张**与北京东方**责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）张**与被告（反诉原告）北京东方**责任公司（以下简称：中**司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张**及其委托代理人于江*，被告（反诉原告）中**司的委托代理人冯**、曹**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告（反诉被告）张**诉称：2005年5月23日，张**与中**司签订一份房屋租赁合同。合同约定，张**以每年50000元的价格租赁中**司位于大兴**队部西侧的房屋及院落一处，房屋建筑面积292.88平方米，院内场地面积1721平方米。合同期限10年，自2005年12月1日至2015年11月30日，从合同签订之日起往后推半年为起租日起，租金每年50000元，交款方式为上交款，按年交纳，时间为每年12月1日前交。2005年5月开始至2005年11月底，张**陆续在院内建房520.8平方米，并且对原有房屋及新建房屋进行装修、安装暖气。同时张**在院内增建水电设施、铺设管道、安装电缆等，自合同签订后，张**严格履行了合同约定的义务。2010年3月，中**司的法定代表人曹**通知张**租赁的房屋要拆迁，要求张**赶紧停业。张**与曹**商议拆迁赔偿事宜，曹**言明公司拆迁时属于张**的赔偿，中**司会支付给张**。但是，中**司并未履行承诺，在其与拆迁人协议并领取拆迁补偿款后却拒绝支付属于张**的拆迁补偿。综上所述，中**司的行为已经严重侵犯了我的合法权益，故诉至贵院，诉讼请求：1、要求被告支付房屋重置成新补偿价303020元；2、要求被告支付附属物补偿款219146元；3、要求被告支付停产停业补助费1649610元；4、要求被告支付设备迁移费5355元；5、要求被告支付搬迁补助费28211元；6、要求被告支付区位补偿款882008元；7、要求被告支付追加补偿款2056953元；8、要求被告返还租金25000元，以上1-8项请求合计5169303元；9、诉讼费由被告负担。被告中**司的反诉请求不成立，我不同意被告中**司的反诉请求。

被告（反诉原告）中**司辩称：我公司对双方签订的租赁协议内容没有异议。我公司与张**签订的房屋租赁合同第10条第1款的约定，乙方即张**增建房屋后，折旧摊销期限为10年，如该房被征用拆迁，而且合同未履行完毕，甲方即我公司按10年折旧摊销值对剩余年限进行补偿，房屋拆迁归甲方即我公司。按照法院委托评估结果，张**增建房屋的原值为343555元，截止到本次开庭，租赁期限已经过8年半（从2005年12月1日起算）剩余年限1年半，则我公司对张**增建房屋的补偿金额应为343555元÷10年×1.5年＝51533.25元；关于张**对房屋的装修，土建以及附属物，应依据评估结果中的装修项目现价值为71621元，加上土建无争议现价值72807元和附属物现价值53127元，并扣除附属物中可以拆除移走的部分的价值后（比如立式淋浴炉10000元×70%，多功能自循环热水锅炉15000元×70%，铁水罐13000元×70%，合计26600元），由我公司对张**进行补偿，补偿金额应为170955元；关于停产停业补助费，因张**在租赁地点开办的饭店（北京同兴饺子馆）早在2008年11月14日即因自行停业连续6个月以上，被吊销营业执照，而拆迁发生在5年后的2013年5月，此时，我公司在此地开办的北京方**责任公司持有合法有效的营业执照，因此，停产停业补助费应归我公司所有，张**无权主张。另外，涉案房屋以租赁为主要用途，租赁合同剩余期限较短（合计10年，现只剩1年半），且张**长期拖欠租金，也请法院将此作为最终判决的考量因素；关于设备迁移费和搬迁补助费，因我公司在此处也有房屋和附属设施，也需要迁移和搬迁，因此，不应由张**独享；张**主张区位补偿款882008元和追加补偿款2056953元，没有事实和法律依据；张**要求返还半年租金合计25000元，没有事实依据，实际情况是，张**拖欠自2009年12月1日起至今的租金合计225000元未付。

