北京祺**有限公司与北京通**限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京祺**有限公司（以下简称祺跃华诚公司）因与被上诉人北京通**限公司（以下简称通**公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）年朝民初字第38694号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年9月，北京通**限公司起诉至原审法院称：2014年1月7日，我公司和祺**公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，3月11日，双方签订《延期付款补充协议》，根据上述合同及补充协议约定，祺**公司购买我公司开发的北京市朝阳区常通路3号院4号楼1层6单元101号房屋，房屋总价款6488640元，祺**公司采取分期付款的方式支付房款。现祺**公司已支付首期房款1946592元，尚有余款4542048元到期未支付。按照《延期付款补充协议》第一条、第二条的相关规定，我公司有权解除合同，祺**公司应按照房屋总价的20%支付违约金。我公司多次向祺**公司催要尾款未果，我公司于2014年7月22日向祺**公司发送解约函，解除双方购房合同，但是祺**公司一直未配合我公司办理备案解除手续。故诉至法院，请求：1.解除双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》；2.判令祺**公司配合办理北京市朝阳区常通路3号院4号楼1层6单元101号房屋备案解除手续；3.判令祺**公司支付违约金1297728元。

祺**公司在原审法院辩称并反诉称：我公司同意解除双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》，也同意配合通**公司办理北京市朝阳区常通路3号院4号楼1层6单元101号房屋备案解除手续。但是我公司不同意支付违约金，我公司认为违约金数额过高，同意按照同期银行贷款利率支付违约金。涉案房屋总价款6488640元，我公司已支付首期房款1946592元，尚有余款4542048元到期未支付。2014年7月22日，通**公司向我公司发出解约函解除双方签署的合同，但是至今却未能按约退还我公司已经交纳的首期购房款，我公司现提出反诉：1.确认双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除；2.判令通**公司返还我公司购房首期房款1946592元；3.判令通**公司向我公司支付逾期给付首期房款的利息（以1946592元为基数按同期银行贷款利率计算自2014年8月9日起至实际支付之日止）。

一审被告辩称

通**公司在原审法院反诉辩称：认可双方签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除。不同意退还购房首期房款1946592元，因为祺**公司还欠我公司违约金和印花税。印花税是我公司出的，金额为总房款的万分之五。按照合同约定，祺**公司应当在我公司发出解除函之日起10日内配合我方办理合同注销手续或者该商品房的返还过户手续，我公司才退还其首付款，因此祺**公司要求利息损失没有依据。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2014年1月7日，通**公司（出卖人）和祺**公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于北京市朝阳区常通路3号院4号楼1层6单元101号房屋，房屋总价款为6488640元，买受人于2014年1月7日之前支付首付款1946592元，于2014年3月15日之前支付尾款4542048元。该合同的附件九补充协议第六条第二款约定：“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。……”第十七条约定：“1.在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2.无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述注销手续，买受人除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之四的违约金。超过30日的，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金。……3.出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用（包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、出卖人为签订及解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及出卖人其他损失等）后的余额（如有）无息返还买受人，如买受人已付房价款不够扣除，出卖人享有继续追索的权利。……6.本合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失的。该等损失的抽象性虽难以精确量化，但各方诚信认可其在商业交易中确实存在，为避免届时难以精确衡量，故在此事先约定以违约金方式，尽量弥补损失，同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方嗣后均不再以‘违约金过分高于损失’等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。”

合同签订当天祺**公司支付了首付款1946592元，后因祺**公司不能按期支付尾款，双方于2014年3月11日签订《延期付款补充协议》，约定尾款4542048元延期到2014年5月15日支付，但是祺**公司至今没有支付该笔尾款。

2014年5月30日，泰和泰（北京）律师事务所律师代表通**公司向祺**公司发出律师函，通知祺**公司支付剩余房款及相应的违约金。

2014年7月21日，通**公司向祺**公司发出《解约函》，内容为因祺**公司未能在约定的时间内付清尾款，通**公司要求解除合同并按照合同约定扣除相应违约金，并要求祺**公司于2014年8月2日前配合通**公司办理预售登记注销等相关手续等等。祺**公司于2014年7月29日签收该函件。

