蒋**与蒋**房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人蒋**、林**因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2015）温苍民初字第1417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审法院查明

原判认定，蒋**与林**，杨**与胡**均系夫妻。2007年6月16日，蒋**、林**将坐落于苍南县灵溪镇红星村319号两层楼房屋以212800元价格出卖给杨**，双方签订契约一份。2010年9月12日，杨**、胡**将上述房屋以66万元价格出卖给蒋**，双方签订契约一份。上述两手房屋买卖契约签订后，买受人均已支付了相应的购房款，出卖人亦将涉案房屋交付给买受人使用。2015年4月22日，苍南县房屋拆迁产权调查领导小组发布苍房认定公字[2015]10号《县城新区苍南大道建设项目（红星村）被拆迁房屋调查认定公示》，认定坐落于灵溪镇红星村地号为907幢房屋共计16间，其中第7间房屋所有权人为周**，为2层砖木结构，建房时间为1992年航拍前，建筑占地面积大于25平方米，为居住功能，并延续使用至今的事实。第三人未在公示期限内提出异议，但于2015年5月6日向苍南县信访局反映《苍房认定公字[2015]10号》文件将其房屋安置给他人存在错误。并于2015年6月16日向苍南县县城新区工程建设指挥部提出《公示异议报告》，认为案涉房屋属蒋**所有，应撤销认定房屋所有权人为周**的公示，重新公示房屋所有权人为蒋**。2015年7月2日，苍南县县城新区工程建设指挥部作出县城新区信答字[2015]14号《信访事项答复意见书》，经调查核实认定，案涉房屋未办理土地使用证和房屋所有权证，未经有效审批，但该房屋在1992年航拍图上有影像显示，符合苍南县房屋拆迁安置补偿条件。同时认为蒋**对案涉房屋提出的买卖双方有产权纠纷问题，县城新区将待双方协调或经法院判决后，予以安置。另查明，周**为蒋**的儿媳妇。

2015年8月13日，蒋**向原审法院起诉，要求：一、确认蒋**与杨**、胡**于2010年9月12日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖合同有效；确认杨**与蒋**、林**于2007年6月16日签订的关于上述房屋买卖合同有效；二、蒋**、林**及杨**、胡**无偿协助蒋**办理上述房屋拆迁建筑安置等用房手续及过户手续；三、本案诉讼费由杨**、胡**及蒋**、林**承担。诉讼过程中，蒋**撤回其第二项诉讼请求。2015年9月21日，蒋**、林**向原审法院提出独立的诉讼请求，称其与杨**、胡**之间签订的协议违反了法律法规关于禁止农村房屋买卖的强制性规定，应当依法确认该协议无效。为此，请求判令：依法确认蒋**、林**和杨**、胡**之间于2007年6月16日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖契约无效。

一审法院认为

原判认为，现行法律、行政法规对农村房屋买卖没有禁止性强制规范，目前作出禁止农村房屋买卖的规定只是一些政策性的文件，并不具有行政法规的效力。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反法律、行政法规的“强制性规定”是指效力性强制性规定。因此，本案各方当事人之间签订的房屋买卖契约系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效。双方均应按合同约定全面履行自己的义务。蒋**、林**以杨**、胡**为非农业户口，不能购买农村房屋及其宅基地为由主张涉案房屋买卖合同无效，于法无据，不予支持。蒋**、林**主张涉案房屋为2003年被烧毁后重建，没有有效权利来源，没有事实依据，不予支持。蒋**申请撤回第二项诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认蒋**与杨**、胡**于2010年9月12日签订的关于苍南县灵溪镇红星村319号房屋买卖合同有效；二、确认杨**与蒋**、林**于2007年6月16日签订的关于上述房屋买卖合同有效；三、驳回蒋**、林**的诉讼请求。案件受理费80元，由蒋**负担40元，第三人蒋**、林**负担40元。

上诉人诉称

一审宣判后，蒋**、林**不服，向本院提起上诉称，一、原审判决适用法律严重错误。涉案农村房屋买卖明显违反法律强制规定，应当依法认定无效。根据《最**法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》（最**法院民事审判第一庭庭长程**）中的意见，苍南属于非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应当依法认定合同无效。二、根据国**公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、国际土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》、《浙江省国土资源厅关于农村村民出卖宅基地后能否通过购买本村集体土地上房屋取得宅基地使用权问题的批复》，涉案买卖性质属于以其他形式非法转让土地的行为。三、根据《中华人民共和国土地管理法》，“以其他形式非法转让土地”的行为，违反了效力性强制性规定，应属无效。四、支持合同有效，将直接导致违反一户一宅的强制性规定。五、本案房屋买受人不符合购买和转让条件，房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。本案买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，不具备受让涉案房屋的主体资格。综上，请求二审法院撤销原判，驳回蒋**的一审诉讼请求。

被上诉人辩称

蒋**答辩称，一、房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律行政法规的效力性、强制性规定，应认定为有效。双方均应共同履行各自的义务，蒋**履行了支付价款的义务，蒋**、林**也应依约履行承诺。买进房屋的一切权利归蒋**所有，包括使用、买卖以及其他一切的权益应由蒋**享有与处置，与蒋**、林**无关。涉案房屋是房屋买卖，而不是所谓的宅基地的买卖。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条的规定，本案应维持原判。

被上诉人杨**、胡**未到庭发表答辩意见。

本院查明

二审期间，各方当事人均没有提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原审认定的事实予以确认。

本院认为

本院认为，涉案两份房屋买卖的《契约》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原判认定为合法、有效，并无不当。蒋**、林**以合同内容违反强制性规定为由主张合同无效，依据不足，本院不予采信。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人蒋**、林**的上诉理由不能成立，本院对其请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元，由上诉人蒋**、林**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月十三日