孙**与张**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

白×1诉孙**房屋买卖合同纠纷一案，北京**民法院于2014年5月作出（2013）丰民初字第10442号民事判决。孙**不服，向本院提起上诉。本院于2014年9月作出（2014）二中民终字第08139号民事裁定，发回原审法院重审。重审中，原审法院变更本案原告为张**、张**、好本晶子，并于2015年2月作出（2014）丰民初字第20396号民事判决。孙**不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年5月，白×1起诉至原审法院称：孙**与我于2010年9月17日签订《房屋买卖合同》，约定我将位于北京市丰台区×××1509室的房屋（以下简称1509号房屋）卖给孙**，成交价格为2000000元，并于当天办理了过户手续。事实上，该合同是在我受到孙**欺诈的情况下才签订的，应是无效合同。故起诉请求：1、确认我与孙**签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令孙**协助我将1509号房屋产权过户回我名下；3、孙**承担本案的全部诉讼费用。

一审被告辩称

孙**辩称：不同意白×1的诉讼请求，合同是在2010年9月17日签订，诉讼时效已过；白×1对其主张无证据支持；该房屋的房款已支付，白×1已收到现金，打了收条，房屋现在我名下；请法院驳回白×1的诉讼请求。

张**、张**、好本晶子于重审中诉称：张**与白**系夫妻关系，张**、好本晶子系二人之子女。2010年9月17日，白**与孙**签订《房屋买卖合同》，约定孙**购买1509号房屋，价款2000000元，双方办理了过户手续。事实上，白**与孙**之间并不存在房屋买卖的关系，白**本意是办理借款，并将房屋进行抵押。另外，张**作为房屋共有权人对签订合同一事并不知情，白**属于无权处分。故起诉请求：1、确认白**与孙**签订的《房屋买卖合同》无效；2、判令孙**协助我们将涉案房屋产权过户回我们名下；3、孙**承担本案的全部诉讼费用。

孙**于重审中辩称：不同意张**、张**、好本晶子的诉讼请求。《房屋买卖合同》不是为了借款进行担保。担保行为应以书面形式订立，但是张**、张**、好本晶子并不能提供相应证据。

一审法院认为

原审法院经重审认为：依照相关法律规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”因此，对张**、张**、好本晶子以白**未经张**同意，单独处分1509号房屋为由，要求确认《房屋买卖合同》无效，不予支持。依据公安机关笔录可以认定，孙**在2011年及2013年作出两份内容不同的笔录。2011年，孙**称双方间并不存在买卖关系，买卖合同实际系为借款进行的担保。但2013年，孙**又称双方之间系买卖关系。考虑孙**在2011年接受询问时，距离签订合同时间较近，受到外界因素影响较小。而在2013年接受询问时，白**已经将其诉至法院，双方已经形成诉讼，白**已经提出双方间并非房屋买卖关系，在此情形下，孙**作出与之前不同的陈述，该陈述可信性相对较低。因此，考虑笔录制作时间，先后顺序，并结合其他笔录内容，对孙**2011年所作陈述予以采信，认定白**为向孙**借款，以将1509号房屋过户给孙**作为借款担保。为此双方签订《房屋买卖合同》并办理了过户手续，孙**以支付房款的方式支付借款。因此，双方名为买卖实为借贷，不存在买卖1509号房屋的真实意思表示。依照我国相关法律规定，为担保债务的履行，债务人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，以房产作为抵押的，应当办理抵押物登记。抵押权人和抵押人不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。可见，双方上述行为违反了法律规定，因此双方所签房屋买卖合同无效。合同无效后，孙**本应将1509号房屋所有权回转至白**名下，但白**已去世，房屋已无法转移登记至白**名下。因张**、张**、好本晶子系白**继承人，故合同无效后，房屋转移登记至张**、张**、好本晶子三人名下。关于本案争议之2000000元房款，因属借贷法律关系，故孙**可另案处理。据此，原审法院于2015年2月判决：一、确认白**与孙**于二○一○年九月十七日所签订的《房屋买卖合同》无效；二、孙**于判决生效后十日内，协助张**、张**、YOSHIMOTOSHOKO（好本晶子），将位于丰台区×××1509号的房屋转移登记至张**、张**、YOSHIMOTOSHOKO（好本晶子）名下。

上诉人诉称

判决后，孙**不服，上诉至本院称：我与白**于2010年9月17日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效；该房屋我已缴纳相关费用并取得房屋权属登记，原审判决认定该合同无效，无事实与法律依据；双方的合同约定清晰明确，并已实际履行完毕，原审判决认定1509号房屋系为借款担保不仅没有任何事实依据，也违反了担保法关于担保合同应当以书面形式订立之规定；故请求撤销原判，改判驳回张**、张**、好本晶子的诉讼请求。张**、张**、好本晶子同意原判。

