张**与史**房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告张**诉被告史佼*、第三人北京金**纪有限公司（以下简称金**公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张**、第三人金**公司的委托代理人王**到庭参加诉讼，被告史佼*经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告张**诉称：位于北京市**家园小区×号楼×单元1504号（以下简称1504号）房屋系我拆迁所得的安置房，2015年2月1日，我与史**及金**公司签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：史**承租1504号房屋；租赁期限自2015年2月5日至2016年2月4日，租金为每月1500元，租金总计18000元整，支付方式为现金支付，押壹月付叁月，各期租金支付日期分别为：2015年2月5日，顺延；租赁期限内的水费、电费、电视收视费、燃气费由史**承担；因保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，史**应负责维修或承担赔偿责任；提前退租的，应提前30日通知并按月租金的100%支付违约金。

合同签订当日史**支付了我三个月的租金和押金共计6000元。因史**未及时交纳后续房租，我报警处理，警察建议我起诉，我于6月5日诉至法院，6月8日，史**电话告知我，他已经搬出了1504号房屋，并将房屋的钥匙、电梯卡放在了楼层的供水管道小房间中，让我去取，我没有取。2015年6月10日，金**公司通知我说他们的工作人员取回了房屋钥匙和电梯卡，直到法院通知我需要现场勘查，我才到金**公司取回了钥匙和电梯卡。我起诉至法院后，史**在未通知我和金**公司工作人员的情况下搬离1504号房屋已经构成违约，居住期间损坏了热水器、厨房的水龙头、座便器阀门，有线电视机顶盒连接线、机顶盒及电视机的遥控器均丢失，房门钥匙少一把，相关水费、电费、天然气费、有线电视费等费用均未结清，法院在2015年7月22日现场勘查中均进行了确认。根据租赁合同中的水表、电表、天然气表底数、法院现场勘查时水表、电表、天然气表显示的剩余数额以及史**实际居住的时间，史**还需要向我支付水费155元、电费33元、天然气费56元，有线电视费72元；史**因居住、使用不当造成热水器、厨房的水龙头、座便器阀门损坏，有线电视机顶盒连接线、机顶盒及电视机的遥控器丢失，房门钥匙少一把，也应予赔偿；根据租赁合同约定，房屋租赁押金可以抵扣租金，史**实际居住4个月，但只交纳了三个月的租金，其交纳的押金用于抵扣租金，我不再退还。现史**已经搬离1504号房屋，我们之间的房屋租赁合同已经无法履行，也造成我多次往返门头沟办理后续事宜，给我造成损失。故我起诉至法院请求法院判令：1、解除张**与史**、金**公司于2015年2月1日订立的租赁合同；2、史**给付张**违约金1500元；3、给付欠缴的水费155元、电费33元、天然气费56元、有线电视费72元，共计316元；4、赔偿热水器损失费500元、水龙头款100元、阀门维修款20元、电视机顶盒连接线款30元、遥控器款70元，更换门锁费150元，误工费2590元，以上费用共计3460元。

被告辩称

被告史**经本院合法传唤未到庭应诉，亦未发表答辩意见。

第三人金**公司述称：张**所述基本属实，我公司业务员参与了双方订立租赁合同及交纳房屋租金、押金的过程。史**在租赁合同未到期的情况下腾退房屋，并在2015年6月8日通知我公司工作人员到1504号房屋处拿房屋钥匙和电梯卡，但钥匙有几把现无法核实，史**已经以行为表明不愿继续承租房屋，租赁合同应当解除，但其行为构成了违约，应当向张**支付违约金。我公司在2015年6月10日通知张**领取房屋钥匙和电梯卡后，张**在法院现场勘查前才取走上述物品，法院现场勘查确认的房屋内设施损失及相关水费、电费、燃气费、有线电视费我公司均无异议，对于张**主张的更换门锁费用及误工费问题，我公司听从法院判决。

