王**与李和缔约过失责任纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人李*缔约过失责任纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2012）房民初字第09998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成由法官周*担任审判长，法官杜**、刘*参加的合议庭，并于2016年2月17日公开开庭进行了审理，上诉人王**的委托代理人郎**、刘**，被上诉人李*的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在一审中起诉称：王**与李*于1996年10月2日签署房屋买卖《契约》，约定李*将其位于房山区稻田第二村宅院一所卖给王**，东西12米，南北16米范围内使用权及房屋设施等一切归王**所有，价款15600元。双方履行《契约》后，该房屋一直由王**居住使用至今。因该房屋涉及拆迁，李*反悔诉至法院。2012年3月5日，北京**民法院作出（2011）房民初字第8699号民事判决书，判决双方于1996年10月2日签署的房屋买卖《契约》无效，李*返还王**购房款15600元，王**将涉案房屋及附属设施返还李*。2012年6月20日，北京**人民法院（2012）一中民终字第5206号民事裁定书裁定双方均按原审法院判决执行。

王**认为，李和对于该房屋买卖《契约》无效应承担缔约过失责任，并赔偿王**损失。故请求判令李和按照评估报告赔偿地上物补偿款55801元，并参照李和提交的拆迁补偿回迁安置协议中宅基地区位补偿价的70%支付相应补偿款280650元，全部诉讼费用由李和承担。

一审被告辩称

李*在一审中答辩称：合同无效是按照现行法律规定认定的。李*为普通农民，在签订合同的时候对相关的法规不了解，无效的责任是双方的。王**应当就其损失提供证据证明。本案所涉及宅院至今没有签订拆迁补偿协议，李*也未取得补偿款项，故不同意王**的诉讼请求。双方应该按照已经形成的民事判决执行。

一审法院查明

一审法院审理查明：李和系房山区长阳镇稻田二村村民，王**的户籍地为门头沟区。1996年10月2日，双方签订《契约》，约定李和以15600元的价格，将其位于长阳镇稻田第二村的宅院一所卖给王**。之后，双方按约履行各自的交付义务。2011年，因该宅院涉及拆迁，且双方未就拆迁补偿等事宜达成协议，故李和诉至法院，要求确认房屋买卖《契约》无效，判令王**腾退房屋，并由李和返还王**15600元。房**院经审理作出（2011）房民初字第8699号民事判决书，确认双方于1996年10月2日签订的房屋买卖《契约》无效，并判令相互返还购房款、涉案房屋及附属设施。王**不服判决提起上诉，后撤回上诉。

本案一审诉讼中，根据王**申请，法院依法委托北京康**估有限公司对涉案房屋及土地的市场价格进行评估，评估结果：房屋及附属物重置成新价为55801元。对于土地的市场价值，评估公司出具《情况说明》，主要内容为“截至报告出具日，委托方未提供涉案宅基地合法有效的占地面积依据及宅基地划定年代证明，故我公司无法对该涉案宅基地的区位补偿价进行评估”。

一审法院经查，李*曾于1982年申请审批面积3分的宅基地一处。一审诉讼期间，房山区长**民委员会出具《情况说明》，主要内容为“1982年，李*申请审批本村村西宅基地一处（面积3分地）。1995年3月，我村组织村北北岗坡处建楼房宅基地申报工作。按照政策，申请建设楼房户，原有宅基地应当退还村集体，即属于宅基地置换。李*与我村协商自愿放弃1982年审批的本村村西宅基地，退还村集体。李*经申请获得村北北岗坡处楼房宅基地一处。2010年底拆迁时，经村、镇认定，李*坐落村北北岗坡处为宅基地，享受宅基地区位补偿价，其在村西原房屋处不再认定为宅基地，不享受宅基地区位补偿价”。北京市房山区长阳镇人民政府在该《情况说明》上盖章确认。

