北京隆**有限公司与北京祥**有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北**有限公司（以下简称隆**公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2015）石民初字第1914号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

北京祥**有限公司（以下简称祥**公司）在原审法院诉称：祥**公司与隆**公司于2013年6月12日就位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号房屋（150平方米）租赁达成《房屋租赁合同》，约定祥**公司将涉案房屋租赁给隆**公司，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日止，租金按0.87／平米＊自然天标准计算，年租金为4.8万元。合同期满，祥**公司以多种方式通知隆**公司腾退房屋并拆除违章建筑，隆**公司均未理会。为维护祥**公司权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令隆**公司将位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号租赁房屋腾交给祥**公司；2、请求判令按实际占用天数及391.5元／日标准（日租金的三倍）向祥**公司支付房屋使用费，从2014年7月8日至2015年2月8日共计84564元；3、请求判令隆**公司拆除自建房屋；4、本案诉费由隆**公司承担。

一审被告辩称

隆**公司在原审法院辩称：租赁房屋产权人的产权证是运输公司第八分公司，祥**公司不是所有权人，祥**公司没有证据证明其有权力出租房屋，无权向我方主张权利。假设祥**公司有权利，祥**公司与我公司在2014年6月底签订下半年的合同，祥**公司把合同拿走，没有返还，基于信任我公司没有追要，后来祥**公司说不再履行合同，对于扩建房屋的赔偿，双方没有达成一致，我公司没有同意解约，是祥**公司先违约，不履行合同，不收取租金，所以祥**公司主张的使用费没有道理，我公司于2004年开始承租涉案房屋，并于当年进行扩建，这个事实是北**公司第八分公司知道的，2013年才与祥**公司签订合同，我方认为不应该拆除房屋，并支付赔偿金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：涉案房屋位于北京市石景山区梁公庵4号院东院，房屋所有权人为北京市运输公司。

2013年6月12日，（甲方）祥**公司与（乙方）隆**公司签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），约定：乙方承租甲方的房屋位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号，楼房／平房2间，建筑面积150平方米，标的物建筑特征平房，承租房屋用途为住宿。起租日期为2013年7月1日，租赁期满届满日期为2014年6月30日。本合同租金按照0.87平方米·自然天标准计算，年租金为4.8万元，每期租金为0.4万元。在租赁合同有效期内，甲方向乙方收取租赁保证金。保证金额度为0.25万元。乙方须于本合同签订当日将租赁保证金与首期租金一同支付甲方。如乙方未发生违约等问题，本合同租赁期限届满，乙方交还所租赁房屋且甲乙双方完成结算事宜后的15日内，甲方将租赁保证金等金额返还乙方；如乙方违反本合同有关约定条款，发生拖欠租金及其他相应交费用行为的，则甲方有权将乙方所交的租赁保证金相应金额或全部直接转抵租金，并且乙方如继续履行合同，须重新补足租赁保证金；如因乙方违反本合同有关约定条款，发生提前退租行为的，则甲方对乙方所交的租赁保证金将全额不予退还。乙方须按照每月为一支付期，每期上付。本合同签订之日，乙方须向甲方支付首期租金4000元，以后每期首日前，即上一个支付期的最后7个自然天前，付清下一支付期租金。即在2013年7月1日前交纳第一次租金、在2013年8月1日前交纳第二次租金，以此类推。本合同权利义务终止7个自然天内，乙方依据本合同约定，将租赁房屋实物全部交付甲方，同时甲乙双方共同对房屋、设施、设备进行验收和交接，并据实填写、签字确认交接清单作为凭据。本合同终止后，由乙方投资装修、改造的与租赁建筑物连接不可移动或移动后将产生不良影响的包括墙体、地面、屋顶和水、电、暖、卫、消防设施、设备等均无偿归甲方所有，乙方不得对此提出任何补偿要求，亦不得进行拆除或破坏，否则，乙方须承担相应赔偿责任。

