉房屋过户至富**公司法定代表人任树军名下，房产证上写明房屋规划用途为办公。现租户王*已经从涉诉房屋内腾退。

原审庭审中，富**公司称已向美**司支付了700万元（共支付730万元，2008年12月31日向美**司借款30万元从购房款中予以抵扣，抵扣后为700万元），并因腾退租户王*而支付140万元，王*将2010年12月31日前租金支付给了美**司，并多次向美**司催告和主张权利。为证明前述主张，富**公司提交以下证据予以佐证：

证据一、从银行调取的6笔转账支票复印件以及银行付款明细，均加盖了银行印章，和证据二一起证明付清700万元。这6张转账支票分别为：1、出票日期为2007年12月21日转账支票（金额为2562101元，支票号为13944676）；2、出票日期为2008年5月9日转账支票（金额为80万元）；3、出票日期为2009年7月31日转账支票（金额为100万元，用途为还款）；4、出票日期为2009年12月3日转账支票（金额为150万元）；5、出票日期为2010年3月24日转账支票（金额为40万元，用途为房款）；6、出票日期为2010年2月8日转账支票（金额为60万元，用途为房款）。除上述第2张票据被背书人为晟森林公司外，其他5张转账支票的被背书人均为美晟公司，金额总计为6062101元。前5张票据上载有出票人富**公司的银行账户为×××，与银行付款明细上的账户一致。

证据二、美**司、晟**公司、北京晟森林投资顾问**公司（以下简称晟森林投资公司）的工商档案，以证明晟**公司和晟森林投资公司初始设立时的法定代表人和实际控股人均为杨*，美**司与晟**公司互为股东，这三家公司在本案中为关联公司，进而证明证据一中第2张票据上的款项为晟**公司代美**司收取。上述档案显示，晟**公司和美**司的原法定代表人均为杨*，晟**公司的出资人有杨*、王**和美**司，美**司股东变更后有晟**公司，杨*为晟森林投资公司的法定代表人。

证据三、富**公司提交两张收条和一份美然绿色家园二期纱窗工程施工合同，以证明其公司为美**司做了工程，后以工程款抵扣房款的方式向美**司支付了437899元。这两张收条分别为：一为签名处为黄*出具的日期为2007年12月17日的收条，内容为收到富**公司任树军支票一张（支票号为13944676），金额为2562101元。经比对，该收条上所记载的支票号与证据一中第1张支票支票号一致。另一张为签名处为赵*出具的日期为2007年8月9日的收条，内容为今收到任树军交来工程款发票一张（支票号为02290656），金额为751795元。施工合同内容为美**司委托富**公司对美然绿色家园二期纱窗工程进行施工，工程总价为10万元，签订日期为2007年5月28日。

证据四、申请证人王*出庭作证。证人王*称：2006年3月22日与美**司签署了期限为8年的租赁合同，当年年底对涉诉房屋进行了装修，用于经营宾馆，2010年下半年美**司找到我说把我所承租的房子卖了，让我腾房子，因未到期我不同意走，后来美**司的老板和富**公司的老板将我叫到办公室，让我和富**公司老板任树军协调，后来定了140万元补偿我经营和装修费用，并签了协议，富**公司将款打给了我，我2010年年底搬出涉诉房屋。同时，证人王*开始称最后一次交纳租金时间为2009年6月，后又称已向美**司支付了至2010年12月31日的租金，并向原审法院提交了2009年6月30日之前的租金收据、租赁合同复印件、接收富**公司支付140万元的银行卡等。租赁合同显示出租方为晟森林投资公司。

证据五、支付给王*140万元的收据及王*、任**、卢*的银行卡查询详单（此三张详单均加盖银行印章）。收据的收款人处为王*，时间为2011年4月12日，载明今收到任**交来北京旧忠宾馆装修费140万元。王*的银行卡查询单显示2011年1月11日收到4笔款，数额分别为：20万元、20万元、10万元、40万元。经核实，该银行卡与证据四中证人王*的银行卡账号一致。卢*的银行卡查询单显示2011年1月11日分3次向王*打款，数额分别为：20万元、20万元、10万元。另有一张手写名称为任**的银行查询单显示2011年1月11日付款40万元。