被告（反诉原告）中**司反诉称：2005年5月23日，反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同一份，合同约定，反诉人将坐落于大兴**大队部西侧的房屋及场地出租给被反诉人作饭店使用，租期10年，自2005年12月1日至2015年11月30日，每年租金为人民币50000元整，按年缴纳，被反诉人应提前15日预交下年租金，被反诉人逾期交付租金的，每迟延支付一日，赔偿反诉人年租金1%作为违约金，被反诉人未按规定定期支付租金的，反诉人可随时终止合同，收回房屋。合同签订后，反诉人如约将房屋及场地交付给被反诉人使用。反诉人在最初4年尚能按时交纳租金，但自2009年12月1日起，被反诉人经反诉人多次催要，至今仍未支付任何租金。为维护原告的合法权益，根据房屋租赁合同的相关约定，反诉人特提起反诉，反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人于2005年5月23日签订的房屋租赁合同；2、责令被反诉人立即将其承租的反诉人的坐落于大兴**大队部西侧的房屋及场地腾退返还给反诉人；3、责令被反诉人立即向反诉人支付自2009年12月1日至2014年5月31日止的房屋租金225000元；4、责令被反诉人向反诉人支付逾期付款违约金1483666.66元；5、本案反诉费由被反诉人承担。

原告（反诉被告）张**反诉答辩称：不同意反诉人的反诉请求。对于交纳租金的期限我有异议，在2009年12月份，我已经将2010年11月30前的租金实际交付，并不拖欠反诉人租金。后续的租金我认为不应计算。2010年3月份，反诉人的法人曹**通知我不让我经营了，当年5月份反诉人就开始陆续在我承租的东北侧原停车场建房，我就没有办法实际经营了。当时我是不同意反诉人建房的。我不存在违约行为，不同意支付违约金，即使有租金问题，也已超过诉讼时效。

本院查明

经审理查明：2005年5月23日，中**司（以下简称：出租人、甲方）与张**（以下简称：承租人、乙方）签订房屋租赁合同。合同约定：“根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确甲方与乙方的权利义务关系，经双方协商一致签订本合同。第一条、租赁范围，出租房屋位于北京市**佟场大队部西侧，建筑面积292.88平方米，院内场地面积1721平方米。出租房屋内及院内具体房屋、底墒构筑物及其附属设施、设备见附件1（清单），该清单作为本合同的附件，作为合同约定交付乙方使用和乙方在合同期满后作交还甲方时的验收依据，与本合同具有同等法律效力；第二条、租赁期限、用途，该房屋租赁期限共10年，自2005年12月1日起至2015年11月30日止，注，从合同签订之日起往后推半年为起租日期。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为饭店使用。租赁期满后，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；第三条、租金的支付方式，该房屋每年租金为人民币50000元，租金总额为人民币500000元。租金按年交纳，乙方应提前15日预交下年房租。在合同有效期内，租金不予调整，乙方应按时交纳由其负担的费用，甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用。乙方必须于本合同签订之日起“”日内向甲方支付相当于2个月租金的履约保证金，连同第1年房租一起交纳。如乙方租赁期内拖欠水、电、暖气、电话费及物业费等各项时，或合同履行期内因乙方过失造成出租房屋毁损而乙方未能及时修复，导致甲方自行或委托第三方修复，或因乙方违约须向甲方支付违约金的，甲方有权从保证金中直接支付，支付后乙方须于15个工作日内补齐保证金，否则甲方有权解除本合同，违约责任由乙方承担。房屋、院落、水电等设备设施由乙方自行修复（租期内）；第四条、租赁期间相关费用，在租赁期内水、电、气、电话、有线电视、卫生费等费用由乙方支付。承租前的上述费用由“”交付。如乙方需要水、电扩容，其申请、安装费用由乙方承担；第五条、房屋的交付及返还，甲方应于“年月日”前将房屋按约定条件交给乙方，经双方交验后，移交房门钥匙及“”后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，乙方应返还房屋及其附属设施，甲、乙双方应结算各自应承担的费用。乙方自行建设房屋及其所有房屋的装饰、装修租期满后归甲方所有。乙方返还甲方房屋后，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置；第六条、租赁期间房屋修缮，在租赁期间，甲方应保证出租房屋的使用安全，定期对房屋进行维修保养。但因乙方使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方必须负责修复或经双方协商后进行经济赔偿；第七条、违约责任，因甲方原因未按时交付出租房屋供乙方使用的，每迟延交付房屋一日，赔偿乙方年租金1%的违约金，该违约金直接从乙方应付房租中扣除。甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，乙方因此所受损失由甲方负责赔偿，乙方有权向法院起诉和申请执行。乙方逾期交付租金的，每延迟支付一日，赔偿甲方年租金1%的违约金，与应交房屋租金一并支付给甲方。租赁期间，乙方因特殊原因中途退租的，乙方应提前1个月书面通知甲方，经甲方书面同意后，应向甲方支付一个月租金的违约金后及时腾退。乙方在未征得甲方书面同意或无故退租的，应向甲方支付相当于剩余租金20%的违约金。乙方有下列情行之一的，甲方可以随时终止合同，收回房屋。乙方擅自将房屋转租、转让或转借。乙方利用承租房屋进行非法活动的。乙方未按规定定期支付甲方租金。如乙方逾期不搬迁，甲方有权向法院起诉和申请执行。甲方因此所受损失由乙方负责赔偿；第八条、免责条件，房屋因不可抗力的原因导致和造成乙方损失的，双方互不承担责任；第九条、争议解决方式，本合同在履行中发生争议，双方协商解决，协商不成双方同意由人民法院裁决；第十条、其他约定事项，乙方增建房屋后，请有关部门对其面积进行核量，对造价进行评估定价，并由甲方办理相关房产手续，产权归甲方。其所折旧摊销年限10年。如该房被征用拆迁，而且合同未履行完毕，甲方按10年折旧摊销值对剩余年限进行补偿。房屋拆迁归甲方。乙方在租用期间，对房屋所有设施有保管和维修的权利，如发生破坏或盗窃的行为，乙方有责任制止或报案，并及时通知甲方，对由此造成的经济损失，乙方应承担一定的责任；第十一条、本合同未尽事宜，按中华人民共和国合同法及北京市的有关规定，经双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等法律效力，本合同及附件一式两份。甲、乙各执一份。任何一方不得单方面修改或者取消合同。”房屋租赁合同签订后，中**司依合同约定将张**承租的房屋及场地交付给张**使用，张**向中**司交纳租金。张**在承租使用中**司房屋租赁期间经中**司同意，在其承租的院内增建了房屋。在承租房屋场地期间将饭店改造成浴池，并将浴池北侧增建的房屋和该院西侧原中**司的房屋改造成歌厅及增添了锅炉、水罐等附属物。2010年5月份，中**司在张**承租的房屋东侧偏北又建主体为钢结构，顶部为彩钢板结构，室内为通体房屋。2010年11月份，张**承租中**司的房屋及场地被列入拆迁范围，拆迁公司为北京**限公司。2010年12月份，张**承租中**司的房屋及场地被停水停电，致使张**无法正常经营，后张**与中**司就赔偿问题协商未果。