隆**公司已向祥**公司实际交纳租金至2014年6月30日。

2014年7月30日，祥龙物业发出通告，载明近期，石景山区相关政府部门和祥**公司对梁**西院进行了多次的安全大检查，检查中发现该院落租赁用房内（包括室外）存在诸多严重不安全隐患，包括：人员密集、房屋隐患、供电及室内外线路隐患、消防设施隐患、明火做饭和冬季取暖煤气中毒隐患等。因此石景山区政府相关部门责令梁**西院所有租户（不论合同到期与否）必须在2014年11月30日前全部搬出，腾空房屋，并对存在的严重不安全隐患予以立即整改，以确保本地区彻底清除安全隐患。祥龙物业公司根据市区两级政府及祥**司关于安全工作的会议精神，按照石景山区政府相关部门的要求，拟于2014年7月30日至11月30日期间，对存在严重安全隐患的石景山区临乙4号院（梁**西院）开展清退院内所有租户及隐患彻底整改工作。望全体租户积极配合我公司，按期完成政府交办的此项工作。特此通告。

2014年12月15日，祥**公司委托北京市格*律师事务所向隆**公司发律师函，载明务必于接到本律师函5日内腾交房屋，向祥龙物业支付自2014年7月8日至实际腾退之日的房屋占有使用费及水电费等相关费用，并自行拆除违章建筑。隆**公司对此真实性认可，但主张没有收到。祥**公司主张将2014年7月30日及12月15日律师函张贴到隆**公司租赁房屋处，隆**公司对此不予认可。

隆**公司提供崔长春证人证言，证明关**和王**签订的租赁合同签完后就全部交给对方；提供贺风真证人证言，证明2014年7月去八场办公室会计处交房租被拒收。祥**公司对书面证人证言真实性不予认可。

另查：企业产权登记表载明，北**输公司国家出资企业为北京祥**责任公司。北**输公司将位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号（石**第01587号）房产委托给祥**公司代为经营管理。

2008年12月18日，隆**公司向北**输公司第八分公司交纳房租1200元；2010年9月17日，隆**公司向北**输公司第八分公司支付水电费1934.4元。

2014年10月29日，隆**公司向祥**公司交纳水费162.3元、电费618元。2015年3月30日，隆**公司向祥**公司交纳水费37.8元。

一审庭审中，隆**公司主张其于2004年开始和北**公司第八分公司形成口头租赁合同，2004年3月之前交付租赁房屋。2007年签订书面租赁合同，为此隆**公司提交2007年4月30日北**输公司第八分公司与关*签订的房屋租赁合同，约定乙方承租甲方位于本市八场机装队院内中间1号，平房1间，建筑面积64.98平方米。乙方租用房屋的期限为1年12个月，从2007年4月30日起计租至2008年4月30日终止。本合同年租金共计1.44万元。隆**公司主张系其法人关**签字，签字时省去“广”字。祥**公司对该证据的真实性、关联性均不予认可。2008年到期后和北**公司第八分公司签订合同。不知为何和祥**公司签订合同。2014年6月30日合同到期后也签订了租赁合同，书面合同交付祥**公司，祥**公司未给付隆**公司。祥**公司主张2007年隆**公司和北**公司第八分公司的租赁合同的标的物是一间64.98平米的房屋，和现在的租赁地点不是同一地方。2014年6月30日到期后未续签合同，亦未收过房租。

一审庭审中，隆**公司主张2004年开始扩建，在两间共150平米的空仓库内加盖了二层并进行装修改造，2011年在租赁房屋外扩建房屋。**业公司对改扩建的时间不予认可，对改扩建范围予以认可。现**业公司主张将租赁合同期满，隆**公司应将租赁房屋及装修改造一并交付，对租赁范围外的扩建房屋，不同意利用，要求隆**公司予以拆除。对于改扩建费用，经法院释明后，隆**公司未在本案中提出。

