陈**与北京龙**限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人北京龙**限公司（以下简称龙**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第21168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官邢*担任审判长，法官江*、法官郑**参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

龙**公司在一审中起诉称：龙**公司和陈**签订《北京市商品房预售合同》，约定陈**购买龙**公司开发建设的位于通州区梨园镇的“××苑”项目涉诉房屋。根据该合同之关于“前期物业服务”的约定，以及龙**公司与开发建设单位签订的《前期物业服务合同》、陈**签署的《前期物业服务合同》、《临时管理规约》等相关协议，由龙**公司为陈**等业主提供物业管理服务工作。龙**公司依约提供了相应的物业服务工作，但陈**至今仍未向龙**公司支付2013年7月1日至2015年9月30日的物业服务费。现龙**公司诉至法院，请求：1.判令陈**支付物业服务费人民币30203.55元；2.判令陈**支付延迟支付物业服务费的违约金5101.04元（暂计算至2015年9月30日，应计算至实际交纳物业服务费之日），以上两项共计35304.59元；3.诉讼费用由陈**负担。

一审被告辩称

陈**在一审中答辩称：不同意龙**公司的诉讼请求。龙**公司不具备为陈**所在物业管理区域，即涉案小区提供物业服务的资质，龙**公司无权要求陈**支付物业费及违约金。龙**公司具有三级物业服务资质，根据相关规定三级物业服务资质的企业只能管理15万平米的建筑面积，而本小区的建筑面积为163337平米，已经超过龙**公司所能够管理的上限。龙**公司提供的服务质量与合同约定标准差距明显较大，龙**公司没有按北京市物业管理办法规定履行公示义务。物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。物业服务企业应该于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。故请求法院驳回龙**公司的诉请。

一审法院查明

一审法院审理查明，龙**公司系以物业管理等为经营范围的企业法人，受开发商委托为北京市通州区“××苑”小区（以下简称涉诉小区）提供物业服务。陈*燕系涉诉小区1涉诉房屋（建筑面积172.1平方米，以下简称涉诉房屋）的业主。涉诉小区别墅物业服务费用为6.5元／平方米／月。

该院另查，2008年9月18日，北京**员会向龙**公司发放贰级资质等级证书。

该院经核实，陈**尚未向龙**公司交纳2013年7月1日至2015年9月30日期间的物业费共计30203.55元。

一审法院认为

一审法院经审理认为：龙**公司作为物业服务企业实际向陈**提供了物业服务，陈**亦实际接受了龙**公司提供的物业服务，其应向龙**公司交纳相应的物业费。现龙**公司要求陈**给付物业服务费的诉讼请求，理由正当、证据充分，一审法院予以支持。龙**公司要求陈**给付违约金的诉讼请求，因陈**并非恶意欠费，一审法院不予支持。陈**虽辩称龙**公司的物业服务超出资质等级所服务的建筑面积及存在诸多瑕疵，但未能提供充足的证据予以证明，故对其辩解意见不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零九条之规定，判决：一、陈**给付龙**公司自2013年7月1日起至2015年9月30日期间的物业服务费共计人民币30203.55元，于判决生效之日起7日内执行清；二、驳回龙**公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

陈**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：龙**公司为证明其主张提交的主要证据为双方所签订的《北京市商品房预售合同》中关于前期物业服务的附件，前期物业服务附件中关于物业企业资质、前期物业服务期限等均与实际情况不符。除签署物业服务附件外，龙**公司未提交任何证据证明其已为陈**提供了符合法定标准的物业服务。故请求依法改判龙**公司减收物业费或将案件发回重审。

被上诉人辩称

龙**公司同意一审法院判决，请求驳回陈**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据已查明的事实，龙**公司向陈**提供了物业服务，陈**亦实际接受物业服务，其应向龙**公司交纳物业费。2008年9月18日，北京**员会向龙**公司发放贰级资质等级证书，故陈**上诉称龙**公司超出资质等级服务的建筑面积，没有事实依据。陈**未能提供证据证明物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的证据，故陈**要求减收物业服务费用的主张，本院不予支持。应当指出，龙**公司作为物业公司应对房屋及配套设施设备和相关场地积极进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，加强与业主的沟通，对于业主反映的问题应及时有效解决，努力提升物业服务水平，与业主共建和谐有序的小区环境。综上所述，一审法院所作判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费341元，由北京龙**限公司负担49元（已交纳）；由陈**负担292元（于本判决生效之日起7日内交纳）。

二审案件受理费682元，由陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十六日