北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人冯**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，姬*男起诉至原审法院称：2013年2月26日，经居间人北**纪有限公司介绍，我与冯**、冯**、冯**、冯**的父亲冯*签订房屋买卖合同，约定冯*将其位于北京市房山区燕山301号房屋（下称诉争房屋）出售给我，房价款人民币380000元，我于合同签订之日支付冯*定金40000元，房屋过户当日支付全部房款。合同签订后，我于合同签订当日向冯*支付了定金40

000元。2013年3月初，冯*因病去世。冯*去世后，冯*的法定继承人之一即冯**通知我不同意出售房屋了，后经我及经纪公司多次催促，冯**仍然拒绝办理诉争房屋的权属转移登记手续。我认为，我与冯*签订的房屋买卖合同合法有效，我已经按照约定支付了定金，因为冯*已去世，冯**、冯**、冯**、冯**作为冯*的法定继承人，应当继续履行合同，配合我办理房屋所有权转移登记手续，冯**、冯**、冯**、冯**拒绝办理房屋权属登记手续的行为已构成违约，为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判令冯**、冯**、冯**、冯**继续履行2013年2月26日我与冯*签订的房屋买卖合同，将位于北京市房山区燕山301号房屋的所有权转移登记至我名下；诉讼费由冯**、冯**、冯**、冯**承担。

冯**辩称：姬*男诉称与冯*达成了购房协议，而当时我的父亲冯*已经没有语言表达能力了，生病在家，基本没有民事行为能力。从上次开庭中介的证言和冯**、冯**、冯**的陈述看，整个过程都是冯**联系并代签的，并没有反映出冯*的真实意思，因此我们认为这个行为是他人行为，并非冯*的真实意思表示。我们认为如果他人与姬*男签订了购房合同，应由签合同的人负相应的履行责任，承担相应的后果，因此我们认为这份合同是无效合同。姬*男说向冯*支付了定金40000元，我们也不知道这40000元支付给了谁。综上，我们不同意姬*男的诉讼请求。

一审被告辩称

冯**、冯**、冯**辩称：我们是在冯*的授意下出售该房屋的，出售房屋时冯*本人神志清醒，并按有手印，到死冯*也是清楚的。房屋的价格都是冯*给我们一个底线，房屋价格380000元也是冯*同意的。现我们同意姬浩男的诉讼请求，同意协助办理诉争房屋过户手续，但不同意承担本案诉讼费。

一审法院查明

原审法院经审理确认：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，冯**主张冯*与姬*男之间的北京市存量房屋买卖合同并非冯*真实意思表示，2013年2月26日签订合同时**为无民事行为能力，其与姬*男之间的房屋买卖合同应为无效。审理中，冯**申请对冯*在2013年2月26日签订合同时的民事行为能力进行鉴定。经过鉴定机构的鉴定，无法对冯*2013年2月26日签订合同时的民事行为能力进行明确判断，故在冯**未能提供其他证据佐证冯*签订合同时无民事行为能力的情况下，冯*与姬*男签订的北京市存量房屋买卖合同应系双方真实意思表示，且未违反有关法律法规规定，应合法有效。合同履行中，冯*去世。冯**、冯**、冯**、冯**作为冯*的法定继承人，在此情况下，其所继承的是冯*在房屋买卖合同中所享有的财产权利，即依据合同约定获取房价款，但冯**、冯**、冯**、冯**亦应依法承担协助姬*男将房屋产权转移至姬*男名下的义务。故对于姬*男要求冯**、冯**、冯**、冯**协助办理诉争房屋所有权过户的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。庭审中，姬*男同意在办理房屋产权过户手续时将购房款交付冯**、冯**、冯**、冯**，法院对此不持异议。据此，原审法院于2015年4月判决：冯**、冯**、冯**、冯**继续履行冯*与姬*男于二〇一三年二月二十六日签订的北京市存量房屋买卖合同，于判决生效后十五日内将坐落于北京市房山区三〇一号房屋过户至姬*男名下。姬*男于过户当日向冯**、冯**、冯**、冯**支付剩余房款三十四万元。

上诉人诉称

判决后，冯**不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回姬浩男的诉讼请求。姬浩男、冯**、冯**、冯**均同意原判。