一审庭审中，核实对照双方各自提交的平面图，双方均认可扩建的部分为：紧临租赁房屋向西有一个117平方米的二层砖结构的房屋；二层向东延伸有一18.2平方米的挡雨棚；扩建房屋向西有一个8.25平方米的二层鸽子笼；另有一6平方米的简易活动板房。

一审庭审中，祥**公司主张使用费按照日租金三倍的标准收取，理由是合同中约定了迟延交还租赁房屋，需按日租金三倍支付赔偿金。经法院释明后，祥**公司未将赔偿金作为一项独立的诉讼请求提出，只是按照赔偿金的标准主张使用费。

上述事实，有双方当事人陈述、房屋产权证、房屋平面图、授权委托书、《房屋租赁协议》、发票、照片，勘验笔录、平面图及庭审笔录等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：祥**公司与隆**公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按约履行义务。

租赁期满后，双方未继续签订租赁合同，祥**公司亦不同意继续出租房屋，隆**公司应当及时腾退房屋及场地，逾期腾退应当给付占用承租房屋及场地的使用费，对于祥**公司主张腾退租赁房屋及占用期间使用费的诉讼请求，法院予以支持，标准按双方原来租金的标准给付，过高部分，法院不予支持。对于隆**公司主张期满后续签合同被祥**公司拿走及交纳租金被拒收的意见，因其证人未出庭作证，亦未提交其他证据予以佐证，法院对此不予采信。对于祥**公司主张按照赔偿金标准给付使用费的诉求，法院向其释明后，其未将赔偿金作为一项独立的请求提出，现主张使用费按照赔偿金标准，没有事实和法律依据，对此，法院不予采纳。

租赁期限届满，承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。祥**公司要求隆**公司拆除扩建房屋，符合法律规定，法院予以支持。对于承租人改扩建费用，经法院释明后，隆**公司未在本案中提出，其可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、北京隆**有限公司于本判决生效后三十日内将其租赁的位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号两间平房西侧扩建房屋（紧临租赁房屋向西117平方米的二层砖结构的房屋；二层向东延伸18.2平方米的挡雨棚；扩建房屋向西8.25平方米的二层鸽子笼；6平方米的简易活动板房；以双方认可的平面图格局为准）拆除；二、北京隆**有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市石景山区八宝山街（路）甲1号两间租赁房屋腾空并交付给北京祥**有限公司；三、北京隆**有限公司于本判决生效后三十日内给付北京祥**有限公司二○一四年七月八日至二○一五年二月八日的使用费（按每月四千元计算）；四、驳回北京祥**有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

隆**公司不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决，依法改判驳回隆**公司的全部诉讼请求。2、由隆**公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：1、根据“成物不可损”的原则，隆**公司已经建成的房屋不应拆除。隆**公司自2004年租赁诉争房屋，到2011年已扩建房屋300多平方米，由于历史原因建房没有相应的审批手续，但是也有一定价值，不应拆除。2、一审在没有解除双方合同的情况下，判决返还房屋、支持占有使用费明显错误。

祥**公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。隆**公司主张双方在2014年6月底另签订了租赁合同以及扩建房屋面积为360平方米，均未提供充分证据予以证明，故对于其该主张，本院不予认可。根据双方合同的约定，双方的租赁合同到2014年6月30日已期限届满。合同履行期限届满后，祥**公司有权要求隆**公司腾退诉争房屋并支付占有使用费，在祥**公司不同意使用隆**公司扩建房屋的情况下，有权要求隆**公司拆除相应的扩建房屋。综上，一审法院判决隆**公司腾退诉争房屋并拆除扩建部分房屋及支付占有使用费，符合法律规定，本院予以确认。隆**公司主张根据“成物不可损”原则，认为已建成的房屋不应拆除，于法无据，本院不予支持。

综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费九百五十七元，由北京祥**有限公司负担六百三十八元（已交纳）；由北京隆**有限公司负担三百一十九元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一千九百一十四元，由北京隆**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十四日