华丽金与刘**等租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告华丽金与被告刘**、北京市**有限公司（以下简称京**公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘**独任审判，公开开庭进行了审理。原告华丽金及其委托代理人徐**与二被告的共同委托代理人宋*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告华丽金诉称，我与京**公司于2013年4月28日签订《协议》，约定双方就被告拥有使用权的位于上地京**司院内的房屋（113-213号，共计26间，实际位置在上地东路五街六街中间，安宁庄路**清河靶场旁边京通钢铁院内）进行合作联营（实际为租赁协议），期限3年，自2013年5月1日至2016年5月1日止，同时约定我第一年向被告支付税后利润（即租金）174720元（每间按560元计算），以后每年递增5%，签订协议时付清第一年上半年上交利润87360元，于2013年5月1日前付清第一年上（应为下）半年利润87360元，以后每年付清下一年的上缴利润，且约定双方如发生纠纷向海**院提起诉讼。协议签订后，我依约向被告支付了租金以及安装水泵等的各项费用，并花费大笔资金对租赁房屋进行装修及增添相关家具，在2013年7月左右对外出租，每间房的租金为1000元到1200元不等。2014年2月中旬，我正常经营时，被告却将所涉房屋用电限定在20安培之内，且将生活用水在毫无预备的情况下全部停掉，该行为一直维持到2014年3月4日，停水、限电长达半个月之久，导致我和租客无法正常生活。后经部队协调，被告也只向我经营的房屋提供40安培的用电，此电量根本无法满足我经营房屋的正常用电，生活用水改由部队临时供水，被告的行为给我和租客造成了各种不便及经济损失。2014年3月6日，我突然发现经营的房屋外面多处被执法城管贴上了违章拆除的条幅。2014年5月9日，我还接到了北京市海淀区城市管理综合行政执法监察室出具的一份腾退通知书，内容为：“将于2014年5月16日上午九点三十起对该处违法建设予以强制拆除。”当时我一看就懵了，如果经营的房屋被拆除，成本都未收回1%，我所借资金如何偿还亲朋好友，后我经打听才知被告向我出租的房屋属于违章建筑，依法无权出租给我用于经营。被告为了获取不法利益，以欺诈手段骗取我与其签订无效协议，进而骗我对出租房屋投入大量资金进行装修、装饰，同时骗取我的房屋租金，给我造成了巨大的经济损失。基于以上事实，我认为被告的行为已经严重违反了相关法律法规，如我的损失无法挽回，我将没有任何生路。故我根据合同法等相关法律规定诉至法院，现诉讼请求：1、依法确认双方于2013年4月28日签订的协议无效；2、判令刘**、京**公司返还我租金256808元及水电费押金13000元；3、判令刘**、京**公司赔偿我装修费80000元；4、判令刘**、京**公司赔偿我购买家具家电的费用64875元；5、判令刘**、京**公司赔偿我可预期利益损失344160元。本案诉讼费由刘**、京**公司承担。

被告辩称

被告刘**、京**公司辩称，刘**与华丽金不存在任何合同关系，不应作为本案被告。华丽金起诉本案依据的房屋租赁合同纠纷，但其与京**公司签订的协议为联营协议，并非房屋租赁协议，故华丽金起诉本案没有法律依据，请求法院予以驳回，我们不同意其全部诉讼请求。另外，致使双方之间的协议无法履行的原因是华丽金未按照协议正当行使联营的经营权，因为其对诉争房屋进行装修并对外出租，导致联营房屋被城管视为违建进而拆除。华丽金不当行使联营经营权存在重大过错，是导致合同无法履行的重要原因，故我方对其诉讼请求第二至第六项均不认可。诉争协议本身无违反法律、行政法规强制性规定的内容，不存在无效情形。刘**是作为京**公司的法定代表人签署的诉争协议，其行为代表京**公司，其个人在诉争协议中不作为权利义务的一方，故刘**不应作为本案被告。

