北京圣**理有限公司与孙**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京圣**理有限公司（以下简称圣**公司）与被告孙**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张**任审判，公开开庭进行了审理。原告圣**公司的法定代表人郭**及其委托代理人商猛，被告孙**的委托代理人李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我公司与被告于2008年11月18日签订了前期物业管理服务协议一份。我公司依约事实、全面、正确履行了协议义务，但被告却未实际履行协议义务。截至约定的交纳物业费期限届满，被告拒绝交纳物业费。我公司多次催缴，但被告均以种种理由予以推拖，至今未果。为了维护我公司的合法权益，故诉至法院，要求被告交纳2009年11月29日至2015年11月28日期间的物业费6384元。

被告辩称

被告辩称：1、我质疑原告的合法性，我手里没有与原告签订的物业服务合同；2、原告说其曾多次催缴，与事实不符，我时有碰到原告的工作人员，但他们没有提起交物业费的事情；3、原告所提供的物业服务并不到位，不能满足我们业主的需求，我们小区也没有保安，许多设施也无法正常使用；4、房屋预售合同上约定的物业费是按照每平方米每月0.75元的标准计算，但是原告却以每平方米每月1元的标准计收物业费，原告称此价格是经过物价局审批的，而我询问过物价局，物价局称其并没有批准过；5、我所居住房屋是不符合交房条件的，而且在交房后，我的房子陆续出现了许多问题，多次找物业，其一直没有解决。

本院查明

经审理查明：2007年2月2日，被告与北京**集团公司（以下简称金**贸公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定被告购买金**贸公司开发建设的坐落于北京市平谷区迎宾环岛东南角×号楼×层×单元×号（后更名为北京市平谷区平谷镇金谷园小区×号楼×单元×号）商品房一套，该房屋预测建筑面积共90.75平方米。2008年11月29日，金**贸公司将该房屋交付被告。同日，原、被告签订了《前期物业管理协议》一份，约定被告居住小区的物业管理工作由原告负责，被告所购房屋建筑面积88.67平方米，被告按照住宅建筑面积每月每平方米1元的标准交纳物业费，交纳物业费的时间为每年一月十五日至四月十五日按年履行交纳义务等内容。该协议第三条约定了物业管理服务质量：一、房屋外观。1、外观完好、整洁，外墙是建材贴面的无脱落、无污渍、无纸张乱贴、乱涂、乱画、和乱挂现象；2、区内住宅封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面，除建筑设计有要求外，住户不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等。二、共用部位、共用设施设备的维护与管理。1、制定设备完全运行，岗位责任制，定期对高压水泵等公用设备巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案制度并严格执行；2、设备及机房环境整洁无杂物，环境符合设备要求；3、配备所需各种技术人员，严格执行操作规程；4、保证设备运行良好、正常，无重大管理责任事故；5、负责小区的智能化设施的日常运行维护；6、确保雨水、污水、管道保持通畅，定期清掏化粪池、雨水井、相关设施无破损；7、保证护栏、楼道灯、绿化设施等正常使用。三、保洁。1、有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；2、设立垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾站，对垃圾（专用）站、箱、桶及垃圾进行管理；3、每日保洁服务范围内的区域进行清扫，做到服务范围内无废弃杂物；4、对楼梯间、电梯间、走廊等的门、楼梯扶手、栏杆等，进行一周一次清扫；5、在雨、雪天气应及时对区内主路积水、积雪进行清扫；6、发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。四、绿化。1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；2、花草、树木生长正常，无明显枯枝死杈及病虫害侵害现象，树木缺株率在4%以下，花卉缺株在5%以下，树木基本无钉栓、捆绑现象；3、绿地整洁、无杂物、无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。五、交通秩序与车辆停放。1、机动车制作小区内部标识，并登记造册，按指定机动车停车场或库停放，不允许乱停、乱放（如禁止在消防通道、井盖、人行通道和绿地等场所停放）。本区车辆全部停放在私用车位，不得乱停；访客车辆停置专用停车场。否则，物业公司有权每次对不听劝阻的处予300元的违约金；2、对小区内各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行；3、机动车、非机动车均按指定场所停放，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁。六、保安。1、小区基本实行封闭管理；2、有专业保安队伍，实行24小时值班巡逻制度；3、对地下停车场、小区进、出口、楼门等设有监控设施，进行24小时监控；4、对小区可疑人员进行查问，禁止小商小贩等入内活动；5、积极与派出所配合，保持小区安全；6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。7、巡逻时发现异常及时处理并上报有关部门；8、维护交通秩序，看管公共财产。七、消防。1、有健全的消防管理制度，建立消防责任制及火灾消防预案；2、消防设施有明显标志，定期对消防设施进行巡视、检查和维护；3、定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；4、发生火灾，及时报警，协助消防人员疏散、救助人员等（本物业公司不承担私家火灾赔偿责任）。八、房屋共用部位、共用设施设备小修。1、完成零维修服务指标，零维修及时率达100%；2、水电维修不超过24小时，土建维修不超3天；3、建立回访制度和回访记录。九、电梯维护与管理。1、电梯安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好。（电梯设有客梯与消防梯，客梯24小时运行，消防梯只在人员高峰时运行时间为早7时—早8时，中午11：30分—12：30分，晚17点30分—18点30分运行，其它时间停运，遇有紧急情况消防除外）；2、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备；3、桥厢、井道保持清洁；4、出现运行故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维护；5、电梯由专业队伍维修保养，维修人员持证上岗，严禁超载严禁运送危险物品和超大件物品，产权人和使用人需使用电梯运送装修材料的，应经物业管理部门同意后方可进行；6、电梯轿厢内张贴“服务公约”、“乘梯须知”及维修电话、报警电话等。十、房屋装饰装修管理。1、有健全的装修管理服务制度；2、查验业主装修方案，与业主、施工单位签定装修管理协议，告知业主装修注意事项；3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行管理；4、业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的报行政管理部门；5、及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。被告未向原告交纳2009年11月29日至2015年11月28日期间的物业费6384元。审理中，被告主张《前期物业管理协议》中己方签名不是本人所签，但表示不申请笔迹鉴定。

为证明原告提供的物业服务存在瑕疵，被告向本院提交了存储照片的光盘。原告称照片无法确定是涉案小区，未显示拍照时间，且照片只能反映某个时间、某个位置的情况，不能反映小区的整体面貌，故对其证明目的不予认可。

本院曾到该小区实际勘查现场，原告在保安、共用部位、公用设施设备的维护和管理、绿化、车辆管理等方面存在瑕疵。

上述事实，有原、被告陈述，原告提交的《前期物业管理服务协议》，本院的勘查笔录、光盘等在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对于当事人具有法律约束力。原告与被告签订的前期物业管理服务协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告按协议履行了义务，被告在享受了原告提供的物业服务后，应当交纳相应的物业服务费。关于物业服务费的交纳标准，双方虽有明确约定，但原告提供的物业服务确实存在一定的瑕疵，因此本院对于物业服务费的交纳标准进行酌减，具体数额本院根据实际情况确定。同时应当指出原告在进行物业服务过程中，应虚心接受业主提出的合理化建议，不断提高物业服务水平，为业主提供良好服务，共创和谐小区。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

裁判结果

被告孙**于本判决生效后七日内给付原告北京圣**理有限公司二〇〇九年十一月二十九日至二〇一五年十一月二十八日期间的物业费共计五千七百四十五元六角。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告孙**负担（限本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十九日