北京首**管理中心与北京**有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京**管理中心（以下简称原告）与被告北**有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人樊金刚、被告委托代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我中心受北京**集团委托，负责首都机场集团经营性房产的租赁管理。2009年10月21日，我中心与被告订立《房屋租赁合同》，将位于北京市顺义区首都国际机场货运路×号的房屋出租给被告经营员工食堂，租赁期限3年，自2010年5月28日至2013年5月27日。租赁期满后，双方未再续签合同，我中心多次通知被告腾空并返还租赁房屋，被告却拒不腾退，并占有使用至今。我中心特诉至法院，请求判令：1、被告腾退返还位于北京市首都国际机场货运路×号由其承租的房屋及院落；2、被告按照每日355元的标准支付2013年5月28日起至被告实际腾退上述房屋及院落之日的占有使用费；3、被告按照每日130元的标准支付自2013年5月28日起至实际腾退上述房屋及院落之日的赔偿金。

被告辩称

被告辩称：我公司同意腾退房屋并按照每天355元的标准交纳租金，但要求原告补偿我公司在原房屋基础上扩建的135平方米房屋的相关费用约200多万元及工资补偿金若干。另外，我公司法定代表人丁**日常就居住在涉案房屋中，原告应当解决其住处问题。2013年3月份左右我公司曾以支票形式向原告交纳过下年度租金，但是原告方并未收取。

本院查明

经审理查明：原告受首都**公司委托经营其名下的投资性房产。2009年10月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同书》一份，原告为出租方（甲方）、被告为承租方（乙方），约定甲方将座落于北京市顺义区首都机场货运路×号（首都机场内）的房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积为455平方米，租赁用途为经营员工食堂，租赁期为三年，自2010年5月28日至2013年5月27日，房屋租金每建筑平方米每天0.78元，年租金（按365天计算）合计13万元，合同期内总租金为39万元，物业、能源费乙方自行承担，自2010年7月1日起，租金由甲方收缴，乙方应按甲方要求在每年6月1日前向甲方指定账户一次性支付次年租金，乙方也可以支票或者支付现金的形式支付租金……乙方逾期支付租金的，应按日交纳未付部分的千分之三作为滞纳金。合同第六条第（二）款第6项约定：乙方经甲方书面同意后方可对租赁房屋及相关附属物进行改建（造）、装修等改变、添加行为，相关费用由乙方自行承担。……（4）乙方在承租期间内进行的任何装修、添附、加工行为均系乙方为其经营所需采取的自愿行为，甲方对此不承担任何责任，亦不对乙方该行为所形成的所有财产承担任何责任，甲方在收回房屋时，无需对乙方进行任何赔偿。……（8）租赁期满，未有续签房屋租赁合同的，乙方须在合同期满之日起15个工作日内将自有设备、物品及时搬出租赁房屋及相关附属物，否则视为乙方自愿放弃所有财产，甲方对此享有任意处分权。合同第七条第（一）款约定：本合同签订同时，被告与北京首**有限公司签订的原合同废止，租赁价格与原合同一致。合同第八条第（二）款第4项约定：本合同期满，乙方若要续签合同应提前三个月通知甲方，待合同相关事宜达成新的一致意见后，重新订立房屋租赁合同，否则合同关系到期自动终止，乙方应即时腾退房屋，逾期未腾退的，甲方有权全额扣除履约保证金，并以年租金的千分之一按日起算赔偿金额，每逾一日，递增千分之一，以此类推。

上述合同到期后，双方未再续签新的合同，被告一直使用涉案房屋至今。原告提交“北京首**管理中心业务洽谈表”一份，欲证明合同到期后，双方在2013年6月26日就房屋租赁问题进行洽谈的情况，其中洽谈内容记载“收回原天然气液化站库房，此处房产”，洽谈结果记载“1、我方提出两个月内腾出，退回房产，2、对方提出需考虑”，该洽谈表下方“相对方”一栏有被告法定代表人丁**的签字。被告称双方进行过三次洽谈，原告提交的洽谈表只是其中一次洽谈的记录，双方在2013年5月8日进行洽谈时原告主动提出续租的问题，双方2014年10月27日的洽谈达成了一致意见：1、被告2014年5月28日腾退房屋，原告免除被告一年的租金，2、在完成建设以后被告有优先承租权。被告提交《保证书》一份及电子邮箱发件记录截图打印件一张，《保证书》的内容为被告向原告保证在2014年5月27日之前将租赁房屋交还原告，鉴于在被告与动力能源公司签订房屋租赁合同后的经营过程中对房产进行了建设和装修，投入大量资金，且与员工终止劳务合同后需支付较多的补偿金，被告将承担较大的费用支出，因此恳请原告能够适当照顾其困难，同意其如下要求：1、免除被告2013年5月28日至2014年5月27日期间的租赁费用，2、原告对租赁房屋重新进行规划建设后，能够按被告目前租赁面积（455平方米）租赁给被告。原告认为保证书是被告单方出具，对其没有约束力，并对电子邮箱发件记录的真实性不认可。被告称其在2013年5月7日曾向原告支付2013年至2014年度的租金，但原告拒收，原告称由于租赁合同到期前双方未达成新的一致，其没有义务接收被告交纳的租金。

