北京苏**限公司与孙**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**售有限公司（以下简称苏宁云商公司）因与被上诉人孙一奇租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年2月，苏**公司起诉至原审法院称：2009年3月31日，我公司与孙**签订了《房屋租赁合同》。双方约定将北京市丰台区马家堡西路26号苏宁电器四层面积约1000平米区域租给孙**经营使用。合同约定自2009年4月15日至2014年5月24日止，并约定了租金等内容。2014年5月24日，孙**房租到期撤场，但从2009年11月1日起至今从未支付取暖费及部分水电费，我公司多次发函仍未支付。现要求孙**支付能源费167567.18元，支付违约金130000元，并承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

孙一奇辩称：对于苏宁云商公司要求的取暖费，不同意支付。我认可拖欠部分水电费，数额以客观单据为准，但苏宁云商公司要求过高，并不同意支付违约金。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年3月31日，北京**限公司（出租方，甲方）与孙**（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）。约定乙方承租的经营场地为北京市丰台区马家堡西路26号楼苏宁电器四层，建筑面积约1000平米，如有误差，以平面分界图所示区域为准，租金不变。租赁期限自2009年4月15日至2014年5月24日，2009年4月15日至2012年5月24日年租金为520000元，剩余期间年租金540000元。合同约定甲方每月根据乙方电表的计算数字，按1.1元／度电费单价向乙方发送缴费通知单，乙方收到后两日内向甲方缴纳电费；乙方自行负责租赁区域内的水路改造和水表安装，甲方每月底根据乙方水表的计量数字，按6.1元／吨的单价向乙方发送缴费通知单，乙方收到后两日内向甲方缴纳水费；乙方每年11月1日前按租赁面积，依据物业及当地政府规定的单价向甲方缴纳暖气费，甲方收到相关费用后，向乙方开具等额符合税法规定的发票。合同约定租赁期内，乙方须按本合同约定的时间足额向甲方支付房租及能源使用费，乙方如延迟5天支付房租及能源使用费，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付延迟付款滞纳金。乙方违反本合第3.1、4.1、4.4、4.5、5.1、6.2、6.3、8.3、11.1、11.2、11.3款乙方应向甲方支付相当于当年3个月租赁费作为违约金，且甲方有权解除合同。此外，该合同还约定了其他内容。合同签订后，双方开始按约履行。苏**公司将租赁房屋交由孙**使用，孙**支付苏**公司租金。孙**租赁房屋后，在该处成立北京星**交流中心（以下简称艺术交流中心）。2013年，北京**限公司变更为苏**公司。合同到期后，孙**撤离租赁房屋。

庭审中，苏**公司诉称孙**尚欠水电费共计13567.18元。为证明其主张，苏**公司提供缴费通知予以证明。**认可尚欠水电费用，对缴费通知真实性亦予以认可，但辩称未收到通知，且数额过高。苏**公司诉称孙**一直未支付取暖费，故要求孙**支付。**对此不予认可，辩称因其要求停止供暖，双方存有争议，苏**公司已于2010年3月份左右停止供暖，故不同意支付取暖费用。为证明其主张，孙**提供物业服务需求回复函，该函显示艺术交流中心曾于2009年11月3日向苏**公司提交了关于停止租赁区域供暖的服务申请，苏**公司回复称2009年-2010年度取暖费已向供热公司支付，且租赁房屋无法单独为艺术交流中心切断供暖。苏**公司主张孙**未按约支付相关费用，故应按约支付违约金。**对此不予认可，并主张约定违约金过高要求酌情减少。

