葛**与赵**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告葛**与被告赵**、被告北京**纪有限公司（简称金**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告葛**及其委托代理人杨**、赵**，被告赵**，被告金**公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告葛*强诉称：2012年12月6日，赵**以杨**的名义与我签订《房屋买卖居间合同》，赵**将位于门头沟区x101号房屋（简称101号房屋）以76万元的价款卖与我，金**公司是居间人。在签订合同当日，我向被告赵**交付了5万元定金。双方在合同中约定买卖的房屋于开发商交钥匙当天进行房屋交验，交验完毕当日将房屋的钥匙交与我。2013年1月3日，涉诉房产交钥匙，赵**、杨**与我去办理入住手续，因安置大厅休息，故未办理，二人协助我办理了车位租赁手续。2013年1月5日，已过房屋交验期，赵**表示其并非涉诉房产所有权人，不同意将房屋出售给我，我诉至法院，要求继续履行合同。（2013）门民初字第2142号民事判决以所有权人杨**拒绝追认被告赵**的售房行为为由驳回了我的诉讼请求，该判决已经生效，我与二被告签订的房屋买卖行为已归于无效。因赵**违背诚实信用原则，金**公司未尽居间方应尽的审查义务，致使我信赖利益受损。因二被告的过错致使我丧失了2012年底购买当年同等价位楼房的机会，二被告应当赔偿房屋增值差价损失。此外，因房屋没有按时到位，致使我发生租赁费2万元、搬家费1500元及车位租赁费2600元。我的诉讼请求为：1、判令赵**双倍返还定金10万元，并按照中**银行同期贷款利率支付自2012年12月6日至实际返还定金之日的利息损失；2、判令金**公司返还中介费13800元；3、判令二被告赔偿原告自2013年12月14日至提起本次诉讼之日房屋增值差价38.4万元；4、判令二被告赔偿原告车位租赁费2600元，房屋租金20500元，搬家费1500元。

被告辩称

被告赵**答辩称：我仅同意返还葛**5万元定金，不同意其他的诉讼请求。

被告金*阜业公司答辩称：同意葛**的第一项诉讼请求，不同意其他诉讼请求。我公司受到赵**欺骗，签约时，赵**持有杨**的身份证原件和选房确认单，且赵**曾代理杨**经我公司出卖过两套房屋，我公司有理由认为赵**有权出卖该房屋。在合同履行过程中，赵**找来一个女同志，表示就是杨**，此人也持有杨**的身份证，葛**及我公司都认为那个人就是杨**。此后，办理车位等手续都是赵**和赵**找来的那个人一起去办理的。后来，因纠纷诉至法院，开庭时我们才知道赵**找来的那个人叫杨*（音），不是杨**，此人与杨**非常相像。因此，本案的损失应该由赵**负担，不应该由我公司承担。

本院查明

经审理查明：2012年12月6日，杨**（出卖方）、葛**（买受方）与金**公司（居间方）签订了房屋买卖居间合同，约定：葛**以76万元价格购买101号房屋，建筑面积约60平方米；葛**于合同签订日交纳定金5万元，于2013年1月20日前给付66万元，剩余5万元于过户之日给付；双方于开发商交钥匙当日进行房屋交验，交验完毕当日将该房屋钥匙交予葛**；葛**应支付金**公司居间服务佣金。上述合同出卖方处有“赵**”和“杨**”的签字，买受方有葛**的签字。签约当日，葛**交纳了5万元定金，赵**出具收条，收取上述定金。金**公司收取葛**服务费13800元。签订上述合同时，杨**不在场，合同中杨**的签字并非其本人所写，赵**亦无杨**出具的书面委托代理合同。

