黄**与郭**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人黄**因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄**及其委托代理人董**，被上诉人郭**的委托代理人刘**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，黄*财诉至原审法院称：我与郭*富于2009年11月26日签订了《租赁用地协议》，约定我将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的3.67亩出租给郭*富使用，租期为5年，郭*富需向我交纳土地使用费。协议还约定如承租方迟延交纳租金和水电费，须向出租方按日0.5%支付欠缴金额的违约金。但郭*富在签订合同后只支付了2010年的租金128450元和2011年的租金128450元，之后的租金至今未交纳。经多次催要无果，现要求法院依法判令：郭*富交纳2012年1月1日至2013年12月31日的土地租金278920元，并按日承担0.5%的违约金（自2012年1月1日起计算至给付之日止）。案件诉讼费用由郭*富承担。

一审被告辩称

郭**辩称：涉案土地系黄**从孙**手中租来，黄**与孙**之间的租赁协议是无效的协议，导致黄**与我之间的协议无法继续履行。2011年2月，由于黄**的问题造成涉案土地停水停电，我无法正常营业，黄**也没有权利收取我的租金。基于上述事实，我才与孙**的妻子徐**签订了租赁协议，并将2011年4月16日之后的租金交给了孙**的妻子徐**。现我方提起反诉，请求法院依法判令黄**向我返还租赁费91668元（从2011年4月16日计算至2011年12月31日），并支付违约金64225元、吊车拆装费50000元、停产损失费90000元，共计295393元。案件诉讼费用由黄**承担。

针对郭**的反诉，黄**辩称：不同意郭**的反诉请求。郭**与我之间的租赁合同并没有解除，郭**无权与第三方签订新的租赁合同，我也未向郭**作出不再履行合同的意思表示，我与孙**之间的合同也没有解除，我方认为郭**在没有与我解除合同的情况下与他人另行签订租赁合同的行为与我无关，应当自行承担相应的法律后果。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年10月，案外人孙**代表其个人和北京盛**有限公司（以下简称文化公司，孙**为该公司的法定代表人）与北京**合作社（甲方，以下简称合作社）签订了《农村土地租赁经营合同书》，以每亩7000元的价格承租合作社集体土地299.51亩，土地性质为一般农用地（耕地）和基本农田。

2009年11月19日，孙**（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。

2009年11月19日，文化公司（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容。孙**在合同上签字，文化公司在合同上盖章。

2010年1月26日，文化公司（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方。租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止。甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）。如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用。租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容。孙**在合同上签字，文化公司在合同上盖章。

上述三份协议签订后，黄**向孙**支付了第一年度的租金3056800元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙**实际占有分配。

黄**承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏。2012年7月，北京**人民法院终审对黄**、孙**分别作出了缓刑的（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书。判决黄**犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币十万元；判决孙**犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币二十七万元（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金自判决生效后三十日内缴纳）。孙**退缴至北京市通州区人民法院的人民币八十万元及法院的人民币二十万元，其中的违法所得人民币九十九万七千九百三十五元，予以没收；其中人民币二千零六十五元折抵罚金。该判决为终审判决。

因上述三份合同签订后，黄**向孙**支付第二年度的2260000元租金时，将其中的2110000元交付给了北京市通**村民委员会（以下简称村委会），并入了合作社的账目。黄**诉至原审法院，要求孙**、村委会、合作社返还租金。2014年1月8日，北京**法院作出了（2013）通民初字第11305号民事判决书，该判决书现已生效。在该判决书中，黄**与孙**之间的三份土地租赁协议被认定为无效协议。并判令村委会、合作社连带退还黄**土地租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分。经核实，上述退还的租赁费对应的租期为2011年2月16日至2011年10月15日，即第二年度，黄**仅使用了4个月时间的土地，使用截止时间为2011年2月15日。

2009年11月26日，黄**（甲方）与郭**（乙方）签订了《租赁用地协议》，约定黄**将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的3.67亩（数额系事后变更）出租给郭**使用，租期为5年，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止。郭**需向黄**交纳土地使用费，其中第一、二年度每亩35000元。该协议还约定，乙方在租赁范围内有独立的自主经营权和使用权，并负责兴办企业的资金，包括：建设厂房土地报批及生活配套设施各项报批手续的费用；从设计到竣工的全部资金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，郭**向黄**交付了租金，现租金已交付至2011年12月31日。2010年12月15日，黄**与案外人孙**到尹**委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至北京市公安局通州分局。

