杨**与张*房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨**与被告张*房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孔**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告杨**的委托代理人卢**，被告张*的委托代理人吴**、梁**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**诉称：2002年8月8日，我与被告签订买卖房产协议书，约定我将自有位于通州区西集镇供给店村东头前街路*的一处房产卖给被告，房屋作价61000元，现被告仍占用此房。我经了解刚知晓我国相关法律规定禁止买卖农村宅基地，且只有农村集体经济组织成员才能使用本集体土地。请求确认我与被告签订的买卖房屋协议书无效；判令被告将其购买的房产腾退并交还给我；本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告张*辩称：同意双方签订的买卖房产协议书无效。我同意腾退房屋，但原告要满足我方的要求。

本院查明

经审理查明：20世纪90年代后，杨**在北京市通州区西集镇供给店村（宅基地登记面积为474.7平方米，东至杨**、西至杨**、南至道、北至道）的宅基地上建造北房六间。2002年8月8日，杨**与张*签署《买卖房产协议书》，约定杨**将上述院落及地上的北房六间，包括门楼、院墙、自来水以61000元的价格卖给了张*，双方依约定履行了协议。2003年至2011年，张*陆续在上述院落内建造西厢房六间。在本案诉讼中，经张*申请，本院依法委托北京国**估有限公司对本案诉争宅基地区位补偿价及房屋、附属设施重置成新价进行评估，结论为：区位补偿价值126000元，房屋重置成新价及附属设施重置成新价共计286462元。

另查：张**北京市通州区西集镇供给店村村民。

在本案审理过程中，张*表示同意在本案中一并解决相关损失。

上述事实，有北京市土地登记审批表、《买卖房产协议书》、报告书及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。杨**与张**达成的买卖房产协议书处分的标的物不仅是房屋，还包括了该房屋相应的宅基地使用权。张*并非北京市通州区西集镇供给店村村民，故杨**和张*之间的买卖合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对杨**要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。但杨**取得上述房屋及地上物后，应依照现有宅基地内房产及地上物的现值对张*进行补偿，房产及地上物的现值应以评估价值286462元为准。对于诉争院落的区位补偿价值，因诉争院落宅基地尚未实现货币化，张*可待上述院落实现货币化后再行向杨**主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、杨建党与张*于二〇〇二年八月八日签署的《买卖房产协议书》无效；

二、张*于本判决生效之日起九十日内将位于北京市通州区西集镇供给店村四至为东至杨**、西至杨**、南至道、北至道的院落及院内房屋腾退给杨**；

三、杨**给付张*地上建筑物及相关附属物补偿款共计人民币二十八万六千四百六十二元，于本判决生效之日起九十日内执行清。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

鉴定费五千元，由张*负担一千五百元（已交纳）；由杨**负担三千五百元，于本判决生效之日起七日内交纳。

案件受理费三十五元，由杨**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应的上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院，如在上诉期满之日起七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一三年十二月四日