本院查明

经审理查明：1504号房屋系张**因拆迁取得的安置房屋。2015年2月1日，张**（甲方）与史**（乙方）、金**公司（丙方）签订租赁合同，约定：张**将1504号房屋出租给史**，租赁期限自2015年2月5日至2016年2月4日，租金为每月1500元，租金总计18000元；支付方式为现金支付，押壹付叁月租金，各期租金支付日期分别为：2015年2月5日付三个月押金一个月房租，顺延；租赁期限内的水费、电费、电视收视费、燃气费由乙方承担。租赁合同第四条第（二）款规定，押金：人民币壹**元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁合同第七条第（二）款第2条规定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；租赁合同第十条第（二）款规定，如果乙方提前退租的，应提前30日通知我，并按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方应退还相应的租金……租赁合同签订当日，史**依约支付张**三个月的租金及1500元押金，同日，张**与史**签订了房屋交割清单，清单显示，1504号房屋交割的物品包括热水器1台、机顶盒一个、电视1台、钥匙3把；水费剩余31m3×5=155元，电费内存69.84元，天然气费内存34.2m3，张**于当日将1504号房屋交付史**。2015年6月5日，张**将史**诉至本院后，史**搬离1504号房屋，并于2015年6月初将房屋钥匙、电梯卡留在15层管道间，相关水费、电费、天然气费、有线电视费未结清，金城阜业工作人员将房屋钥匙、电梯卡自15层管道间拿走后通知张**领取，张**直至法院现场勘查前才领走上述物品。

本院于2015年7月22日对1504号房屋进行现场勘查，经勘查：1504号房屋厨房水龙头已经不见；客厅内的有线电视机顶盒连接线、机顶盒及电视机的遥控器丢失；卫生间座便器阀门损坏，热水器不能正常使用；天然气表剩余天然气9.6立方米，电表显示剩余36元。因惠民家园小区各住户水表在法院现场勘查时已经更换，本院向惠民家园小区的物业管理单位绿海物业管理分公司惠民管理部调取了1504号房屋水表更换前的底数，绿海物业管理分公司惠民管理部向本院出示了惠民家园磁卡水表退费联系单，该联系单显示，生活用水剩余0.1立方米，生活用水价格为5元／立方米。

就有线电视费问题，张**向本院出示了扣费明细，并要求按照每月固定使用费18元的标准，计算史**实际居住期间的使用费。张**认可押金1500元尚未退还给史**，但因史**实际居住了4个月，故已经以该押金冲抵了史**应当支付的2015年5月份的房屋租金。

上述事实，有张**、王**的陈述，《北京市房屋租赁合同》及附件房屋交割清单，现场勘查照片，1504号房屋惠民家园磁卡水表退费联系单，有线电视费扣费明细等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告史**经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。

在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。史**以搬离1504号房屋的行为表明不愿继续承租1504号房屋，双方之间的租赁合同已无条件继续履行，故对张**要求解除其与史**、金**公司签订的租赁合同的主张，本院予以支持。

租赁合同系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性的强制性规定，各方应依约履行。史**在1504号房屋内实际居住4个月，交纳三个月的房屋租金，根据租赁合同约定，史**交纳的押金在合同解除后应用于抵扣应由其承担的费用、租金，张**主张以押金抵扣史**少交纳的一个月租金，符合法律规定及租赁合同约定，对此本院不持异议；根据租赁合同约定，租赁期限内的水费、电费、电视收视费、燃气费应由史**承担，张**要求史**给付欠缴的水费155元、电费33元、天然气费56元，收视费72元，共计316元的主张符合法律规定及租赁合同约定，本院予以支持；根据租赁合同约定，史**应提前30日通知张**退租并按月租金的100%支付违约金，史**在租赁期限内，擅自搬离1504号房屋，其行为已经构成违约，史**应当按照租赁合同约定支付违约金，故对张**要求史**支付1500元违约金的主张本院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。史**在1504号房屋居住期间，因居住、使用不当造成1504号房屋热水器、厨房的水龙头、座便器阀门损坏，有线电视机顶盒连接线、机顶盒及电视机的遥控器丢失，史**应对此承担赔偿责任，故对张**要求史**赔偿相关损失的主张，本院予以支持，具体费用由本院酌情确定。张**要求史**赔偿更换门锁费用系因史**少交付房屋钥匙，并非门锁损坏，且该项费用并未实际发生，故对张**的该项诉讼请求本院不予支持。关于张**要求史**赔偿误工费的问题，张**未就此向本院提交证据证明其因史**违约造成收入减少，故对张**的该项诉讼请求本院亦不予支持综。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除张**与史**、北京金**纪有限公司于二○一五年二月一日签订的《北京市房屋租赁合同》。

二、史**于本判决生效之日起三日内给付张**违约金一千五百元。

三、史佼峰于本判决生效之日起三日内给付张**水费一百五十五元、电费三十三元、天然气费五十六元、有线电视费七十二元，共计三百一十六元。

四、史**于本判决生效之日起三日内赔偿张**热水器损失费三百元、水龙头款一百元、阀门维修款二十元、电视机顶盒连接线款三十元、遥控器款七十元，以上费用共计五百二十元。

五、驳回张**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理五十元，由史**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

公告送达起诉书的费用二百六十元、公告送达判决书的费用三百元，均由史**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。

裁判日期

二〇一五年十月十九日