本院查明

经审理查明，刘**系京**公司的法定代表人。2013年4月28日，京**公司（甲方）与华丽金（乙方）签订《协议》1份，其中约定：经双方友好协商，甲方决定将位于上地京**司院内房屋的使用权与乙方进行合作联营，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本协议；甲乙双方合作联营房屋共计26间，每间房屋建筑面积约16.8平方米（不含楼道），楼梯楼道为甲乙双方共用；甲乙双方合作经营期限为3年，合作期限自2013年5月1日起至2016年5月1日止，为了乙方前期入驻，甲方第一年免除乙方19000元上缴利润；甲方以联营房屋作为联营投资，由乙方独立自主经营，甲方第一年向乙方收取固定上交税后利润174720元（每间按560元计算），协议期内，乙方向甲方缴纳的每年利润自签订本协议时起，按每年在上一年度缴纳的利润之基数递增5%计算，按期付给甲方，即第二年乙方向甲方交纳每年上缴利润为183456元；第三年乙方向甲方交纳每年上缴利润为192628元；付款方式为年度上付款，签订本协议时付清第一年上半年上交利润87360元，乙方于2013年5月1日前向甲方付清第一年上半年（应为下半年）上交利润87360元，以后每年（到期60天之前）9月1日前付清下一年的上交利润；签订本协议时，乙方已对合作经营房屋的位置、四界、结构、性质、现状、合理的用途等其他乙方使用的相关情况做到全面充分的了解，乙方需承担在合作联营房屋上，由于乙方的违法行为所造成的一切损失和责任，甲方不承担因乙方违法行为所造成的责任和损失，甲方有权在联营房屋上增建二层、三层、四层房屋及存放物品；甲方向乙方提供签订本协议时现存状态的房屋水源、电源，按甲方规划要求自水源地、电源地联接至乙方合作经营房屋处的电路和给排水管路及计量设备的购置安装和铺设费用，由乙方负责，甲方收取乙方交纳上缴利润不包含乙方使用的水电卫生费，乙方使用的水电卫生费由乙方承担，电路和给排水管路铺设通过的途径和方式须经甲方同意，不得影响其他单位和个人的生产和安全；因协议期内遇政府部队土地产权方征用合作联营房屋等不可抗拒的政府行为或因甲方原因，造成本协议不能履行解除，如乙方在每个房间都安装独立卫生间并铺地砖地板，则如合同履行期一年内，甲方补偿乙方全部损失10万元，如合同履行期在一年以上、二年以内，甲方补偿乙方全部损失5万元，如合同履行期在二年以上、三年以内，甲方补偿乙方全部损失3万元；在协议期内，乙方对合作联营房屋及地上附属物和乙方实施的房屋装修项目只有使用权，没有所有权，乙方不得在租赁期内对合作联营房屋及地上附属物和乙方实施的房屋装修项目进行销售、转让、转租、抵押或采取其他任何破坏合作联营房屋及地上附属物所有权的行为，经甲方书面同意乙方可转租；乙方可分租……。上述《协议》首页载明甲方京**公司，乙方华丽金，《协议》末页甲方处有京**公司盖章，亦有刘**签字，另该《协议》载明甲方收款人为刘**，收款账户为刘**名下的账户。

上述《协议》签订当日，华丽金支付京**公司水电等费用押金13000元。2013年4月30日，华丽金通过华**支付京**公司68360元（分两笔转入刘**名下账户）。2013年5月1日，京**公司将《协议》所涉的26间房屋交付给华丽金，后华丽金将上述房屋进行了地面铺砖、墙面刷白等装修，并在屋内建了独立卫生间、加装了暖气片、配备了衣柜、桌子、床等物品等。除《协议》所涉的26间房外，京**公司另将1间卫生间交付给华丽金，后华丽金对其进行了改装。上述27间房屋均无相关审批手续，除1间由华丽金用作办公室外，其余房屋由华丽金用于出租。2013年8月23日，华丽金支付京**公司80000元（转入刘**名下账户），2013年9月10日，华丽金支付京**公司108

448元（转入刘**名下账户）。庭审中，华丽金主张就《协议》外的1间房，其应按照每月760元的标准支付1年，故其多支付了240元，刘**及京**公司否认收到华丽金支付的上述68360元，并称除水电费押金及该68360元外，华丽金支付的费用中包含2013年9月10日之前的水电费23608元，双方就自己的主张均未提交充足证据。

2014年1月7日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局上地执法监察队在诉争房屋所在院内张贴《谈话通知书》，要求包括诉争房屋在内的九处房屋的建设单位或所有人、管理人于2014年1月8日14时至其单位就涉嫌违法建设接受调查询问。2014年3月7日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局又在诉争房屋所在院内发布《公告》（京海城管罚字[2014]000041号），要求包括诉争房屋在内的九处房屋的建设单位或所有人、管理人自《公告》发布之日起15日内携带相关材料到其单位主张权利，接受调查，提出陈述、申辩理由，逾期无人主张权利或者拒不接受处理的，将依据《北京市城乡规划条例》第六十六条第三款的规定，报经北京市海淀区人民政府批准后，予以强制拆除。2014年5月8日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局在诉争房屋所在院内张贴《强制拆除公告》，认定包括诉争房屋在内的九处房屋，未依法取得规划许可，属于违法建设，其单位将于2014年5月16日9时30分起对上述违法建设依法强制拆除。2014年5月9日，北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局在诉争房屋处张贴《腾退通知书》，载明其将于2014年5月16日上午9时30分起对上述房屋予以强制拆除，并要求房屋住户、承租户及相关人员于上述日期前自觉腾退房屋，搬走屋内物品。2014年5月16日，本案所涉的27间房被北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局强制拆除，后华**将拆除时拆除单位集中存放的相关物品取走，领物收条载明：“安宁**通公司违章拆除屋内存放宪国**限公司柜子、衣服、办公用品、证件于2014年5月26日由华**取走。”