证据六、特快专递邮件详情单3份（附律师函一份）、申通快递详情单4份（分别附通知书1份），以证明曾向美**司进行了催告和主张权利。3份特快专递邮件详情单发送时间均为2012年5月23日，收件人分别为杨**（美**司的法定代表人）、杨*（美**司的原法定代表人）、杨**×，内件说明显示为律师函，邮寄地址均为北京市大兴区×××19号，邮寄结果均显示为拒收。律师函主要内容为：富**公司已全额支付了房价款及履行了相关附属义务，但美**司未返还租金、逾期办理产权、拒不腾退租户及交房，要求美**司返还租金670139.18元、拒不腾退租户给其造成的直接经济损失140万元、逾期办理产权过户手续的违约金969000元。4份申通快递详情单时间分别为2008年11月20日、2009年10月19日、2010年8月11日、2011年7月28日，内件品名为通知，收件人均为杨维品，邮寄地址均为北京市大兴区×××19号，没有收件人的回执联。通知书上日期均与邮寄上日期一一对应。前三份通知书主要内容为要求美**司给付租金和逾期办理过户违约金，最后一份通知书主要内容为要求给付腾退租户的损失140万元。

美**司对上述证据发表如下质证意见：证据一中第1张支票本身无法证明其公司或被背书人实际收到了款项，第2张支票收款人为晟**公司，与本案无关，第3张支票用途上写明是还款，这是借款的一个还款，不是购房款，与本案无关，第4张支票用途上没有复印出来，这份证据不能证明其公司或被背书人实际收到相应款项，第5、第6张支票用途写明是房款，认可若实际收到这两笔款，这两笔款性质上为房款，但并不能证明款项收付情况。认可证据二的真实性，但不认可证明目的。认可证据三的真实性，黄*是其公司员工，赵*不是其公司员工，不认可证明目的；对施工合同真实性认可，但看不出抵扣款的事实，和本案没有关系。证据四中证人证言自相矛盾，且证言与其出示的证据相互矛盾；证人称租赁主体为其公司，但出示的租赁合同上租赁主体是晟森林投资公司；证人关于租金及搬出时间前后矛盾；对租金收据的真实性认可，因租赁合同是复印件，故真实性不认可。美**司表示不知道腾退这个事，不清楚王*有没有装修，经核实，王*已经腾退。认可证据五中收据原件与复印件一致，但不认可这份证据的真实性，存在伪造、变造的重大嫌疑；对银行卡查询详单上手写部分真实性不认可，对盖章部分真实性认可，对证明目的不认可。对证据六中特快专递邮件详情单3份（附律师函一份）真实性认可，但不认可证明目的。这3张邮寄单系由康**事务所寄出的，看不出由富**公司发出的，从邮寄单上看不出内件的内容或内容提要，邮寄时间为2012年5月23日，这个时间点早过了诉讼时效。对申通快递详情单4份（分别附通知书1份）真实性不认可，其公司未收到过相关邮件，且原件上看不出来其公司的签收记录，亦不能证明寄送的内容。

关于富**公司称以工程款抵扣房款的方式向美**司支付437899元，以及打入晟森林公司80万元是支付给美**司的房款这两项，法院要求富**公司提供当时的财务并进一步举证，要求美**司提供当时的财务往来账目。在规定时间内，双方均未向法院提交任何证据。

美**司认可只收到四五百万元房款，认可与租户王*签订了租赁合同，租金每年为325825元，但称租赁期限到2010年年底。原审法院要求美**司提供与王*的租赁合同时，美**司表示确实丢了。

