北京振**限责任公司与李X商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）北京振**限责任公司（以下简称振**司）与被告（反诉原告）李X商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。振**司之委托代理人张*、郎笑童与李X之委托代理人杨*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

振**司诉称：2004年4月19日，李X向振**司认购北京市朝阳区十八里店老君堂村X号房屋（以下简称涉案房屋），双方签订《内部认购合同》，总房款461038元。此后，李X仅向振**司支付了部分房款，剩余357784元房款到目前为止长达10年时间仍未支付，也未如期办理银行按揭手续。振**司认为，李X以上行为已构成严重违约，并且因其长期占用涉案房屋给振**司造成了较大的经济损失。请求法院判令：1、解除振**司与李X签订的《内部认购合同》；2、李X赔偿振**司损失20万元。

被告辩称

李X辩称：不同意振**司的诉讼请求。一、根据合同约定，振**司在签订合同后将涉案房屋直接交付给李X使用，在振**司办理完毕相关房屋销售及产权证等手续后，书面通知李X签订正式的商品房买卖合同，并由振**司联系银行办理按揭贷款手续。二、双方签订内部认购合同后，李X按照合同约定交纳房屋首付款，并接受房屋一直使用至今，承担了相关的费用，同时，李X也按照振**司的要求交纳了产权证办理费用、印花证契税款等费用，不存在违约。三、该内部认购合同至今未全部履行责任在于振**司，在振**司取得相关销售许可手续及大产权证手续后，振**司隐瞒了相关事实，未按合同约定书面通知李X办理后续的房屋买卖合同的完善手续，在此期间，李X多次要求振**司完善手续，但振**司以手续不具备为由进行推诱，李X认为振**司起诉没有事实和法律依据。所谓完善手续是在签订内部认购合同时，涉案房屋不具备任何手续，没有销售许可证，也没有大产权证，振**司当时承诺拿到手续后30日内通知李X，振**司隐瞒事实，振**司已经取得相关手续的事实，至今都没有通知李X。

李X反诉称：在2004年年初时，李X通过振**司散发的售房广告了解到振**司正在出售现位于北京市朝阳区十八里店乡老君堂甲1号院的房屋，便于2004年4月19日与其签订了《内部认购合同》，购买了涉案房屋，现地址为北京市朝阳区十八里店乡老君堂Y号。在该《内部认购合同》中约定了双方的部分权利义务。在签订合同时，振**司表示涉案房屋的相关销售手续正在办理之中，不能签订正式的商品房买卖合同也不能办理贷款手续，故向李X承诺在其取得该项目产权证书之后书面通知李X换签《商品房买卖合同》并负责为李X办理银行按揭贷款。李X即按照双方约定，在签订《内部认购合同》当天向振**司交纳了购房首付款101038元及其他费用，振**司亦按照合同约定进行了房屋交付。李X自接收房屋后即进驻使用至今，承担并支付了相关费用。

在李X入住涉案房屋后，多次催促振**司按照《内部认购合同》约定签订正式的《商品房买卖合同》及办理银行按揭贷款事宜，振**司均告诉李X等候通知，却至今未签订正式的《商品房买卖合同》，未履行《内部认购合同》约定的相关义务及其售房时的承诺。故为了维护李X的合法权益，请求依法判决振**司履行《内部认购合同》的约定，与李X签订《商品房买卖合同》，并办理房产证。

振**司辩称：李X所述与事实不符。买房支付房款是天经地义的事，合同签订至今已经十年，振**司已经交付房屋，李X已经使用房屋至今，但80%的房款都没有支付，李X所说因为振**司的原因没有办理按揭这是错的，应该李X自己办理。综上，振**司不同意李X的反诉请求。

本院查明

经审理查明：2004年4月19日，振**司与李X签订了《内部认购合同》，约定振**司将其开发的涉案房屋以461038元的价格出卖给李X，李X采取银行按揭方式付款，首付款101038元。合同签订当日，李X向振**司支付了购房款101038元，振**司向李X交付了涉案房屋。李X对涉案房屋使用至今。

2014年11月，振**司通过邮寄方式向李X发出《解除合同通知书》，以李X未履行交款义务为由通知李X解除《内部认购合同》。

庭审中，振**司提交了贷款通知单和购房款发票各两份，证明涉案房屋可以办理按揭贷款。李X对该证据真实性不认可。

经查，振**司就涉案房屋所在的Z号楼取得了房屋所有权证书。

经询，李X表示愿意继续履行合同，立即一次性支付剩余购房款。振海公司表示不接受李X支付剩余购房款。

上述事实，有《内部认购合同》、发票、《解除合同通知书》等证据及当事人当庭陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：振**司与李X约定李X以按揭贷款方式支付购房款，但李X并未实际办理按揭贷款支付购房款。对于未办理按揭贷款的原因，双方各执一词，但均不能提供证据证明己方主张。然而，可以确定的是，振**司提交的证据不足以证明涉案房屋具备办理按揭贷款的合法条件。因此，不能将未办理按揭贷款支付购房款视为李X违约。振**司与李X在未能办理按揭贷款后，并未协商一致变更购房款支付方式。振**司亦未提交证据证明其曾经要求李X采取其他方式支付购房款。故振**司向李X发出的《解除合同通知书》因不具备法定或约定的解除合同的事由，而不发生解除合同的法律效力。

住房关系到李X生活基本权益，涉案房屋已经交付李X使用十余年，李X基于买卖合同对涉案房屋的占有、使用是长期稳定的。在此情况下，不充分具备法定或约定条件，不宜解除买卖合同。因此，振**司要求确定解除双方买卖合同并要求李X赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。

李X当庭表示愿意一次性支付剩余购房款，振**司虽不同意接受，仍不能免除其协助李X办理涉案房屋所有权变更登记的合同义务，故李X的反诉请求，本院予以支持。

振**司与李X签订的《内部认购合同》已经具备了房屋买卖合同的合同要件，双方按照该合同约定履行即可，无须再行签订商品房买卖合同。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、驳回北京振**限责任公司的诉讼请求。

二、北京振**限责任公司于本判决生效后七日内协助李X办理北京市朝阳区十八里店乡老君堂Y号房屋的所有权变更登记。

三、驳回李X的其他反诉请求。

本诉案件受理费4300元，由北京振**限责任公司负担（已交纳）。反诉案件受理费35元，由北京振**限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一五年十一月二十三日