诉讼中，华丽金主张其支出装修款8万元，为此其提交了廖**出具的装修费收条12张，华丽金称双方无书面装修合同，上述收条数额共计8万元，出具时间为2013年5月3日至2013年6月25日，廖**未出庭作证，刘**及京**公司对华丽金的上述主张不予认可。就华丽金主张的购买家具家电费用，华丽金提交了其自行统计的清单1份，华丽金称因相关物品是从二手市场购买的，故无书面购买合同及收据，刘**及京**公司对华丽金的该项主张亦不予认可。

上述事实，有双方当事人陈述、《协议》、收条、银行对账单、银行支付业务回单、收据、出租合同、现场照片、《谈话通知书》、《强制拆除公告》、《腾退通知书》、领物收条等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，合同是双方当事人意思一致的表示，但不得违反法律、行政法规的强制性规定，否则应属无效。关于本案所涉《协议》的主体，因刘**系京**公司的法定代表人，其在《协议》末页甲方处签字，应视为职务行为，不能据此认定其为《协议》的一方当事人，且《协议》内容亦无法表明刘**为该《协议》的当事人，故本院认定《协议》主体为京**公司与华丽金。关于京**公司与华丽金之间的合同关系，《协议》虽约定双方就诉争房屋进行合作联营，但从华丽金每年向京**公司支付固定“利润”及经京**公司书面同意华丽金可转租等《协议》内容看，双方实为租赁合同关系，华丽金所上缴“利润”实为租金，故本院对刘**、京**公司所述双方系联营关系的抗辩理由，不予采信。《协议》虽系双方的真实意思表示，但双方租赁的房屋均无合法审批手续，属违法建设，违反了我国相关法律法规的强制性规定，故该《协议》应属无效。对于该《协议》的无效，京**公司作为出租方应承担主要责任，华丽金作为承租方，未尽到合理的审查义务，应承担相应的次要责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。涉案房屋因属违法建设，被相关部门强制拆除，已不具备返还条件。现华丽金要求京**公司返还租金及水电费押金，具有事实及法律依据，本院予以支持，但因华丽金已实际使用涉案房屋，故应扣除其相应的房屋使用费，具体数额本院参照双方《协议》约定的标准，计算至《强制拆除公告》张贴之日。庭审中，华丽金就其多支付240元的主张，未提交相应证据，本院不予采信，刘**及京**公司主张华丽金支付的费用中包含2013年9月10日之前的水电费23608元，未提交充足证据，本院对此亦不予采信。因涉案房屋已被强制拆除，因此给华丽金造成的装修损失，京**公司理应予以赔偿，诉讼中，华丽金虽主张其支出装修费80000元，但其仅提交了廖**出具的收条，廖**并未出庭作证，刘**及京**公司亦不认可，故对其主张本院不予采信，具体装修损失数额本院根据其使用的房屋面积、装修情况、使用期间及双方的过错程度等酌情判定。就华丽金主张的购买家具家电的损失，其仅提交了自行统计的清单，对此本院不能采纳，且城市管理部门已多次在诉争房屋处张贴通知或公告，提示诉争房屋涉嫌违建，应予拆除，但华丽金未采取积极措施对屋内物品进行处理，以致损失扩大，另诉争房屋被拆除后华丽金已将拆除单位集中存放的相关物品取走，综合以上因素，本院对华丽金要求刘**、京**公司赔偿其购买家具家电费用的诉讼请求，不予支持。华丽金要求刘**、京**公司赔偿其可预期利益损失，于法无据，本院不予支持。如前所述，诉争《协议》主体应为京**公司与华丽金，故华丽金要求刘**承担连带赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：

裁判结果

一、华丽金与北京市**有限公司于二Ｏ一三年四月二十八日签订的《协议》无效。

二、北京市**有限公司于本判决生效后十五日内返还华丽金押金一万三千元、租金九万零七百一十九元，以上共计人民币十万三千七百一十九元。

三、北京市**有限公司于本判决生效后十五日内赔偿华丽金装修损失人民币五万元。

四、驳回华丽金其他诉讼请求。

如果北京市**有限公司未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费五千六百九十四元，由华丽金负担四千二百三十一元，已交纳；由北京市**有限公司负担一千四百六十三元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二Ｏ一四年十一月六日