北京农村**司回龙观支行与敖**等金融借款合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告北京农**司回龙观支行（以下简称回龙观支行）与被告敖**、北京都**团有限公司（以下简称都市公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官尤文静独任审判，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告回龙观支行的委托代理人谢*、被告敖**的委托代理人史建军及被告都市公司的委托代理人顾*、王**到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

原告诉称

原告回龙观支行起诉称：2005年10月25日，原告与二被告签订《个人住房借款合同》，约定原告向被告敖**提供贷款54万元用于敖**向都市公司支付购房款，按等额本息还款法还款，都市公司在敖**办理完毕抵押登记前为其履行合同义务提供阶段性连带责任保证，同日，原告依约提供借款，但敖**逾期偿还贷款，都市公司亦未按约定承担保证责任。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与敖**之间的《个人住房借款合同》；2、被告敖**偿还原告贷款本金267904.29元；3、被告敖**支付原告自2011年9月25日起至实际偿还之日止的利息（截止到2014年8月25日的利息为65305.31元）；4、被告敖**支付原告自2011年9月25日起至实际偿还之日止的复利（截止到2014年8月25日的复利为5812.7元）；5、被告敖**支付原告自2011年9月25日起至实际偿还之日止的违约金（以267904.29元为基数，按日万分之三计算）；6、被告都市公司承担连带保证责任；7、诉讼费由二被告承担。

被告辩称

被告敖**答辩称：1、同意解除借款合同，本案所涉借款合同与二被告签订的《商品房买卖合同》为主从合同关系，现商品房买卖合同已由法院生效判决解除，所以借款合同理应解除，且当事人签订借款合同的目的已经无法实现，所以同意解除借款合同；2、我方无违约行为，不应承担违约责任，是都市公司违约在先导致合同目的无法实现，且北京市海淀区人民法院（以下简称海**院）的生效判决已对“应由谁还本付息及承担违约责任”问题做出了明确判决，根据一事不再理原则，昌**院不应做出不同处理；3、根据借款合同第6款约定，如果购房合同解除，应由都市公司偿还剩余本息并支付违约金；4、原告计算利息、复利及违约金的方法错误且违约金请求过高，我方已将都市公司违约自己无力偿还贷款一事明确告知原告，但原告有意扩大损失不仅违反法律规定也违背公平正义原则，不应得到支持，原告主张的违约金过高，应依法减免；综上，请求驳回原告的诉讼请求或由都市公司承担还本付息及支付违约金的义务。

被告都市公司答辩称：对原告主张的利息、复利、违约金不予认可，由于被告敖**未按时还款已超6个月，根据合同法第119条减损规则，对超过6个月以外的损失不同意承担担保责任；我方已根据海**院的生效判决退还敖**部分房款，我方只同意在未偿还敖**的款项范围内对原告承担保证责任。

本院查明

经审理查明：北京市**系都市公司开发建设的商品房项目。2005年6月30日，都市公司与敖**签订《商品房买卖合同》，约定敖**向都市公司购买沁春家园小区2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）2层2110、2131号房产。

2005年10月25日，甲方敖**（借款人、抵押人）与乙方回龙观支行（贷款人、抵押权人）、丙方都市公司（保证人，即开发商或售房单位）签订编号为（2005）年（按）字（679）号《个人住房借款合同》，合同约定：本借款用于向丙方购买商用房，房屋座落于北京市海淀区沁春家园；乙方向甲方提供贷款540000元，即甲方所购买房屋总价值的58.94%；借款期限为10年，从2005年10月25日起至2015年10月25日止；贷款月利率为5.1‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中**银行有关规定，不再另行通知甲方；乙方根据甲方预先签署的《委托转账付款授权书》，将甲方所贷款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲方应从贷款发放次月起，按月归还贷款本息，还款总期数为120期；还款方法为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止；借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收30%计收罚息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

上述合同签订后，回**支行依约发放贷款，二被告按照合同的约定履行了部分还款义务，但已经累计超过6个月未偿还贷款本息。截至2014年8月25日，敖**尚欠贷款本金267904.29元、利息（含罚息、复*）65305.31元，都市公司亦未履行保证责任。故回**支行诉至本院。

2009年，敖**将都市公司诉至海**院，要求解除双方签订的上述《商品房买卖合同》并要求都市公司返还购房款、支付利息损失等，2010年4月1日，海**院作出（2009）海民初字第6782号民事判决书，判决解除双方于2005年6月30日签订的《商品房买卖合同》，都市公司返还敖**购房首付款376223元及敖**已向回龙观支行偿还的贷款本息，尚未付清的贷款本息由都市公司负担，判决书亦对其他事项作出判决，判决作出后，都市公司提起上诉，北京**人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。

上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、借款借据、还款明细表、个人信贷业务系统查询结果表、民事判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：回**支行与敖**、都市公司签订的《个人购房借款合同》系当事人真实意思表示，未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。敖**与都市公司之间的买卖合同关系、敖**与回**支行之间的借款合同关系系两种不同的法律关系，两份合同并非主从合同，因此，对敖**提出的买卖合同解除、借款合同理应解除的意见，本院不予采信。需要指出，海**院在对敖**与都市公司商品房销售合同案件做出的判决中要求都市公司负担尚未付清的贷款本息，但该判决内容系对敖**与都市公司签订的《商品房买卖合同》解除后涉及的权利义务的分配，对回**支行不产生法律效力，因此，对敖**依此拒绝承担还款义务的答辩意见，本院不予采信。回**支行在借款合同签订后依约发放了借款，敖**应按约分期支付借款本金及利息并履行到期清偿全部借款本息的义务，现敖**在履行过程中已经累计超过6个月未偿还借款本息，该行为严重违反了借款合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，故回**支行请求判令解除合同、提前收回贷款本金并要求敖**支付利息（含罚息、复*）的诉讼请求，符合《个人购房借款合同》的约定，本院予以支持。关于复*，因回**支行诉讼请求中的利息数额已包含复*，故对回**支行要求支付复*的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，因《个人购房借款合同》已经明确约定了罚息，而罚息亦属于违约责任的范畴，回**支行同时主张罚息和违约金属于重复主张，且罚息的数额已经足以弥补回**支行的损失，故回**支行要求敖**支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。**公司作为保证人，应当按照《个人购房借款合同》的约定对敖**的债务承担连带保证责任。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告北京农村**司回龙观支行与被告敖**、北京都**团有限公司签订的编号为（2005）年（按）字（679）号《个人住房借款合同》；

二、被告敖国明于本判决生效后七日内返还原告北京农**有限公司回龙观支行贷款本金二十六万七千九百零四元二角九分；

三、被告敖国明于本判决生效后七日内支付原告北京农村**司回龙观支行截至二○一四年八月二十五日的利息（含罚息、复*）六万五千三百零五元三角一分，并支付自二○一四年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息、罚息、复*（按照《个人住房借款合同》的约定计算）；

四、被告北京**团有限公司对被告敖**应承担的本判决第二、三项确定的债务向原告北京**有限公司回龙观支行承担连带清偿责任；

五、驳回原告北京农**有限公司回龙观支行的其他诉讼请求。

如果被告敖**、北京都**团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千一百九十三元，由原告北京**有限公司回龙观支行负担四十四元（已交纳），由被告敖**、北京都**团有限公司负担三千一百四十九元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服判决部分的数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年十二月十九日