王*与北京南**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王*因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11761号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年8月，北京南**有限公司（下称南**司）起诉至原审法院称：我公司2005年租用北京**村土地建房。2008年之后改建成公寓，以长期租赁的形式与王*签订房屋租赁合同。西红门镇于2014年10月通告该地块拆除腾退。**委会根据镇政府的通告，与我公司解除土地租赁合同，并要求腾退地上建筑物。我公司为配合政府腾退拆迁工作，决定与租户办理解除房屋租赁合同手续，但王*拒不腾退房屋。涉案房屋未经有关部门审批，违反了国家强制性、禁止性规定，属违法建筑，故我公司诉至法院，请求判决：1、我公司与王*于2010年4月10日签订的合同编号为A-415的北京市房屋租赁合同无效；2、王*立即将位于北京市×××415号房屋腾退给我公司；3、我公司按照每月304.17元的标准，自王*实际腾退之日起至2030年4月9日止期间的房屋占有使用费退还给王*。

一审被告辩称

王*辩称：不同意南**司的诉讼请求，租赁合同是双方自愿签订的，应当继续履行，我也按照合同约定交纳了水电费。签订合同时，南**司承诺先签订20年的合同，20年到期后按照原合同条款不变的情况再签30年。如果要退还租金，南**司应当全部退还。

一审法院认为

原审法院经审理认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。南**司出租的楼房并无合法的规划审批手续，故双方所签订的北京市房屋租赁合同依法属于无效合同。合同无效后，当事人因合同所取得的财产，应返还给对方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因租赁合同无效，王*应将租赁房屋腾退交还给南**司，对其已经支付的租金，因租赁期限未满，南**司应向王*返还其未占有使用房屋期间的租金。据此，原审法院于2015年11月判决：一、北京南**有限公司与王*于二○一○年四月十日签订的合同编号为A-415的《北京市房屋租赁合同》无效；二、王*于判决生效后十日内将位于北京市×××415号房屋腾退交还给北京南**有限公司；三、北京南**有限公司于判决生效后十日内退还王*租金（应退还租金的计算方式：按照每月三百零四元二角的标准，自王*将房屋实际腾退完毕之日起，计算至二○三○年四月九日止）。

上诉人诉称

判决后，王*不服，上诉至本院称：涉案房屋现已经被拆除，不存在了；从2014年11月15日开始，涉案房屋不具备居住条件，南**司应退还从2014年11月15日至2030年4月9日的租金；南**司存在缔约过失责任，同意原判第一项，请求二审法院撤销原判第二、三项，在判令南**司退还我房租的基础上，改判南**司赔偿我装修费、腾退安置费，补偿剩余16年我租房的钱或在同等位置提供16年使用权的房屋。

南**司同意原判，不同意在本案二审程序中处理王*提出的赔偿装修费、腾退安置费，补偿剩余16年租房的钱或在同等位置提供16年使用权的房屋的上诉请求。

本院查明

经审理查明：2008年11月6日，北京市**民委员会（下称肆**委会）、北京市×××第四经济合作社与吴**签订了《占地租用合同》，约定肆**委会将肆村同华路东侧的待开发土地3亩租赁给吴**经营使用，使用期限自2009年1月1日起至2057年12月31日止。后吴**投资设立了南**司，并将前述租赁土地上的房屋改建成公寓向外出租。2010年4月10日，南**司（甲方）与王*（乙方）签订了编号为A-415的《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市×××415号房屋出租给乙方，用途为商住，建筑面积28.06平方米，租赁期限自2010年4月10日始至2030年4月9日止，房屋租金共计73010元；在合同签署有效期内，如遇政府占地、拆迁、城市建设等原因，乙方所承租的房屋需要建设改造时，甲方应提前一个月通知乙方，并将按居住年限扣除租金，剩余租赁金额全部返还。诉讼中，双方当事人均认可2010年4月10日前南**司将涉案房屋交付王*，2010年4月10日王*一次性向南**司交纳了20年房屋租金73010元。原审庭审中，南**司认可涉案房屋系违法建筑，至今未办理过审批手续，王*亦未向原审法院提供涉案房屋系合法建筑之证据材料。

本院审理中，王*主张2014年11月15日采暖季涉案房屋停止供暖，涉案房屋不具备居住条件，2015年6月15日涉案房屋停水停电，且涉案房屋现已经被拆除，不存在了。**公司认可涉案房屋于2014年11月15日停止供暖，于2015年6月15日停止供应水电，于2015年12月底被拆除，但主张上述情况的发生，南**司并不知情，亦非由南**司造成。

本案审理中，双方当事人未能就调解达成一致意见。

上述事实，有双方当事人陈述、《占地租用合同》及《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：现在双方当事人均同意原审判决关于《北京市房屋租赁合同》无效的认定，本院不持异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双方租赁合同无效，承租人王*应当将涉案房屋返还出租人南**司，但鉴于客观上涉案房屋已经被拆除，故对于南**司要求王*腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持，根据二审新查明的事实，本院对于原审判决第二项予以撤销。南**司收取了王*截至2030年4月9日的租金，王*上诉主张2014年11月15日采暖季涉案房屋停止供暖，南**司应退还从2014年11月15日至2030年4月9日的租金。本院认为，根据双方当事人均认可的事实，涉案房屋于2014年11月15日供暖季停止供暖，于2015年6月15日停止供应水电，虽然诉讼中南**司主张其对停止供暖、停止供应水电并不知情，主张并非由南**司造成，但是，暖气、水电的停止供应对正常使用房屋构成不利影响，故2014年11月15日至2015年3月15日供暖季停暖期间以及2015年6月15日水电停止供应之后的租金，南**司应予退还，根据二审新查明的事实，本院对于原审判决第三项予以变更。

关于王*上诉要求南**司赔偿装修费、腾退安置费，补偿剩余16年租房的钱或在同等位置提供16年使用权的房屋的诉讼请求，因王*在原审审理中并未就此提出反诉，本院审理中南**司不同意在本案二审程序中对此作出处理，双方当事人亦不能就此达成调解，故本案对王*的上述请求不予处理，当事人可以另行解决。

综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11761号民事判决第一项；

二、撤销北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11761号民事判决第二项；

三、变更北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第11761号民事判决第三项为：北京南**有限公司于本判决生效之日起十日内退还王*租金五万五千三百一十六元；

四、驳回北京南**有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费591元，由北京南**有限公司负担556元（已交纳），由王*负担35元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京南**有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日