原告称其法定代表人丁**1999年从北京首都国际机场天然气管理处承包了涉案房屋所在的库房及对应的室外面积用于经营餐饮业，丁**承包库房后对原有建筑进行了重建，才建成现有的涉案房屋。被告提交丁**与北京首都国际机场天然气管理处于1999年3月5日签订的《承包经营合同》、房屋设计图纸对此予以证明，并申请证人李*出庭作证称：“大约在1998年的时候，刘*找我去给田园快餐帮忙设计餐厅，我是工程师，当时不忙就帮忙设计了框架，原来的库房已经很荒了，我设计之后还负责监督现场施工，有时候去现场看看，后来给了我500元还是1000元报酬记不清了，我不知道现在餐馆叫什么，跟我也没有关系。”原告对被告提交的图纸不予认可，认为《承包经营合同》与本案无关，证人证言不能证明被告建造了涉案房屋，即使被告对涉案房屋有改建或加建也是发生在1999年，在双方租赁合同签订之前，与本案无关，不应由其承担赔偿责任。

经查，在原、被告之间的租赁合同履行过程中，被告除使用涉案房屋外，还将涉案房屋对应的院落作为停车场实际使用，被告在合同履行过程中另在院落内将原有的厕所改建为二层彩钢结构的小楼。被告称该二层彩钢结构小楼的占地面积为91平方米，现在一层是厕所，二层其用来办公和住宿。经询该建筑是否经过合法审批，被告称消防部门曾出具过消防监督检查记录，并提交该记录。经查，该“消防监督检查记录”上有消防监督检查员的签名，但未加盖消防管理部门公章，内容为2012年7月12日检查时发现被告餐厅西南侧临时建筑使用可燃材料搭建，存在火灾隐患，要求立即将可燃材料拆除改用非燃材料。原告称被告搭建该临时建筑并未通知原告。

案件审理中，被告提交“关于腾退房屋的补偿诉求”，内容为要求原告补偿其修建主体房屋320平方米以及完善主体房屋结构135平方米的费用200万元，1999年下岗至今的工资约54万元，保留其新建的占地面积91平方米的自住办公室或解决其现在的住房困难问题。经询，被告称该“诉求”是其法定代表人丁**写的，不作为反诉请求提出，仅作为抗辩意见提出。

另查，上述租赁合同签订后，被告并未向原告交纳履约保证金。

以上事实，有投资性房产委托经营协议书、房屋租赁合同书、业务洽谈表、北京首**有限公司食堂合作经营合同、保证书、等书证及当事人庭审陈述在案为证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务。本案中，原告与被告之间的《房屋租赁合同》在履行到期之后，双方未就租赁问题达成新的一致意见并重新签订租赁合同，双方之间的租赁合同关系已经终止。按照合同约定，合同终止后，被告应腾退涉案房屋，逾期未腾退的，应承担相应的赔偿责任。故原告要求被告腾退涉案房屋及其实际使用的院落有合同及法律依据，本院支持。合同终止后，被告继续占用承租房屋及院落，应向原告支付相应的占有使用费，原告关于房屋占有使用费的主张并无不当，被告亦表示同意支付，本院对此不持异议。关于赔偿金问题，被告在合同到期后拒不履行腾退房屋的合同附随义务，有违诚实信用原则，亦使原告丧失了与他人订立合同的机会，造成相应的损失，双方合同中虽对赔偿金有明确约定，但该约定明显高于原告可能受到的实际损失，本院根据有关法律规定并结合原告可能受到的损失酌情予以降低。被告关于其修建主体房屋、完善主体房屋结构的补偿问题，以及被告法定代表人丁**的工资问题及住房问题与本案并非同一法律关系，且被告亦未就与其有关的内容提出反诉，本案中不宜一并处理，被告或其法定代表人可与相关主体之间另行解决。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告北京**有限公司于本判决生效之日起十五日内将其通过二〇〇九年十月二十一日签订的《房屋租赁合同书》从原告北京**管理中心处承租的位于北京市顺义区首都机场货运路×号（首都机场内）的四百五十五平方米的房屋及该房屋对应的院落腾空交付原告北京首都机场空港物业管理中心；

二、被告北京**有限公司按照每日三百五十五元的标准向原告北京**管理中心支付自二〇一三年五月二十八日起至上述第一项的房屋及院落实际腾空交付原告北京**管理中心之日止的房屋占有使用费；

三、被告北京**有限公司按照每日三十元的标准向原告北京**管理中心支付自二〇一三年五月二十八日起至上述第一项的房屋及院落实际腾空交付原告北京**管理中心之日止的赔偿金；

四、驳回原告北京首**管理中心的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十元，由被告北**有限公司负担（原告北京**管理中心已预交，于本判决生效后七日内给付原告北京**管理中心）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月十日