曹**与北京华**有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告曹**与被告北京华**有限公司（以下简称华**公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告曹**到庭参加诉讼。被告华**公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告曹**诉称，2009年10月9日，原、被告双方签订商品房预售合同，原告购买被告所建位于平谷区×镇×街×号×号商住楼（现为×小区×号楼）×单元×商品房一套，总房款432075元，交房日期2009年11月7日。按预售合同约定2010年9月30日前被告应办理权属转移登记，现被告一直未予办理，故起诉要求被告立即为原告办理房屋权属转移登记手续。

被告辩称

被告华**公司辩称，认可原告所述事实，原告的起诉符合法律规定，被告应为原告办理其所购房屋的转移登记。但原告所购房屋分摊的土地使用权已设定抵押，暂时无法办理转移登记。

本院查明

经审理查明，2009年10月9日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，原告购买被告所建位于平谷区×镇×街×号×号商住楼（现为×小区×号楼）×层×单元×房屋一套。原告分别于2009年2月19日、2009年11月6日、2009年11月7日交纳房款132075元、300000元、11907元，共计443982元。依照双方合同约定，出卖人应当在2010年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证的，买受人有权退房；买受人不退房的，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2009年11月7日，被告向原告交付房屋。2010年1月28日，华**公司取得42号楼权属证明。

另查明，2008年华**公司向北京农村**司平谷支行（以下简称农商**支行）贷款2600万元，期限自2008年5月16日至2009年11月4日，并以涉案房屋所分摊的土地使用权及房屋在建工程设定抵押，于2008年5月12日在北京市**谷分局办理了抵押登记。至2009年11月4日，华**公司仍有贷款余额1969万元未能按期归还并形成不良。2010年12月31日农商**支行将该债权置换给中国信达资**京市分公司（以下简称信达北京分公司），后信达北京分公司又将该债权转让给中国信达资**津市分公司（以下简称信达天津分公司）。

2008年9月20日，农**谷支行向华**公司出具《银行同意提押房屋销售的证明》，写明“北京华**有限公司开发建设的位于平谷区的×项目×号住宅楼、×号商住楼、×号楼西商业楼已抵押给我行，并协商同意我行办理按揭贷款业务，我行同意以下抵押范围内房屋销售：国有土地使用权证号：京平国用（2007出）第00028号，楼栋号：×号住宅楼、×号商住楼、×号楼西商业楼”，并将该证明作为预售合同的附件三，同时注明“此证明原件已在售楼场所公示”。

经向信达天津分公司了解并询问意见，该公司认可上述债权置换的事实，不放弃对土地使用权的抵押权，如华**公司不能提供其他形式的担保，不同意解除抵押权。

上述事实，有双方当事人陈述、商品房预售合同等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，原告依约交付了房款，被告向原告交付了房屋，并办理了原告购买房屋所在楼栋的初始登记，亦应依照约定为原告办理房屋权属的转移登记。现本案争议的焦点在于，因原告购买的房屋所分摊的国有土地使用权已设定抵押，根据我国《物权法》第一百九十一条第二款的规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。本案中，华**公司在办理商品房预售许可以及向原告出售房屋前，已经取得抵押权人农**谷支行同意销售抵押土地上所建房屋的书面证明。本院认为，销售为转让的一种形式，作为不动产的房屋的销售，应包括交付房屋及办理产权证书的全部过程，农**谷支行作为抵押权人所出具的证明，应视为其对华**公司转让所涉房屋的同意，华**公司应为原告办理房屋转移登记。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

被告北京华**有限公司于本判决生效后十日内协助原告曹**办理平谷区×镇×街×号×号商住楼（现为×小区×号楼）×层×单元×房屋的转移登记。

案件受理费三十五元，由被告北京华**有限公司负担（限本判决生效后十日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年九月一日