2011年1月至2月，黄**未及时向孙**交付电费。在原审法院庭审中，郭**称由于黄**拖欠电费，涉案土地一度停水停电，无法继续经营，无奈之际，郭**与孙**的妻子徐**就涉案土地另行签订了《租地协议》，租期自2011年4月16日开始计算。因黄**收取了2011年12月31日之前的租金，故要求其返还2011年4月16日至2011年12月31日之间的租金，并承担违约责任。

一审法院认为

在原审法院庭审中，黄**称郭**承租的上述3.67亩土地对应其与孙**签订协议中的20亩土地的协议。但在相关协议被确认无效的判决生效后，黄**改口称涉案土地并不都在该20亩土地中，有一部分涉及其与孙**之间的口头协议。但是关于其改口后的主张，并没有提交有力证据予以证实。另，黄**称涉案土地的性质是非农业用地，但是未提交任何证据予以证实。经向孙**核实，涉案3.67亩土地确对应孙**与黄**签订的20亩土地的协议。

原审法院经审理认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。争议的3.67亩土地对应的是孙**与黄**签订的20亩土地的协议，法院对该事实予以认定。孙**与黄**签订的20亩土地的协议已经被生效判决确认无效，且有关方面已被判令向黄**退还（与涉案土地有关的）自2011年2月16日至2011年12月31日期间的租金。黄**收取了郭**2010年1月1日至2011年12月31日的租金。依据上述生效判决，黄**使用涉案土地的时间截止日期为2011年2月15日，其应当将多收取的租金返还给郭**，现郭**主张其返还2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，法院不持异议。故对于黄**要求郭**交付2012年1月1日至2013年12月31日土地租金及相关违约金的诉讼请求，于法无据，法院依法予以驳回。对于郭**反诉请求中要求黄**返还多收取的租金，法院对其合理部分依法予以支持（经核实，应退租期8.5个月，每年每亩租金35000元，共计3.67亩）。另，涉案土地非建设用地，双方当事人均没有任何证据证实涉案土地可用于建设厂房，黄**与郭**签订的《租赁用地协议》，违反了国家法律，属于无效协议。故黄**主张的违约金、吊车拆装费、停产停业损失，均不应得到法律的保护，法院对该项诉讼请求依法予以驳回。据此，原审法院于2014年6月判决：一、黄**向郭**返还二○一一年四月十六日至二○一一年十二月三十一日的租赁费九万零九百八十五元四角二分，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回黄**的诉讼请求；三、驳回郭**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，黄**不服，上诉至本院。上诉理由及要求为：郭**承租土地并非全部是尹各庄村土地，还有部分是皮村土地，故郭**承租的土地不完全属于黄**与孙**签订的20亩土地协议的范围，所以黄**与孙**签订的20亩土地协议无效不影响郭**应向黄**支付皮村土地的租金，要求二审法院支持黄**在原审起诉时的全部诉讼请求。郭**同意原判。

在本案审理过程中，黄**称郭**承租的土地有部分属于皮村土地，不属于黄**与孙**签订的20亩土地租赁协议范围。郭**一方对此不予认可。黄**认可拥有前述所称皮村土地的租赁权来源于其与孙**签订的20亩土地租赁协议。另，虽然黄**与孙**签订的20亩土地租赁协议被北京市通州区人民法院（2013）通民初字第11305号民事判决所确认无效，但黄**认为（2013）通民初字第11305号民事判决存在错误，尚在申诉之中，不应作为审理本案的依据。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。

上述事实，有（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书、（2013）通民初字第11305号民事判决书、租赁用地协议、租地协议及双方当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为：公民的合法权益受法律保护。黄**上诉主张郭**承租土地并非全部是尹各庄村土地，还有部分属于皮村土地。但黄**同时认可所称皮村土地的租赁权来源于自己与孙**签订的20亩土地租赁协议。由此可见，即使黄**认为郭**承租土地包括皮村土地，但黄**与郭**的土地租赁合同仍是以黄**与孙**签订的20亩土地租赁协议为前提，即郭**承租的土地全部属于黄**从孙**处租赁的20亩土地范围。现黄**与孙**签订的20亩土地租赁协议被生效判决确认无效，黄**实际使用该20亩土地的截止时间为2011年2月15日，故郭**主张黄**返还其2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，理由充分，本院予以支持。上诉人黄**主张生效判决不能作为本案定案依据，但其未能提供证据否定该份生效判决的证明力，故对其该上诉意见，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人黄**的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费5484元，由黄**负担（已交纳）。反诉案件受理费5731元，由郭**负担3656元（已交纳），由黄**负担2075元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费5484元，由黄**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日