2013年5月8日，北京**限公司（以下简称：收购方、甲方）与北京东方**责任公司（以下简称：被收购方、乙方）签订国有土地使用权收购补偿合同。合同原定：根据中华人**管理法、中华人**管理法实施条列、北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见的通知京政发（2002）4号以及国家和北京市其他有关法律、法规和文件的规定，依据甲方与北京**储备中心大兴区分中心签订的大兴新城核心A-1组团、A-2组团土地一级开发项目委托开发协议书，就乙方使用的国有土地收购事宜，甲、乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，经充分协商，订立本合同；拟收购土地的基本情况，乙方同意甲方收购补偿其位于大兴新城核心区范围内的国有土地。该宗土地总面积为1727.96平方米，四至范围如下，东至大兴区黄村镇佟场村土地，南至黄前路，西至大兴区黄村镇佟场村土地，北至大兴区黄村镇佟场村土地。国有土地使用证证号为京兴国用（2007出）第00116号，原土地取得方式为出让用地。该宗土地现仍在经营中，土地权属界线完整，属大兴新城核心区土地及地上物实施收购用地范围内；收购土地的补偿及补偿费的支付，经甲、乙双方协商，确定上述国有土地使用权收购补偿款总额为人民币11700000元，本土地使用权收购为大兴新城核心区范围内收购用地；补偿支付时间及方式，在2013年5月10日前乙方将该宗土地及地上地下附着物交付给甲方，并协助甲方完成土地注销或变更登记手续。在上述手续完成后3日内甲方一次性支付乙方上述全部补偿款。

本院在北京兴**估有限公司调取的中**司的房屋拆迁补偿款价格单等材料内容证明：被拆迁人，中**司，被拆迁人地址，北京市大兴区黄村镇佟场村南，土地证照面积1727.96、实测建筑面积（含租赁建筑面积）1128.44、自建建筑面积1128.44、营业面积1099.74，区位补偿价4727699（含征地补偿费每亩220000元），4157472（已扣除征地补偿费每亩220000元），停产停业补助1649610元，房屋重置成新价款792333元，搬迁补助费28211元，附属物补偿价款219146元，设备迁移费5355元，追加补偿4847873元，合计11700000元。