本院查明

经审理查明：白×1与张**夫妻关系，张**、好本晶子系其二人之子女。1509号房屋的所有权原登记于**名下。

2010年9月17日，白×1（甲方、出售人）与孙**（乙方、购买人）签订《房屋买卖合同》，主要约定：孙**向白×1购买1509号房屋，价款为2000000元；乙方以现金方式支付，自签订本协议之时交付2000000元整；即日起一个月内甲方应配合乙方过户。

该合同签订后，1509号房屋的所有权转移登记至孙**名下，但该房屋并未交付给孙**。

2014年5月31日，白**去世，去世前未留有遗嘱，去世后未进行析产继承，其继承人为张**、张**、好本晶子。

庭审中，张**、张**、好本晶子称，白**与案外人谷**存在借款关系，因不能如期偿还该借款，遂将1509号房屋抵押至孙**所在公司，双方口头约定此次抵押借款金额为1800000元，利息为200000元，在此情形下，双方签订《房屋买卖合同》。对此，张**、张**、好本晶子提交了案外人张**、谷**及孙**本人在公安机关的询问笔录等证据予以佐证。其中，张**在笔录中称：“我听白**说是该（欠）谷**钱，把房子再做抵押，还谷**钱，……当时白**和我都说抵押合同为什么变成了买卖合同，胖子（孙**）说方便拿钱，随时还钱随时过户。签完后那胖子给了我一张名片，这我才知道他叫孙**。”谷**在笔录中称：“白**说好一个月（还钱），到了一个月没给我钱，……到了2011年8、9月份，我又要钱，白老爷子说没有，我说你再找一家能借你钱的，把我钱还了，……我们通过白老爷子把房转到另一公司，老爷子当时也去了丰**委，把房抵到另一个公司。”孙**在2011年的笔录中称：“2010年9月17日，我当时是瑞林**限公司的经理，我们的业务是贷款担保，房产抵押。大约上午10点，来了4个人，……老头说他急着还钱，开始说借，我不同意。后老头说不行把房子过户给我，他要2000000元，等一个月以后他再把房过回去，并说明要买房时按银行的利率四倍给利息，我同意了。……又过了有一个月，白**没回购房。”孙**在2013年的笔录中称：“2010年9月中旬，同事告诉我有套房子要卖便宜，你要不要，我说要。……白**和一个30多岁的男的来到我们公司，跟我谈的卖房的事，当时说好2000000元，并约17日去房屋过户大厅过户。……上次我也做材料了，因为觉得生气就没签字，买了房白**不搬，我生气。”经查，孙**在上述2011年的笔录中并未签字。

庭审中，孙**对张**、张**、好本晶子的上述主张及证据均不予认可。孙**称，签订合同时房屋登记在白**个人名下，双方系房屋买卖关系，且已经实际付款，若存在担保关系应当另行签订担保合同。孙**另称，1509号房屋转移登记至其名下后，白**始终未交付房屋，故其已于2011年诉至法院要求白**腾退房屋，但尚未审结。对此，孙**提交了白**出具的收条、供暖协议书、委托代管协议书等证据予以佐证。张**、张**、好本晶子认可收条的真实性，但称白**并未实际收到上述款项，该收条是在孙**将钱转给案外人时，白**出具的，当初约定案外人收到钱后，再把钱给白**，但最终并未依此履行，故白**实际并未收到上述款项。张**、张**、好本晶子对孙**其他证据的证明目的亦不予认可。

另查：根据白×1的财产保全申请，原审法院于2014年5月作出裁定，查封了1509号房屋。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、房屋所有权证、公安机关询问笔录、收条、供暖协议书、取暖费票据、购房款发票、北京市非税收入一般缴款书、契税完税证、北京市非税收入专用收据、委托代管协议书、原审法院（2013）丰民初字第10442号民事裁定书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为《房屋买卖合同》之性质系正常的房屋买卖还是作为白×1借款之担保。对此，根据孙**于2011年在公安机关所作陈述，1509号房屋实际上是作为白×1借款之担保，并非一般买卖，其虽未在该询问笔录上签字，但并不影响该笔录的法律效力。孙**虽于2013年在公安机关陈述为正常的房屋买卖，但原审法院综合考虑笔录制作时间、先后顺序，并结合其他笔录内容，对孙**2011年陈述予以采信，对其2013年陈述不予采信，并无不当之处，本院不持异议。据此，白×1与孙**签订的《房屋买卖合同》名为买卖实为借款担保，并非真实的买卖行为，且违反相关法律规定，应属无效。关于白×1与孙**之间的借款关系，应另行解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

保全费5000元，由孙**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

一审案件受理费70元，由孙**负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由孙**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月七日