马**等租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人马**、上诉人王**、王**、王**因租赁合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第3137号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年7月，马**起诉至原审法院称：2010年10月，我与王**、王**、王**签订《租赁合同》，约定：甲方将位于北京市门头沟区的南至西和西北的240海拔地块，面积约十余亩出租给我经营。《租赁合同》第六条、第七条约定：租赁期间如遇拆迁，所得补偿款先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分，甲乙双方各分成50％；拆迁停产停业补偿款全部归乙方所有。我于2010年至2011年间，在租赁土地处共建了2100平方米的房屋。2013年，上述房屋被政府拆迁，我所建的房屋中有845.24平方米的库房和782.22平方米的办公用房由王**签订了拆迁协议。拆迁后，王**、王**、王**仅向我支付了122万元的拆迁款，并拒绝向我支付剩余62万余元的拆迁款。故我诉至法院，请求法院判令：一、解除我与王**、王**、王**签订的《租赁合同》；二、王**、王**、王**向我支付拆迁补偿款626720元；三、王**、王**、王**向我支付拆迁补偿款自2013年8月19日至2015年8月18日期间的利息71759.43元（按照中**银行同期贷款基准利率计算）。

王**、王**、王**答辩并反诉称：按照《租赁合同》的约定，我们仅需向马**支付建房成本，而无需向其支付房屋重置成新价款及奖励费用。而且马**所建房屋都是借我方原有房屋的墙，马**没有独立房屋。我方已经向马**支付了122万元拆迁补偿款，尽到了相应的义务。故我方不同意马**的全部诉讼请求。此外，马**尚未支付2013年度的租金，故我方提起反诉，请求法院判令马**向我们支付2013年度的租金6万元。

一审被告辩称

马**针对王**、王**、王**的反诉辩称：2013年涉诉房屋已经被列入拆迁范围，我不应该再交纳租金了，不同意王**、王**、王**的反诉请求。

一审法院查明

原审法院审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。马**与王**、王**、王**签订《租赁合同》项下的土地房屋已被政府征收，合同实际履行不能，故对于马**要求解除该合同的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》约定，租赁期间如遇拆迁，拆迁部门给付的补偿款应先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分甲乙双方各分成50％。现马**主张其所建房屋中仅有845.24平方米系库房，其余为住房及办公用房，但其提交的照片不足以证明房屋的用途，且马**当庭表示其所建的房屋并未实际用于居住和办公，故对于马**的上述主张，本院不予支持，马**仅可依库房的标准要求先行补偿其所建的1627.46平方米房屋的成本。当事人均认可编号为龙泰估字（130218）号-4-049（以下简称049）的《北京市集体土地非住宅房屋征收估价结果通知单》（以下简称《评估通知》）中所有设备、装修、附属物及编号为龙泰估字（130218）号-5-008（以下简称008）的《评估通知》中电表、室外上下水管、铁板门、院地系附属于马**修建的房屋，对此本院不持异议。荧光灯的补偿本院根据房屋具体情况酌定其中1438元的荧光灯系附属于马**的房屋。马**修建的房屋对应的重置成新价，设备、装修及附属物价款，搬家补助费，工程配合奖励费在扣除建房成本后的50％应归马**所有。马**应得征收补偿款应由王**、王**、王**向其支付。王**、王**已向马**支付了122万元补偿款，该笔款项应当在王**、王**、王**应向马**支付的款项中扣除。马**主张过多的部分，本院不予支持。王**、王**、王**取得征收补偿款后，应按照《租赁合同》约定向马**支付相应的款项。但王**、王**于2013年8月19日仅向马**支付了122万元补偿款，对马**刻意隐瞒了征收补偿的实际情况，拒绝向马**支付剩余的补偿款。王**、王**、王**的上述行为构成违约，马**有权要求王**、王**、王**支付相应的利息损失。具体损失的数额本院将依据王**、王**、王**未支付征收补偿款的数额并参照银行同期贷款的利率酌情予以确定。马**主张过高的部分，本院不予支持。马**已足额支付2012年12月31日前的租金。其主张涉诉土地和房屋已于2013年初被列入征收范围，且其已于2013年4月底将房屋交付给王**、王**、王**，但未就其主张向法院提交相应的证据，亦未提供证据证明2013年后其对承租土地、房屋的使用有何减损。故本院认为马**的租金应交纳至签订《补偿协议》的前日。故对王**、王**、王**要求马**支付2013年1月1日至2013年6月9日的租金的诉讼请求，本院予以支持。对于王**、王**、王**要求马**支付2013年6月10日以后的租金的诉讼请求，本院不予支持。据此判决：一、解除王**、王**、王**与马**于二○一○年十月签订的《租赁合同》。二、王**、王**、王**于本判决生效之日起七日内向马**支付征收补偿款四十三万九千九百零九元二角五分。三、王**、王**、王**于本判决生效之日起七日内向马**支付利息损失四万八千元。四、马**于本判决生效之日起七日内向王**、王**、王**支付租金二万六千五百元。五、驳回马**的其他请求。六、驳回王**、王**、王**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，马**与王**、王**、王**均不服，上诉至本院。马**上诉理由：1、原审法院将全部房屋均列入库房范围错误；2、原审法院将搬家补助费列入共同分配的项目错误；3、原审法院判决我承担2013年部分租金没有法律依据。上诉请求：撤销原判第二、三项，改判王**、王**、王**共同支付我拆迁补偿款626720元、2013年8月19日至2015年8月18日期间的利息71759.43元。王**、王**、王**上诉理由：马**的房屋全部是借助我方原有房屋的墙体建造，马**丈夫曾自述投资成本为60-70万元，而我方已给付马**122万元，不存在显失公平的情况。上诉请求：撤销原判第二、三项，驳回马**的诉讼请求。