2013年9月6日，中**司向本院递交评估申请，申请对张**于2005年在大兴区黄村镇佟场村南我公司院内自建（增建）房屋的原值（评估基准日为2005年11月30日）和张**在我公司院内所有房屋装修的现值（评估基准日以现场勘查之日为准）进行评估。2013年12月28日，北京京**限公司以京评（涉）字2013第3054号出具的价格评估报告书评估结论为：经运用成本法、市场法评估，评估对象：1、无争议房屋原值人民币343555元；2、有争议房屋原值人民币2956元；3、装修项目现价值人民币71807元；4、土地无争议项目现价值人民币72807元；5、土地有争议项目现价值38141元；6、附属物现价值53127元。2014年3月31日，中**司支付评估费16300元。

上述事实，有双方当事人的陈述、庭审笔录、房屋租赁合同、中华人民共和国国有土地使用证、国有土地使用权收购补偿合同、拆迁补偿价格评估报告、房屋拆迁补偿价格结果通知单、非住宅评估单、非住宅付款单、现场勘查笔录、北京京**限公司出具的价格评估报告书、评估费票据等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人应对自己提出的诉讼请求，提供证据加以证实，否则将承担举证不能的不利后果。张**与中**司签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，且房屋租赁合同的内容未违反法律、法规强制性规定，应属有效。双方均应当按合作协议的约定履行义务，享受权利。房屋租赁合同签订后，中**司将房屋、场地交付给张**承租使用，张**向中**司交纳租金。张**在承租使用中**司房屋、场地期间虽经中**司同意，但未经过有关部门审批，便在其承租房屋的院内增建了房屋，将饭店改造成浴池，并将浴池北侧的房屋和该院西侧原中**司的房屋改造成歌厅及增建了锅炉、水罐、等附属物设施。2010年5月份，中**司开始在其公司出租给张**房屋东北侧的院内停车场开始建房，严重影响了张**的正常经营。2010年12月份，张**承租中**司的房屋、场地及周边房屋被拆迁，造成张**实际经营的洗浴、歌厅被停水、停电。本案的被拆迁人为中**司，且中**司向开发商提供了相关材料，获得了拆迁补偿款，但张**在承租中**司房屋、场地期间增建的房屋和增添的附属物在评估范围内。根据本院查明的事实，本着公平、公正的原则妥善处理双方当事人的诉求。张**在承租中**司房屋、场地期间增建的房屋及附属物经北京兴**估有限公司评估，增建房屋面积为429.495平方米，营业面积为400.795平方米，停产停业补助款每平方米为1500元，400.795平方米乘以停产停业补助款每平方米1500元，经计算，停产停业补助款为601192.5元；张**承租期间增建的房屋本院确定其房屋重置成新补偿款为274109.50元；附属物补偿款219146元，设备迁移费5355元，搬迁补助费28211元。对张**要求中**司支付房屋重置成新补偿款、附属物补偿款、设备迁移费、停产停业补助费、搬迁补助费合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对张**要求中**司支付区位补偿款、追加补偿款、返还租金的请求，本院不予支持。张**继续承租中**司房屋租赁合同的目地无法实现，故对中**司要求解除中**司与张**签订的房屋租赁合同的请求，本院予以支持。对中**司要求张**将其承租的中**司坐落于大兴区佟场村南的房屋及场地腾清后返还给中**司的反诉请求，本院予以支持。对中**司要求张**支付房屋租金及逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款、第一百一十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告（反诉被告）张**与被告（反诉原告）北京东方**责任公司于二零零五年五月二十三日签订的房屋租赁合同；

二、被告（反诉原告）北京东方**责任公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张**房屋重置成新补偿款二十七万四千一百零九元五角、附属物补偿款二十一万九千一百四十六元、停产停业补助费六十万一千一百九十二元五角、设备迁移费五千三百五十五元、搬迁补助费二万八千二百一十一元，合计一百一十二万八千零一十四元；

三、原告（反诉被告）张**于本判决生效后十日内将其承租被告（反诉原告）北京东方**责任公司坐落于大兴区佟场村南的房屋及场地腾清后返还给被告（反诉原告）北京东方**责任公司；

四、驳回原告（反诉被告）张**的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）北京东方**责任公司其他反诉请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

诉讼费四万七千九百八十五元，由原告（反诉被告）张**负担三万元（已交纳），由被告（反诉原告）北京东方**责任公司负担一万七千九百八十五元（于本判决书生效后七日内交纳）；评估费一万六千三百元，由原告（反诉被告）张**负担八千一百五十元（于本判决书生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京东方**责任公司负担评估费八千一百五十元（已交纳）；反诉费一万零八十九元，由被告（反诉原告）北京东方**责任公司负担（已交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年八月二十二日