蒋**与杨**、胡**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告蒋**与被告杨**、胡**，第三人蒋**、林**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月13日受理后，第三人蒋**、林**于2015年9月28日以起诉方式提出独立的诉讼请求，本院于同日受理后，告知蒋**、林**可以在本案中作为有独立请求权的第三人，不再另案审理。本案依法由审判员李**适用简易程序，于2015年9月30日公开开庭进行了审理。原告蒋**的委托代理人雷黄汰，第三人蒋**、林**及其共同委托代理人冯振兴到庭参加诉讼，被告杨**、胡**经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告诉称

原告蒋**起诉称：第三人蒋**、林**于2007年6月16日将其坐落于苍南县灵溪镇红星村319号房屋卖尽归被告杨**、胡**所有，并出具房屋卖尽契约一份，杨**、胡**依约向蒋**、林**交付款项。2010年9月12日，杨**、胡**将上述房屋卖尽归原告所有，并向原告出具房屋卖尽契约一份，原告依约交付款项。现苍南**员会要拆迁原告购买的上述房屋，在苍南**员会对拆迁房屋的所有权人予以公示确认期间后，蒋**、林**提出其房屋是卖尽给杨**、胡**，而不是原告。有关部门拆迁手续需要其原来房屋所有人即蒋**、林**予以签字，原告要求蒋**、林**协助办理并愿意给予适当误工费补贴，可第三人却以巨额红包作为办理条件，双方协商未果。为此，原告起诉请求判令：一、确认原、被告及第三人之间分别于2010年9月12日、2007年6月16日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖契约有效；二、第三人蒋**、林**及被告杨**、胡**无偿协助原告办理上述房屋拆迁建筑安置等用房手续及过户手续；三、本案诉讼费由被告及第三人承担。庭审中原告明确其第一项诉讼请求为：确认原、被告于2010年9月12日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖契约有效，以及被告与第三人之间于2007年6月16日签订上述房屋买卖契约有效。第二项诉讼请求中办理的手续指建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、其他建房审批手续，以及土地证、房产证的过户手续。诉讼过程中，原告撤回其第二项诉讼请求。

原告蒋**在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.身份证、人口信息，用以证明原、被告以及第三人的诉讼主体资格；2.契约二份，用以证明房屋买卖过程及原告系最后房屋买受人的事实；3.苍南县房屋拆迁产权调查领导小组苍房认定公字（2015）10号县城新区苍南大道建设项目（红星村）被拆迁房屋调查认定公示；4.公示异议报告；5.苍南县县城新区工程建设指挥部县城新区信答字（2015）14号信访事项答复意见书；上述证据3-5，用以证明涉诉房屋合法性的事实。

被告辩称

被告杨**、胡**未作答辩，在本院指定的举证期限内也没有提供证据材料。

第三人蒋**、胡**陈述称：一、第三人与被告之间签订的不是房屋买卖契约而是宅基地买卖契约，属于非法转让土地，应当自始无效；二、涉案房屋自修建至今没有任何装饰居住，没有任何房屋的产权证明，本案不能直接适用信访答复的相关内容；三、被告与原告签订的协议无效，因为没有有效的权利来源，无物权登记手续，被告所获取的所谓房屋及宅基地有待确认；四、原告要求确认第三人与被告之间的合同有效，法院应当驳回其起诉，因为此系被告与第三人之间的合同，适用合同相对性，与本案原告无关；五、本案被告与第三人之间确认合同无效纠纷已经立案，本案应当中止审理。六、涉案房屋与宅基地使用权已经不存在，房屋已经被拆除，宅基地已经被新区指挥部收回，因此，对原告的第二项诉讼请求应予驳回。

同时，第三人蒋**、林**向本院提出独立的诉讼请求，称其与被告杨**、胡**之间签订的协议违反了法律法规关于禁止农村房屋买卖的强制性规定，应当依法确认该协议无效。为此，第三人蒋**、林**请求判令：依法确认第三人蒋**、林**和被告杨**、胡**之间于2007年6月16日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖契约无效。

第三人蒋**、林**在本院指定的举证期限内，没有提供证据材料。但其申请本院调取杨**、胡**的户籍登记信息及其名下宅基地使用权登记信息相关材料。

对第三人蒋**、林**的诉讼请求，原告蒋**答辩内容同其起诉内容一致，并请求驳回蒋**、林**的诉讼请求。

对第三人蒋**、林**的诉讼请求，原告蒋**未再另行提供证据材料。

对第三人蒋**、林**的诉讼请求，被告杨**未出庭答辩，但在庭后提交书面答辩状称：一、其于2007年6月16日与第三人签订的关于案涉房屋的买卖契约事实，该契约系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定及《合同法》第52条的情形规定，应属合法有效，受法律保护；二、在房屋买卖协议已经履行8年多后，第三人违反诚实信用原则，提起诉讼请求，仅仅是因为本案房屋的土地被征用及房屋被拆迁现值或拆迁补偿价格远高于原房屋买卖价格而受利益驱动所致。被告当初买受房屋是为了结婚居住，但由于某种原因案涉房屋第三人原来长期没有居住而是用于饲养鸽子，造成被告经过几番打扫与修缮也没办法长期居住。为此才于2010年9月12日卖尽给原告所有。综上，第三人请求确认其与被告签订的房屋买卖合同无效，没有事实与法律依据，应判决驳回其诉讼请求。

