长城物业集**业管理分公司与张**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告长城物**物业管理分公司（以下简称：长**公司）与被告张**物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王*适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长**公司委托代理人董**、李**，被告张**委托代理人葛**、李*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告**公司诉称：被告为原告管理服务的新里西斯莱公馆7号楼4单元1201室业主，与北京绿**限公司2010年9月签订了《商品房预售合同》。被告自2014年1月至今未按规定交纳物业管理费，在此期间原告多次催交，被告仍不交纳物业管理服务费等费用。为维护我公司的合法权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告支付物业服务费3641.24元；2、被告支付违约金664.52元；3、诉讼费用由被告承担。

被告辩称

被告张**辩称：原告与北京绿**限公司在2013年11月签订的绿地新里西斯莱公馆项目物业委托管理服务合同违反我国法律，依法应当认定无效，合同条款对被告没有约束力；原、被告之间存在事实物业服务关系，但应根据其服务确定收费标准，如以业主审计或者通过评估的方式确定2014年度物业服务收费标准，被告同意按照以上两种方式确定的标准缴纳物业费。

本院查明

经审理查明：被告张**系北京市大兴区兴丰大街一段18号院新里西斯莱公馆7号楼4单元1201室业主，房屋建筑面积为102.86平方米。2013年12月16日，北京绿**限公司（甲方）与原告**公司（乙方）签订《绿地新里·西斯莱公馆项目物业委托管理服务合同》，合同约定：甲乙双方和原物业服务企业在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间为2013年12月17日，交接时间作为本项目的交接时点，交接时点前的责任和所有债权债务由原物业服务企业享有和承担，交接时点后的责任和债权债务由乙方享有和承担；物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅的收费标准为2.95元／月·平方米。合同签订后，原告**公司一直为被告张**所在小区提供物业服务。被告张**未交纳2014年1月1日起自2014年12月31日的物业服务费。庭审中，被告张**辩称原告**公司与绿**司签订的物业委托管理合同为无效合同，且提供的物业服务在小区停车、设施维护、清洁卫生、垃圾清运、安全管理等方面存在诸多瑕疵，故不同意按照合同标准交纳物业服务费。

上述事实，有双方当事人在庭审中的陈述、物业委托管理服务合同、顾客沟通记录表、催费律师函、预售商品房买卖合同等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：原告**公司与被告张**虽未签订书面的物业服务合同，但原告**公司依据与北京绿**限公司签订的《绿地新里·西斯莱公馆项目物业委托管理服务合同》与原物业服务企业办理了交接手续，并且自2014年1月起，原告**公司开始为被告张**提供物业服务，双方形成物业服务合同关系，双方均应按照平等、公平、诚实信用原则履行自己的义务。本案中，虽然被告张**提出原告**公司在基础设施维护、绿化、卫生等方面存在服务瑕疵，但从案件事实看，原告**公司一直对包括张**在内的该小区业主进行物业服务，至今该小区运转正常，据此可以确认原告**公司基本履行了物业管理服务义务，故对于原告**公司要求被告张**支付自2014年1月1日至2014年12月31日的物业服务费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，对于被告张**的辩称意见，本院不予采信；关于违约金，由于原、被告双方并未签订书面的物业服务合同，未约定违约责任，故其主张的违约金缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告张**给付原告长城物业集**业管理分公司二○一四年一月一日至二○一四年十二月三十一日的物业服务费三千六百四十一元二角四分（于本判决生效后十日内履行）；

二、驳回原告长城物**限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二十五元，由被告张**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十八日