另，通**公司为履行合同支出印花税3245元。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行合同义务。根据本案查明的事实，祺**公司未能在合同约定的时间内支付剩余购房款且经通**公司催告后至今仍未能支付剩余购房款，其行为已经构成违约。现双方均认可合同于2014年7月29日解除，法院不持异议。合同解除后，通**公司要求祺**公司配合办理涉案房屋的备案解除手续合法有据，法院予以支持。至于违约金，合同约定明显过高，法院酌情予以确定。

祺**公司主张通**公司返还购房首付款，法院在扣除其应当负担的相关费用后予以支持。祺**公司主张的利息损失没有依据，法院不予支持。

据此，原审法院于2015年1月判决：一、确认通**公司与祺**公司签署的《北京市商品房现房买卖合同》于2014年7月29日解除；二、祺**公司于判决生效之日起十日内协助通**公司办理北京市朝阳区常通路3号院4号楼1层6单元101号房屋备案解除手续；三、祺**公司于判决生效之日起十日内给付通**公司违约金三十五万元；四、通**公司于判决生效之日起十日内返还祺**公司购房首付款一百九十四万三千三百四十七元；五、驳回通**公司的其他诉讼请求；六、驳回祺**公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，祺**公司不服，向本院提起上诉，请求：1.请求撤销北京**民法院作出的（2014）朝民初字第38694号民事判决书第三项，并依法改判违约金为55998元；2.请求法院判令瑞**公司依法支付祺**公司购房款的相应利息（即1943347元为基数，按同期人**行贷款利率自2014年8月9日计算至实际给付之日）；3.请求判令本案诉讼费用由瑞**公司承担。其上诉理由是：祺**公司虽违约在先，但应承担违约责任的计算标准及方式有法可依，而原审法院未能适用相应的法律为裁判依据，在瑞**公司未能提供具体损失数额的情况下，仅凭主观酌定判断祺**公司应承担的违约金具体数额为适用法律明显不当。

通**公司同意原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述，《北京市商品房现房买卖合同》，《延期付款补充协议》，《解约函》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。祺跃华**司在履行《北京市商品房现房买卖合同》过程中，未能按照合同约定按期支付尾款，后祺跃华**司与通**公司于2014年3月11日签订《延期付款补充协议》，在该协议中，再次强调了祺跃华**司逾期付款的法律后果。后祺跃华**司未能按照补充协议约定的延迟付款期支付尾款，且经通**公司催告后至今仍未能支付剩余购房款，其已构成违约，应当承担违约责任。

违约金具有担保债务履行和惩罚违约及补偿无过错一方损失之功效，因此具有惩罚性和补偿性双重属性，违约金的设立目的在于保护依法成立的合同，促使双方当事人全面履行各自的权利义务。祺跃华**司与通**公司在买卖合同中亦明确约定了违约金具有惩罚性，因此通**公司主张违约金的请求有事实及法律依据。故原审法院结合本案实际情况，从公平角度对通**公司主张的违约金过高部分予以酌减，并无不当，本院予以维持。祺跃华**司作为违约方，其要求通**公司支付其已支付购房款的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现双方均认可买卖合同于2014年7月29日解除，本院对此予以确认。

综上，祺**公司的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费8240元，由北京通**限公司负担6180元（已交纳），由北京祺**有限公司负担2060元（北京通**限公司已交纳，北京祺**有限公司于本判决生效之日起七日内给付北京通**限公司）；一审反诉案件受理费11160元，由北京通**限公司负担10000元（北京祺**有限公司已交纳，北京通**限公司于本判决生效之日起七日内给付北京祺**有限公司），由北京祺**有限公司负担1160元（已交纳）。

二审案件受理费1199.95元，由北京祺**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日