本院查明

经审理查明：冯*（出卖人、甲方）与姬**（买受人、乙方）及北京德**纪有限公司（居间方、丙方）于2013年2月26日签订北京市存量房屋买卖合同，约定姬**以380000元的价格购买冯*所有的位于北京市房山区燕山301号房屋。经买卖双方同意，房屋交付前，居间方于过户当日暂时保存出卖方人民币10000元，做为出卖人的未交房押金。房屋交付后，出卖人按合同约定将该房产所涉及的相关费用结清及该房产的相关事宜办理完毕之日，未交房押金如数退还责任方。本合同签订之日，买受人交纳购房定金40000元，暂交居间方保存，届时出卖人将该房的房产证原件、购房合同或同等金额的定金交于居间方保存。买受人于过户当日支付全部房款。已付定金扣除相关费用后，剩余部分充抵购房款。买卖双方协商一致，于2013年2月27日开始办理该房产的相关交易手续。当事人双方同意自合同签订之日起至买方购房资格审批通过日且该房产原产权单位上市审批通过后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。出卖人应当在收到全部房款后三日内将该房屋交付给买受人。三方还对相关事宜进行了具体约定。签订合同后，姬**将40000元定金交付北京德**纪有限公司保存，北京德**纪有限公司给姬**出具了收条。庭审中，姬**坚持要求冯**、冯**、冯**、冯**履行冯*签订的房屋买卖合同，并同意一次性支付给冯**、冯**、冯**、冯**剩余房款340000元。

经查，冯*的父亲于1974年3月25日去世，其母于1957年2月去世。冯*与其前妻李**后育有长子冯**，次子冯德慧，三子冯**，女冯**四个子女。李*于1972年去世。1990年5月30日，冯*与单*登记结婚，后因感情不和提出离婚，经原审法院于2009年11月18日作出判决：冯*与单*离婚，坐落于北京市房山区燕山301号房屋一套由冯*租住。

另查，2010年5月18日，冯*与中国石化**工有限公司签订内部公有住房买卖合同，购买了中国石化**工有限公司所有的坐落于北京市房山区燕山301号房屋。冯*于2013年2月28日因病去世。

诉讼中，冯**申请对冯*在2013年2月26日所签合同时是否有行为能力进行鉴定，经法大法庭科学技术鉴定研究所出具意见：根据现有材料，无法对被鉴定人冯*2013年2月的精神状态做出精神医学诊断，故无法对其2013年2月26日签订合同时的民事行为能力进行明确判断。

上述事实，有双方当事人陈述、存量房屋买卖合同、房屋所有权证、收条、无婚姻登记证明、内部公有住房买卖合同、购房发票、房价计算表、（2009）房民初字第4608号民事判决书、住院病历、诊断证明、鉴定文书、北京市居民死亡医学证明书、证明信等证据在案为证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。冯**以冯*在签订诉争房屋的买卖合同时无民事行为能力为由，主张冯*与姬*男签订的房屋买卖合同无效。但从在案证据看，鉴定机构经鉴定后认为现无法对冯*签订合同时的民事行为能力进行明确判断，冯**亦未提交充足的证据证明其主张，且综合冯*签订合同后、于2013年2月27日入院时，医院病历载明冯*神志清楚、精神差、问话能理解等情况看，冯**的该主张依据不足，本院不予采纳。故冯*与姬*男签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。冯*在履行合同过程中死亡，冯**、冯**、冯**、冯**作为冯*的继承人应继续依约履行合同。现姬*男起诉要求冯**、冯**、冯**、冯**协助其办理诉争房屋的所有权变更登记手续，将诉争房屋产权登记至姬*男名下，并同意在办理过户手续时一次性给付冯**、冯**、冯**、冯**剩余购房款340000元。但应当指出，诉争房屋虽登记在冯*名下，但该房屋属于央产房，按照相应央产房的管理规定及双方合同约定，诉争房屋上市交易前，应先办理上市审批手续。现双方均认可尚未办理诉争房屋的上市审批手续，且目前亦无证据证明原产权单位对诉争房屋的上市交易表示同意。故在此情况下，直接判决将诉争房屋所有权转移登记至姬*男名下存在不妥。原审法院判决处理不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市房山区人民法院（2014）房民初字第00445号民事判决；

二、驳回姬浩男的诉讼请求。

鉴定费4000元，由冯**负担（已交纳）。

一审案件受理费7000元，由姬**负担（已交纳70元，余款于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费7000元，由姬**负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月二十日