2013年，葛**以杨**、赵**为被告诉至本院，要求杨**、赵**继续履行合同并交付涉案房屋。在该案中，金**公司主张赵**曾以杨**名义出售过房屋，赵**就101号房屋买卖事宜取得了杨**的授权，就此提交了赵**、杨**的身份证复印件和选房确认单，杨**对真实性不持异议，但表示其身份证是在该公司办理其他房屋买卖事宜时提供的，不认可其与赵**之间存在委托代理关系。该案中，葛**认可在双方诉讼之前从未见过杨**。本院作出（2013）门民初字第2142号民事判决，该判决认定：杨**系101号房屋的所有权人，赵**以杨**名义和葛**签订了房屋买卖合同。在合同签订过程中，赵**未向葛**及金**公司出具书面委托手续，仅仅提交了选房确认单等，葛**亦未亲自向杨**本人核实房屋买卖事宜，金**公司以赵**曾代理杨**办理其他房屋买卖事宜为由认为双方存在101号房屋的委托代理关系，没有事实和法律依据，无法证明赵**和杨**之间就出售101号房屋存在委托代理关系。杨**明确表示对赵**的行为不予追认，故葛**要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。并判决驳回葛**的诉讼请求。葛**不服判决提起上诉，2013年12月13日的（2013）一中民终字第14273号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。该民事判决已生效。

另查，赵**系杨**之弟媳。101号房屋系杨**作为被拆迁人取得的安置房，于2014年1月14日办理了房屋入住手续，办理入住手续后赵**未向葛**交付房屋。北京市门头沟区石门营选房安置协议书载明：101号房屋实测建筑面积为62.51平方米。该房屋尚未取得房屋所有权证。

在审理中，葛**为证实其损失，提供：1、其子葛*与铂*（北京）**责任公司车位租赁服务协议书复印件、履约保证金合同书复印件，车辆出入证，泊车卡，铂*（北京）**责任公司出具的收据。协议书记载：为xxx101号房屋业主提供地上停车位，使用期限自2013年1月3日始至2014年1月2日止；车位费年1440元；任何一方提前解除合同，应安本合同金额的10%向另一方支付违约金。履约保证金合同书记载：乙方（葛*）需缴纳履约保证金1000元；对于违反停车场管理规定的行为，乙方累计违规达3次（含3次）后，每出现一次，扣除200元作为违约金，累计违规超过5次（含5次），甲方有权单方解除合同，车位租金不予退还；合同期内，乙方违约行为未超过3次（含3次），甲方退还保证金。收据记载：2013年1月3日，收到葛*交2013年1月3日至2014年1月2日车位管理费1440元、地锁130元、卡押金30元、合同履约金2600元。2、葛**之妻杨**签订的北京市房屋租赁合同、2013年7月13日的收条、北京国**纪有限公司出具的收据。租赁合同记载：北京国**纪有限公司作为居间人，杨**从佟洪成处承租xxx303号房屋用于居住，租期自2013年7月15日至2014年1月14日，租金共计7200元，押金1200元；签约时间为2013年7月14日。出租人出具收条显示收到上述房屋2013年7月15日至2014年1月14日期间的租金7200元及押金1200元。收据记载：收取信息费700元。3、“安宁”2012年12月6日出具的收条，记载：葛**于2012年12月6日至2013年7月13日租赁房租费7个月，每月1800元，共计12600元。4、收据，记载：2012年12月收取搬家费1500元，加盖某搬家公司发票专用章。为证实房屋增值，葛**申请对101号房屋的市场价值进行评估，评估公司出具说明：因评估标的物系回迁房，目前不能上市交易，由于技术原因，无法进行评估。后经向双方当事人释*，由原告申请，我院针对101号房屋的市场价值咨询北京京**限公司，该公司出具咨询意见书，载明：被咨询房屋xxx101号，于评估基准日的正常市场价值为19000元／平方米建筑面积。经质证，赵**对车位租赁服务协议书、履约保证金合同书，车辆出入证，泊车卡，铂*（北京）**责任公司出具收据的真实性不持异议，对其他证据均主张与其无关联。金**公司在鉴定异议期内未对咨询意见书提出异议，对其他证据不予认可。经本院向铂*（北京）**责任公司核实，其表示上述车位租赁服务协议书、履约保证金合同书，车辆出入证，泊车卡均属实，业主于2014年1月21日办理了退租手续，该公司退还合同履约金1000元、车位管理费320元并收取了144元提前退租违约金，本院对此予以认定。