一审法院认为

原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。苏**公司与孙**签订的合同系双方真实的意思表示，双方均应恪守履行。依据已经查明的事实，苏**公司诉称孙**尚欠部分水电费用，且提供缴费通知予以证明，孙**对上述事实予以认可，虽辩称数额不对，但不提供证据予以反驳，法院无法采信。因此，苏**公司要求孙**支付水电费用的诉讼请求合理，证据充分，法院予以支持。具体数额一举苏**公司提供的缴费通知予以确认。苏**公司主张孙**未支付取暖费用，但孙**辩称2010年3月后未再供暖。苏**公司虽主张一直供暖，但未能提供已向供暖公司支付取暖费用的票据等相关证据，故其主张法院无法采信。因此，苏**公司要求孙**支付2010年3月后取暖费的诉讼请求依据不足，法院不予支持，要求孙**支付2010年3月前取暖费的诉讼请求合理，法院予以支持。苏**公司要求孙**支付未交水电费违约金的主张，因未证明其已按合同约定向孙**发送缴费通知单，交纳上述费用时间无法确定，故法院不予支持。孙**未按合同约定按时交纳2010年3月前取暖费用，应按合同约定支付违约金，但依据未付费用及约定违约金数额，违约金约定明显过高，故法院酌情予以减少，具体数额法院依据未交金额、苏**公司的损失及同期银行贷款利率等予以确定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决如下：一、孙**支付北京苏**限公司水电费共计一万零七百一十一元七角七分，于判决生效之日起七日内付清；二、孙**支付北京苏**限公司取暖费共计二万六千元，于判决生效之日起七日内付清；三、孙**支付北京苏**限公司二万六千元自二零一零年三月八日至实际之付之日按同期银行贷款利率计算的利息；四、驳回北京苏**限公司的其他诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，苏**公司不服，以原判认定事实不清、适用法律错误为由上诉至本院称供暖服务为市政集中供暖，苏**公司从南**公司调取的已向供暖公司缴纳费用的发票和整体租赁标的房屋的租赁合同可以证明已经为孙**提供了取暖服务；苏**公司的诉讼请求是孙**支付违约金，少量的利息不足以补偿苏**公司的损失。故请求二审法院撤销原判第二项、第三项，依法改判孙**向苏**公司支付取暖费154000元，违约金130000元。孙**同意原判。

本院审理中，苏**公司向本院提交其从南**公司调取的已向供暖公司缴纳供暖费用的发票和整体标的租赁房屋的租赁合同，用以证明苏**公司已向供暖公司缴纳了涉案房屋2010-2014年的取暖费用。孙一奇认可该证据的真实性，但不认可其关联性。本院经审理查明的其他事实与原审判决无异。

以上事实，有《房屋租赁合同》、缴费通知、发票、物业服务需求回复函、营业执照及当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中**商公司与孙**签订的合同系双方当事人真实的意思表示，合法有效。苏**公司主张供暖服务为市政集中供暖，其一直给孙**供暖，并提供了其从南**公司调取的已向供暖公司缴纳供暖费用的发票和整体标的租赁房屋的租赁合同。综合苏**公司提供的证据，足以证明苏**公司在孙**承租期间为孙**提供了供暖服务。至于孙**主张的2010年3月后涉案房屋未再供暖的事实，由于仅有孙**证人的证言进行证明，证明力明显不足，故孙**不能提供足够相反的证据证明2010年3月之后苏**公司不再给孙**供暖，对此应当承担不利的举证责任。对于孙**主张的2010年3月后涉案房屋未再供暖的事实，本院难以采信。因此，苏**公司要求孙**支付2010年3月后取暖费的诉讼请求合理正当，本院予以支持。

对于苏**公司要求孙**支付水电费及取暖费违约金130000元的问题，因苏**公司未证明其已按合同约定向孙**送达水电费的缴费通知单，故原审法院对苏**公司主张水电费的违约金不予支持，并无不当。关于取暖费的违约金，由于孙**未按时支付2010年3月前的取暖费用确实存在违约情形，但双方租赁合同中关于违约金的约定明显过高，苏**公司亦未举证证明其存在相应损失，原审法院对于违约金酌情予以减少，依据未交金额、苏**公司的损失及同期银行贷款利率等确定违约金的具体数额，并无不当，本院予以维持。关于孙**未交纳2010年3月之后取暖费的违约金问题，因双方对2010年3月后苏**公司是否提供供暖服务存在争议，并非孙**主观恶意不交纳取暖费用，故本院对苏**公司主张的2010年3月之后取暖费的违约金不予支持。

双方对原判第一项不持异议，本院亦不持异议。

综上，苏**公司的部分上诉理由成立，其部分上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04938号民事判决第一、三项。

二、撤销北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04938号民事判决第四项。

三、变更北京市通州区人民法院（2015）通民初字第04938号民事判决第二项为孙**支付北京苏**限公司取暖费共计十五万二千元，于本判决生效之日起七日内付清。

四、驳回北京苏**限公司的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2882元，由北京苏**限公司负担1441元（已交纳），由孙**负担1441元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费5764元，由北京苏**限公司负担2882元（已交纳），由孙**负担2882元（于本判决生效之日起7日内交纳）

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十八日