一审法院判决认定：合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据生效裁判确认，王**与李**1996年10月2日签订的房屋买卖《契约》无效。对于合同无效，李和存在过错责任，应当赔偿王**因履行合同所受到的损失。王**要求李和按评估报告赔偿其地上物补偿款合理，法院予以支持。王**要求李和支付宅基地区位补偿款，缺乏事实根据和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决：一、李**判决生效之日起十日内赔偿王**五万五千八百零一元；二、驳回王**其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一审判决认定事实错误。一、关于土地价值评估方面：1、在一审过程中，王**曾到房山区长阳镇人民政府及房山区长**民委员会交涉，要求提供涉案宅基地合法有效的占地面积依据及宅基地划定年代证明，但均被拒绝。王**请求一审法院依法调取，但一审法院并未履行其职责进行调查取证工作。2、2014年12月11日，评估公司出具地上房屋及附属物的评估报告，并出具《情况说明》，称“截至报告出具日，委托方未提供涉案宅基地合法有效的占地面积依据及宅基地划定年代证明，故我公司无法对该涉案宅基地的区位补偿价进行评估”。3、2015年7月6日，本案在一审法院第二次开庭，一审法院要求李*本人出庭并提供其签署的《拆迁补偿回迁安置协议》。2015年8月21日，在第三次开庭过程中，合议庭当庭出示了房山区长**民委员会出具并经房山区长阳镇人民政府盖章确认的《情况说明》及《长阳人民公社社员户申请盖房审批表》。4、上述事实，说明房**院能够调取，事实上也调取了涉案宅基地合法有效的占地面积依据及宅基地划定年代证明，即《长阳人民公社社员户申请盖房审批表》，对于涉案土地的市场价值是可以进行评估的。但是，房**院作为评估的委托方，未向评估公司提供相应证明，致使评估公司无法对该涉案宅基地市场价值进行评估。5、王**在一审庭审中要求参照李*提交的《拆迁补偿回迁安置协议》中宅基地区位补偿价的70%支付相应补偿款280650元，系因一审法院表示土地价值无法评估而提出的变通解决方案。二、关于李*是否应当赔偿土地补偿款方面：1、房山区长**民委员会出具并经房山区长阳镇人民政府盖章确认的《情况说明》的内容与事实不符。该《情况说明》称，李*于1995年3月进行宅基地置换，自愿放弃了涉案宅基地。如属实，则李*于1996年10月2日将涉案宅基地出售给王**属欺诈行为。2、事实上，王**购买涉案房屋及宅基地后，房山区长**民委员会及房山区长阳镇人民政府一直向王**收取包括水费、电费、卫生费、自来水改造费等各项费用，事实上认可王**与李*的买卖行为，认可王**对涉案土地作为宅基地实际占有使用。3、在涉案地块进行拆迁伊始，房山区长**民委员会及相关拆迁实施单位曾与王**多次洽谈过拆迁补偿事宜，因拆迁方提出的补偿标准过低而未能达成一致，后李*才提起确认房屋买卖合同无效之诉，说明拆迁方认可王**获得相应补偿。4、虽本案系因拆迁所引起，但并非拆迁补偿安置之诉。王**自1996年10月2日购买涉案房屋及土地，至今已近20年时间，即使计算至2011年拆迁之时亦已逾15年。在此期间，房地产市场发生翻天覆地的变化。双方买卖涉案房屋因违反了法律的强制性规定归于无效，王**仅得返还购房款15600元（至今尚未履行），连一平米的房屋都买不起，已经承担了过失责任，承担了因违反法律购买房屋的法律后果，李*亦应当承担相应责任。综上，王**请求二审法院撤销一审判决，将本案发回一审法院重审，一、二审诉讼费用由李*承担。

被上诉人辩称

李和服从一审法院判决，其针对王**的上诉理由答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。就涉案宅院，村委会和镇政府都出具了相关证明，证明该土地不属于宅基地，在实际拆迁过程中，李和就涉案宅院不享受宅基地区位补偿价。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有《契约》、（2011）房民初字第8699号民事判决书、《评估报告书》及《情况说明》、申请盖房审批表及《情况说明》、当事人的陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，王**与李*于1996年10月2日签订的房屋买卖《契约》已被生效判决确认无效，李*对此存在过错，故李*对王**因合同无效所受到的损失，应承担相应的赔偿责任。据此，王**要求李*按评估报告赔偿其地上物补偿款，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”根据上述规定，李*所在家庭户在房山区长阳镇稻田第二村只能拥有一处宅基地。且依据该村村民委员会出具并经长阳镇人民政府盖章确认的《情况说明》，李*在1995年3月已通过置换取得该村村北北岗坡楼房宅基地一处，并享受该处宅基地区位补偿价，原属李*的涉案宅基地已退还村集体，不享受宅基地区位补偿价。王**要求李*赔偿涉案基地区位补偿价的70%，但未能提供证据证明李*能够享受该处宅基地区位补偿价，其主张事实及法律依据不足，本院不予支持。

综上，王**的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费6347元，由王**负担5268元（已交纳1150元，余款4118元于本判决生效后七日内交至一审法院），由李和负担1079元（于本判决生效后七日内交至一审法院）。评估费400元，由李和负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费5510元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月十五日