本院查明

经审理查明：2010年10月，王**、王**、王**（甲方）与马**（乙方）签订《租赁合同》，载明：“一、甲方将位于北京市门头沟区的南至西和西北的240海拔地块，建设面积约十余亩出租给乙方经营。二、租金及租期：1、土地每年租金为贰万壹仟元（21000元），租赁期为70年，自2011年1月1日起。2、本地块甲方已盖房屋25间约500平方米，乙方需租用20年，有房脊的房屋按每间每月150元，无房脊的平顶房按每间每月100元，租赁期满后是否续租，乙方根据自己的需要来定，如需续租乙方享受优先权。三、租金交纳方式：前五年每次交纳一年租金、五年后乙方如有能力可一次交纳五年甚至更多年限的租金，每年的租金应在5月1日之前交纳。四、甲方帮助并支持乙方根据需要对本地块进行开发、建设及从事各项经营活动，并协助乙方办理营业执照，费用由乙方自己承担。五、乙方所租用的地块如遇第三者发生权属纠纷，因此给乙方造成的损失，甲方须赔偿乙方全部损失。六、租赁期间如遇拆迁，拆迁部门给付的补偿款，所得补偿款先将乙方所建房屋及地上物的成本（库房按每平方米六百元，住房及办公用房按每平方米一千元，路面及围墙按每平方米一百元）补偿给乙方后，其余部分，甲乙双方各分成50％。七、拆迁停产停业补偿款全部归乙方所有。八、如乙方建房屋出售，所得款项乙方扣除建房屋的成本后，甲乙双方各分成50％。九、乙方在建设及使用中，如遇城管、土地局、农委等政府部门强行拆除（非拆迁）对乙方所造成的损失，甲方赔偿乙方50％的费用并退还乙方所交的租金，乙方自己负担50％。十、土地出租税费及本合同未列明的其它部门的收费，均由甲方承担。十一、本合同一式四份并附上原地块及房屋平面图和照片，甲乙双方各持2份，双方签字或盖章后生效。”。

审理中，双方均一致认可：包括《租赁合同》所涉土地以及王**、王**、王**所修建房屋在内，每年的租金共计6万元；马**已经给付2011年度和2012年度的租金。

合同签订后，马**出资在租赁的土地上修建部分房屋。

2013年6月10日，北京市门头沟区永定镇人民政府与王**签订《北京市集体土地非住宅征收货币补偿协议》（以下简称《补偿协议》），载明：被征收房屋建筑面积为3625.1平方米，被征收房屋重置成新价及附属物补偿价为2738883元，搬家补助费为每平方米25元，共计90628元，工程配合奖励费为每平方米700元，共计2537570元，征收补偿款、补助费合计5367081元。

原审法院调取了《补偿协议》及其征收档案，经双方当庭确认：049号《评估通知》中，马**出资修建房屋的建筑面积为93.3平方米（房号为2号，房屋重置成新价为48443元）。008号《评估通知》中，马**出资修建房屋建筑面积共计1534.16平方米，房号分别为1号（面积为845.24平方米，重置成新价为655737元）；3号（面积为18.34平方米，重置成新价为10108元）；4号（面积为361.19平方米，重置成新价为237492元）；5号（面积为119.42平方米，重置成新价为76856元）；6号（面积为48.36平方米，重置成新价为24299元）；7号（面积为141.61平方米，重置成新价为84549元）。当事人均认可：一、049号《评估通知》中设备、装修及附属物均附属于马**所建的房屋；二、008号《评估通知》设备、装修及附属物中电表、室外上下水管、铁板门、院地附属于马**所建房屋，太阳能、树木、银杏系王**、王**、王**所有。马**主张008号《评估通知》中的荧光灯系其所有，王**、王**、王**表示双方均有部分荧光灯。当事人均未就其主张向法院提交相应的证据。