上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述，房屋买卖居间合同，补充协议，收据，存款凭条，征收补偿安置协议，缴费确认单，安置商量协议书，公告等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担民事责任。依据查明事实，赵**和杨**之间就出售101号房屋不存在委托代理关系，杨**亦对赵**的行为不予追认，故合同效力对杨**不具有约束力，相应的责任只能由赵**承担，房屋买卖居间合同亦因此无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

赵**在未取得杨**授权的情况下，将101号房屋签约出售，具有严重过错，应当对此造成葛**的损失承担主要责任。应当指出，在涉案合同签订时，杨**并未在场，葛**亦未向杨**本人核实房屋买卖事宜，葛**作为买受人，对房屋买卖这种重大财产交易事项应当尽到谨慎的注意义务，在赵**未出具书面委托手续的情况下，其与赵**签订房屋买卖合同，本身具有一定过错，亦应承担相应责任。对葛**要求赵**返还定金5万元并支付自2012年12月6日至实际返还定金之日的利息损失，本院予以支持，利息按照中**银行同期活期存款利率予以支付，对于超出部分的利息损失，本院不予支持。葛**要求赵**双倍返还定金，缺乏法律依据，本院不予支持。

金**公司主张在履行过程中，赵**找案外人持杨**身份证原件冒充杨**，赵**对此不予认可，金**公司对此亦未提供证据。金**公司作为专业的房地产经纪公司，签订合同当日，明知杨**未在场，且赵**未出具委托手续，现亦无证据证明签订合同当日赵**持有杨**的身份证原件，仅依据赵**曾代理杨**在其公司卖过两套房子，并事后通过赵**提供的“杨**”的电话核实，未尽到应有的严格审查义务，导致葛**无法取得交易房屋，其应当承担相应责任。对于房屋买卖产生的服务费亦系房屋买卖居间合同取得的财产，房屋买卖居间合同被确认无效后，金**公司因该合同取得的服务费应当予以返还。

关于葛**主张的房屋增值损失及车位租赁费、房屋租金、搬家费。因涉案房屋买卖合同不能履行，葛**错过了其他订约机会，因此产生的房屋增值损失应当由赵**、葛**、金**公司依据各自过错承担相应责任。因涉案房屋现不具备评估条件，房屋增值损失我院依据咨询意见书确定。

关于租金损失，依据葛**提供的北京市房屋租赁合同及2013年7月13日的收条、收据，可以确认其在此期间实际租房并交纳了租金、支付了中介服务费，双方约定于开发商交钥匙当日进行房屋交验，房屋未能如期交验导致葛**发生租房费用，对其租金的合理部分，本院予以支持。对于葛**主张的2013年7月15日之前的租房损失，因其只提供有“安宁”作为收款人的房租收据，亦未提交其他证据予以佐证，对于2012年12月6日至2013年7月13日期间的租房损失，本院不予支持。对101号房屋自2013年7月15日始至（2013）门民初字第2142号民事判决生效时止的合理租金损失，由本院依据合同约定的租期、租金标准及收据记载数额予以确认。对于租房产生的服务费亦系因租房产生的损失，具体数额本院依据票据记载数额予以确认。对于车位租赁费，实际支出的部分系房屋买卖合同未能实际履行所产生的损失，具体数额由本院依据查明情况予以认定。租金损失及车位租赁费损失应由赵**、葛**、金**公司依据各自过错承担相应责任，具体数额由本院酌情判定。对于葛**主张的搬家费损失，无法认定系因合同无法继续履行造成的损失，对其该项主张，本院不予支持。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

一、赵**于本判决生效之日起七日内返还葛**定金五万元并按照中**银行同期活期存款利率以五万元为基数赔偿葛**自二○一二年十二月六日始至本判决生效之日止的利息损失；

二、赵**于本判决生效之日起七日内赔偿葛**房屋增值损失、租房费用及车位租赁损失三十万五千零七十元；

三、北京金**纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还葛**服务费一万三千八百元；

四、北京金**纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿葛**房屋增值损失、租房费及车位租赁损失六万五千三百七十二元；

五、驳回葛**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费九千零二十四元，由葛**负担一千三百五十四元，已交纳；由赵**负担六千三百一十六元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京金**纪有限公司负担一千三百五十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年二月四日