对第三人蒋**、林**的诉讼请求，被告胡**未作答辩。

对第三人蒋**、林**的诉讼请求，被告杨**、胡**在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。

本院查明

原告蒋**提供的上述证据，经庭审出示质证，被告杨**、胡**未出庭应诉视为放弃质证权利。经审查，本院认为，对原告的证据1，第三人对其中被告的身份信息真实性、合法性有异议，认为籍贯等关键性信息被遮盖。本院认为，经核实，原告提供的身份信息真实，对其证明力予以确认，对于第三人提出的其他身份信息被遮盖等问题，因与原告的待证事实不具有关联性，本院不予采纳。对原告的证据2，第三人对其中其出具给被告的契约的真实性没有异议，但对合法性有异议，契约中写明是红星村319号房屋及“下至地层”，所以该契约涉及房屋与宅基地使用权，对于契约标的违反了强制性规定，属于非法转让土地行为，违反了土地管理法第73条的强制性规定；对其中2010年被告出具给原告的契约，其真实性无法确认，合法性有异议，认为被告无权对涉案房屋及宅基地使用权进行处分。本院认为，根据第三人出具给被告的契约的真实性，以及被告提交的书面答辩状对其将案涉房屋转让给原告的事实的确认，可以认定该证据的真实性，故对其证明力予以确认。对原告的证据3，第三人对关联性有异议，认为与本案无关，因为公示认定的是1992年的房产，而案涉房屋是2003年被烧毁后重建。对原告的证据4，第三人对其真实性没有异议，但认为与本案无关。对原告的证据5，第三人对真实性没有异议，但对合法性、关联性均不予认可，认为该证据所提及的房屋是1992年航拍的房屋，已经于2003年被烧毁，本案当事人所涉及的房屋是重建于2003年。本院认为，证据3有苍南县房屋拆迁产权调查领导小组加盖公章确认，证据4有苍南县县城新区工程建设指挥部加盖公章确认，证据5系苍南县县城新区工程建设指挥部的信访答复文件，对上述证据的真实性均予以确认，证据3载明坐落于灵溪镇红星村地号为907幢房屋共计16间，其中第7间房屋所有权人为周小知，为2层砖木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积大于25平方以上，均属于居住功能，并延续使用至今等内容，根据证据4、5，第三人仅对该房屋权属向苍南县房屋拆迁产权调查领导小组提出异议，未对房屋来源及原属第三人所有提出过异议，故本院对原告的证据3-5的证明力予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。对于第三人申请本院调查取证，本院已向其委托代理人开具《委托调查函》，但第三人未向本院提交所调取的相关材料，且鉴于第三人申请调取的相关材料不影响本案判决结果，故对第三人的该申请，本院不再另行调查取证，具体理由在下文说理部分详细阐述。

本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：第三人蒋**与林**，被告杨**与胡**均系夫妻。2007年6月16日，蒋**、林**将坐落于苍南县灵溪镇红星村319号两层楼房屋以212800元价格出卖给杨**，双方签订契约一份。2010年9月12日，杨**、胡**将上述房屋以66万元价格出卖给原告，双方签订契约一份。上述两手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，出卖人亦将涉案房屋交付给买受人使用。2015年4月22日，苍南县房屋拆迁产权调查领导小组发布苍房认定公字（2015）10号《县城新区苍南大道建设项目（红星村）被拆迁房屋调查认定公示》，认定坐落于灵溪镇红星村地号为907幢房屋共计16间，其中第7间房屋所有权人为周**，为2层砖木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积大于25平方米，为居住功能，并延续使用至今的事实。第三人未在公示期限内提出异议，但于2015年5月6日向苍南县信访局反映《苍房认定公字（2015）10号》文件将其房屋安置给他人存在错误。并于2015年6月16日向苍南县县城新区工程建设指挥部提出《公示异议报告》，认为案涉房屋属第三人蒋**所有，应撤销认定房屋所有权人为周**的公示，重新公示房屋所有权人为蒋**。2015年7月2日，苍南县县城新区工程建设指挥部作出县城新区信答字（2015）14号《信访事项答复意见书》，经调查核实认定，案涉房屋未办理土地使用证和房屋所有权证，未经有效审批，但该房屋在1992年航拍图上有影像显示，符合苍南县房屋拆迁安置补偿条件。同时认为蒋**对案涉房屋提出的买卖双方有产权纠纷问题，县城新区将待双方协调或经法院判决后，予以安置。

另查明，周**为原告蒋**的儿媳妇。

本院认为

本院认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。第三人蒋**、林**以杨**、胡**为非农业户口，不能购买农村房屋及其宅基地为由主张涉案房屋买卖合同无效，于法无据，本院不予支持。第三人蒋**、林**主张涉案房屋为2003年被烧毁后重建，没有有效权利来源，没有事实依据，本院不予支持。原告蒋**申请撤回第二项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告蒋**与被告杨**、胡**于2010年9月12日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖合同有效；

二、确认被告杨**与第三人蒋**、林**于2007年6月16日签订的关于上述房屋买卖合同有效；

三、驳回第三人蒋**、林**的诉讼请求。

案件受理费80元，由原告蒋**负担40元，第三人蒋**、林**负担40元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省**民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费160元（具体金额由温州**民法院确定，多余部分以后退还），款汇至温州市财政局非税收入结算户，开户行：农**市分行，账号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日