庭审中，马**主张008号《评估通知》中的1号房屋系库房，其余房屋均为住房及办公用房。王**、王**、王**主张马**所建房屋均为库房。为证明其主张，马**向法院提交了若干现场照片，照片显示了房屋的外墙，没有室内照片。王**、王**、王**对上述照片的证明目的不予认可。经询问，马**表示其房屋盖好后一直空置，并未有人实际居住或办公。

马**主张其承租的土地、房屋于2013年初已被列入征收范围，其于2013月4月底将房屋腾退并交付给王**、王**、王**。王**、王**、王**主张马**在王**签订《补偿协议》后才交付房屋。双方均未就其主张向法院提交相应的证据。马**未提供证据证明其对承租的土地、房屋的使用在签订《补偿协议》前受到了任何减损。

2013年8月19日，王**、王**以转账方式给付马**122万元，马**在王**、王**事先打印的《证明》上签名，王**也在《证明》上签名。《证明》打印部分内容为：“本人（马**）（名字为手写）于2010年12月在王**家附近的自留地（小片荒）处参与修建房屋，后因政府征地，拆迁将该房屋定性为非宅，所投款项（122万元）（金额为手写）已全部收回。以前所定租赁合同，同时废除。”。在打印部分后面，王**还书写“以后不牵扯任何经济利益纠纷”。当天，马**及其丈夫黄**还共同出具一份《收条》，载明：“本人马**今收到门头沟区王**、王**家建房（非）宅拆迁款，共计壹佰贰拾贰万元（1220000元）整。”。

2014年，马**诉至法院，以上述《证明》存在欺诈及显失公平为由，请求法院撤销该《证明》。门头**法院于2015年4月8日作出（2014）门民初字第3055号民事判决书，认定王**、王**利用全程参与征收事宜的优势，隐瞒了马**出资修建的房屋可以获得征收补偿款的真实金额，当属欺诈，判决：撤销马**于二○一三年八月十九日签名的《证明》。王**、王**、王**不服判决，提起上诉。北京**人民法院于2015年6月16日作出（2015）一中民终字第04911号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。

上述事实，有双方当事人及其委托代理人的陈述、《租赁合同》、《补偿协议》及档案材料、门头沟区人民法院（2014）门民初字第3055号民事判决书、北京**人民法院（2015）一中民终字第04911号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。涉案的《租赁合同》已对房屋遇拆迁时双方利益分配的原则事先作出了明确约定，现土地、房屋已被政府征收，合同双方应当按照约定各自取得拆迁利益。关于马**的上诉意见，1、马**主张其所建房屋中仅有845.24平方米系库房，其余均为住房及办公用房，应当分别计算补偿款数额，合同对于区分库房与住房的标准无约定，按照通常理解及合同的文字内容，住房及办公用房可以理解为用于居住或是办公使用的房屋，而马**未提供充足证据证明房屋的用途，且其所建房屋并未实际用于居住和办公，故原审法院按照库房的标准计算马**的补偿款正确。2、搬家补助费确系拆迁人给予实际存在搬迁行为的被拆迁人的补偿，本应是谁搬迁谁享有，但《租赁合同》对于补偿款的分割有约定，在不违背法律的前提下，应当尊重双方当事人的意见，按照约定的方式分割。3、马**主张已于2013年4月底将房屋交付给王**、王**、王**无证据证明，王**、王**、王**认可马**在王**签订《补偿协议》后交付房屋，故马**应当支付房租至《补偿协议》签订时，原审法院判决其支付签订拆迁协议之前的租金正确。关于王**、王**、王**的上诉意见，虽然三人已给付马**122万元的款项，但约定此补偿数额的《证明》已被生效判决撤销，故拆迁补偿款应当重新分割，王**、王**、王**坚持按照《证明》执行本院不予支持。综上所述，本院对马**、王**、王**、王**的上诉请求不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费五千三百九十二元，由马**负担一千四百四十二元（已交纳）；由王**、王**、王**负担三千九百五十元（本判决生效后七日内交纳。）反诉案件受理费六百五十元，由王**、王**、王**负担四百二十元（已交纳）；由马**负担二百三十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一万四千一百九十五元，由马**负担五千五百七十六元（已交纳），由王**、王**、王**负担八千六百一十九元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月九日