王**与北京乐**限公司农村土地承包合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人北京乐也思蜀**公司（以下简称乐也思蜀公司）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民（商）初字第03888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月30日受理后，依法组成由法官闫*担任审判长，法官牟**、陈*参加的合议庭，并于2015年8月5日公开开庭进行了审理。上诉人王**的委托代理人杨**，被上诉人乐也思蜀公司的法定代表人何*、委托代理人吴**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在一审中起诉称：2014年1月1日，王**与乐也思蜀公司签订了《土地租赁合同》，王**将承包地租赁给了乐也思蜀公司，按照合同约定，乐也思蜀公司应于2015年1月1日前向王**支付租金，而乐也思蜀公司违反合同约定，虽经王**多次催要，但至今未向王**支付租金，王**作为农民，土地租金是其重要生活来源，乐也思蜀公司的违约行为应属根本违约，致使王**合同目的无法实现，直接导致王**生活困难。王**的诉讼请求：1、请求解除王**与乐也思蜀公司于2014年1月1日签订的《土地租赁合同》；2、请求判令乐也思蜀公司立即给付王**尚欠租金6168元，暂计算至起诉之日即2015年3月3日，要求自2015年1月1日起，按照每天147元的标准（13.4亩×4000元／亩／年÷365天=147元），计算至乐也思蜀公司将租赁土地实际腾退给王**为止；3、请求判令乐也思蜀公司向王**支付违约金20000元；4、请求判令乐也思蜀公司立即将租赁土地腾退给王**。

王**向一审法院提交如下证据予以证明：《土地租赁合同》、土地承包经营权证书、解除通知照片2份、情况说明。

一审被告辩称

乐也思蜀公司在一审中答辩称：乐也思蜀公司不同意解除合同，同意一次性给付剩余2年的租金，不同意支付违约金，也不同意腾退。王**和乐也思蜀公司于2014年1月1日签订《土地租赁合同》，由于涉案土地挨着高速，政府需要修路，乐也思蜀公司就与王**通过电话沟通协商，在2015年春节前一次性交付2015年和2016年两年的租金。2015年2月9日，乐也思蜀公司带着2年的租金到村里，当时电话通知了出租方，出租方说需要商量，当时出租方不同意2年租金一起给付，所以就有了本案纠纷。

乐也思蜀公司向一审法院提交以下证据予以证明：《土地租赁合同》。

一审法院查明

经一审法院庭审质证，乐也思蜀公司对王**提交的《土地租赁合同》（与乐也思蜀公司提交的《土地租赁合同》一致）、土地承包经营权证书、情况说明的真实性认可，一审法院予以确认。乐也思蜀公司对王**提交的解除通知照片的真实性不认可，陈述没有收到这个解除通知。

一审法院审理查明：2014年1月1日，王**和乐也思蜀公司签订《土地租赁合同》，约定：一、乐也思蜀公司租王**土地13.4亩，地名：四排渠，土地用途：乐也思蜀公司用于种植、养殖等经营；二、租赁期限：从2014年1月1日至2016年12月31日止，共计3年；三、租赁标准及支付方法：每亩4000元／年；土地租赁款自合同签订并有效后乐也思蜀公司分年度给付王**，第一年租金于2014年1月1日前给付，以后每年1月1日前由乐也思蜀公司支付给王**，逾期不交滞纳金按每天1%付给王**；四、协议的终止及续租：合同租赁期满本协议自行终止，合同期满后，如果乐也思蜀公司需继续租用，按当时同等区域内土地的市场价格，乐也思蜀公司享有优先权；五、违约责任：合同当事人任何一方违反本合同条款的视为违约，违约金为2万元。如果违约金不足弥补经济损失的，按实际损失赔偿；六、其他约定：1、在本合同履行期间，如遇国家或其它单位拆迁征用土地，本合同项下的全部地上物的补偿、停产停业的补偿全部为乐也思蜀公司所有，与王**无任何关系，其它补偿归王**；2、在本合同履行期间，如被国家或其它单位占用，此合同解除，双方互不承担违约责任，但剩余期限的租金继续按期限支付。

上述合同签订后，乐也思蜀公司给付了2014年1月1日至2014年12月31日的租金，2015年1月1日前未按约定给付王**租金。乐也思蜀公司陈述其承租土地后在土地上种植了银杏和雪松。王**提交了解除通知照片，称其将解除通知贴在村委会的公告栏上面，该照片显示通知时间写明为2015年1月15日，内容为“北京乐也思蜀**公司：我们与你单位分别签订了《土地租赁合同》，你单位应于2015年1月1日之前支付租金，但至今未付，现通知你单位自即日起三日内立即支付租金，否则我们将分别与你单位解除合同。”乐也思蜀公司对王**提交的解除通知不认可，称其未收到该解除通知。一审法院认为王**提交的解除照片不能证明乐也思蜀公司收到了该解除通知。