美**司称涉诉房屋系出售给富**公司法定代表人任**个人的，与富**公司签订的协议未实际履行，富**公司只是任**委托的付款代理人，提交了2008年3月7日美**司（甲方）与任**（乙方）就涉诉房屋签订的协议予以佐证。该协议内容如下：一、购买房屋面积及用途（内容略）；二、价格1、按建筑面积计算，该栋楼单价为每平方米3160元，总金额3854315元。2、甲方承诺在乙方付清房款并准备齐过户所需全部资料后，甲方积极配合办理过户手续，所产生的全部费用由乙方承担。三、其他约定1、本合同签订时甲乙双方需提供以下证件的原件及复印件其所提供的证件真实、有效，否则应承担相应的法律责任。双方营业执照副本和法人代码证书副本。2、本合同在履行过程中如发生纠纷，甲乙方应友好协商解决。若协商不成，双方同意向房屋所在地人民法院提起诉讼。3、本合同自双方签字（盖章）并支付第一次房款之日起生效，未尽事项，双方可以另行签订补充协议。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。4、本合同及其附件，一式二份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。美**司称协议上的房款是为了避税，口头约定房款是700万元，涉诉房屋虽已过户至任**名下，但任**未付清全部房款。关于其为何在未依合同约定付清全款的情况下将涉诉房屋过户至任**名下，美**司称其公司老板与任**关系不错，基于信任提前过户至任**名下。富**公司认可协议的真实性，但认为这个是为了避税备案用的，双方实际履行的是美**司与富**公司签订的协议。

以上事实，有协议、租赁合同及证明、房屋所有权证、收据、特快专递邮件详情单及律师函、申通快递详情单及通知书、付款明细、转账支票清单、工商档案查询、房租收据、银行卡查询详单、施工合同以及双方当事人陈述等相关证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：关于富**公司是否是本案适格原告的问题，美**司认为其与富**公司2007年12月21日签订的协议未实际履行，其将涉诉房屋过户至任**名下系履行的与任**之间2008年3月7日签订的购房协议，购房人是任**，富**公司只是任**委托的付款代理人，就此其提供与任**2008年3月7日签订的房屋价格为3854315元的协议，但其又称双方口头约定房屋价格为700万元，为避税才在该协议中约定上述价格。比较上述两份协议的内容，2008年的协议中未约定对现租户如何处理，未约定双方履行义务的期限和违约责任等；而2007年的协议，乙方处除加盖富**公司公章外，亦有任**签字，且明确房屋价格为700万元，对双方权利和义务、违约责任、现有租户的处理均有明确的约定，结合任**系富**公司的法定代表人，房款系由富**公司向美**司支付，涉诉房屋产权证上表明房屋规划用途为办公且美**司未就富**公司收款系受任**委托提供证据等事实，原审法院认定双方之间实际履行的是2007年协议，富**公司是本案适格原告，并无不当，本院予以确认。

关于富**公司应否赔偿腾退损失140万元的问题，据美**司所述，其实际履行的是与任**之间2008年签订的合同，而根据该协议美**司在任**付清房款后其方具有过户义务，事实上2009年1月22日涉诉房屋即已过户至任**名下，而据美**司主张此时任**尚未付清房款，提前过户至任**名下是基于朋友之间的信任。从其上述主张可以看出，不论是2007年的协议还是2008年的协议，双方就协议中的条款并未严格执行，故存在美**司在富**公司未付清房款情况下，要求租户腾退涉诉房屋的可能。结合证人王*到庭有关美**司曾告知其已将涉诉房屋出售并要求其腾退的陈述，可以认定美**司事实上已开始履行其腾退涉诉房屋的义务。根据富**公司提交的支付租户王*140万元的收据以及王*、任**、卢*的银行卡查询详单以及证人王*的到庭陈述，在美**司未提供相反证据反驳上述证据的情况下，可以认定富**公司通过支付租户王*140万元完成了美**司未能完成的腾退义务。现富**公司要求美**司赔偿该部分腾退费用损失，应予支持，原审法院综合本案具体情况，予以支持，并无不当，本院予以维持。关于返还租金和违约金的诉讼请求，原判驳回，双方均未提出异议，本院亦不持异议。

综上所述，美**司的上诉请求不成立，本院不予支持。原判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费31114元，由北京富**有限公司负担29114元（已交纳），由北京美**限责任公司负担2000元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费17400元，由北京美**限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月二十五日