一审法院判决认定：王**与乐也思蜀公司之间订立的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。乐也思蜀公司未按照约定于2015年1月1日前给付王**租金，王**在本案中以此为由主张解除上述合同，该院不予支持。理由如下：《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中乐也思蜀公司不认可收到了王**的解除通知，王**提交的解除通知照片不能证明乐也思蜀公司已收到该解除通知，故王**于2015年3月提起本案诉讼，其不能证明起诉前曾要求乐也思蜀公司在合理期限内支付租金，王**提出解除合同，不符合法律规定。另双方合同中约定“以后每年1月1日前由乐也思蜀公司支付给王**，逾期不交滞纳金按每天1%付给王**”，而未约定逾期不交，王**有权解除合同，故王**提出解除合同，没有合同依据。故对王**提出解除合同的诉讼请求，该院不予支持。

因该院不支持王**解除合同的请求，故亦不支持王**要求乐也思蜀公司腾退的诉讼请求。关于王**要求乐也思蜀公司给付至实际腾退日的租金的诉讼请求，该院支持乐也思蜀公司按照合同应在2015年1月1日前支付王**的当年租金，按照每亩每年4000元的标准计算，本案所涉合同面积为13.4亩，故乐也思蜀公司应付王**租金53600元。

一审法院认为

因乐也思蜀公司未按照合同约定支付租金已构成违约，按照合同约定“合同当事人任何一方违反本合同条款的视为违约，违约金为2万元”，故王**要求乐也思蜀公司给付违约金20000元的诉讼请求，符合合同约定，该院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、北京乐也思蜀**公司于判决生效之日起十日内给付王**租金五万三千六百元；二、北京乐也思蜀**公司于判决生效之日起十日内给付王**违约金二万元；三、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

王**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一审法院认定事实有误。首先，2014年1月1日，王**与乐也思蜀公司签订了《土地租赁合同》，根据双方合同约定，乐也思蜀公司应在2015年1月1日前交租，但乐也思蜀公司久拖不交，王**于2015年1月15日在村委会的公告栏张贴解除合同通知，要求其在3日内交清，但乐也思蜀公司仍不交租金，王**是农民，土地是其唯一的生活来源，乐也思蜀公司的不交租行为已经导致王**的生活发生重大困难，应认定其根本违约。其次，乐也思蜀公司违反合同约定，改变了土地的用途，将只能种植粮棉油的粮田用于种植树木，大大的破坏了土地的生态系统，违反了国家相关政策和法律的禁止性规定，乐也思蜀公司的此行为已严重构成了违约，故王**要求与其解除合同，保护农田的生态系统。乐也思蜀公司并不在其实际注册地办公，王**穷尽一切手段均无法送达解除合同通知，只能将解除合同通知贴在村委会公告栏，王**已经履行了解除合同的通知义务。故王**请求本院撤销一审判决；改判支持王**在一审中的全部诉讼请求或依法裁决；判令乐也思蜀公司承担上诉费用。

被上诉人辩称

乐也思蜀公司服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：王**根本没有向乐也思蜀公司通过电话或张贴解除合同通知书方式催要过租金。乐也思蜀公司主动给王**租金，但是王**拒收，乐也思蜀公司租的土地要修路被征用了，包括王**在内的10个租户拒绝收取租金，王**是想要自己收赔偿款。北京市大兴区现在农田基本全部在种树，基本上没有农田了，双方合同中也约定可以种植树木。2014年10月30日拆迁登记，王**听到消息后多次找到乐也思蜀公司要解除合同，到了2015年1月1日乐也思蜀公司找王**，王**都不要租金，乐也思蜀公司同意把剩余两年的租金一并给王**。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人提交的上述证据以及当事人陈述意见在案佐证。

本院认为

本院认为：王**与乐也思蜀公司之间订立的《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方应诚信履行。从本案现有证据看，乐也思蜀公司确未按合同约定于每年1月1日前向王**支付相应租金，系违约，按照合同约定“合同当事人任何一方违反本合同条款的视为违约，违约金为2万元”，故王**要求乐也思蜀公司给付违约金20000元的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持并无不当。

而本案焦点在于双方未约定合同解除情形时，乐也思蜀公司逾期支付租金行为是否构成王**行使法定合同解除权条件的成就。一方面，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟*支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”从现有证据看，王**并未提交充分证据证明已于合理期限内通知乐也思蜀公司支付租金，并不符合该条行使解除权条件成就之规定。另一方面，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟*履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟*履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。从本案来看，并不存在不可抗力之情形，乐也思蜀公司也同意支付合同约定的租金，其逾期支付租金行为虽构成违约但难谓根本违约。因此，一审法院未支持王**解除合同以及腾退土地请求，认定双方合同继续履行并无不当。

综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费227元，由北京乐**限公司负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。

二审案件受理费454元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日