北京**人民法院民事判决书

审理经过

上诉人黄**因租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第01351号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2013年12月，黄**向原审法院诉称：我与马**于2009年11月26日签订了《租赁用地协议》，约定我将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的4.52亩（数额系事后变更）出租给马**使用，租期为5年，马**需向我交纳土地使用费。协议还约定如承租方迟延交纳租金和水电费，须向出租方按日0.5%支付欠缴金额的违约金。但马**在签订合同后只支付了2010年的租金158200元和2011年的租金158

200元，之后的租金至今未交纳。经多次催要无果，现要求法院依法判令：马**交纳2012年1月1日至2013年12月31日的土地租金343520元，并按日承担0.5%的违约金（自2012年1月1日起计算至给付之日止），本案诉讼费用由马**承担。

一审被告辩称

马**辩称：涉案土地系黄**从孙**手中租来，黄**与孙**之间的租赁协议是无效的协议，导致黄**与我之间的协议无法继续履行。2011年2月，由于黄**的问题造成涉案土地停水停电，我无法正常营业，黄**也没有权利收取我的租金。基于上述事实，我才与孙**的妻子徐**签订了租赁协议，并将2011年4月16日之后的租金交给了孙**的妻子徐**。现我提起反诉，请求法院依法判令黄**向我返还租赁费105551元（从2011年4月16日计算至2011年12月31日），并支付违约金74375元、吊车拆装费5万元、停产损失费9万元，共计319

926元，本案诉讼费用由黄**承担。

针对马**的反诉，黄**辩称：不同意马**的反诉请求。马**与我之间的租赁合同并没有解除，马**无权与第三方签订新的租赁合同，我也未向马**作出不再履行合同的意思表示，我与孙**之间的合同也没有解除，我认为马**在没有与我解除合同的情况下与他人另行签订租赁合同的行为与我无关，应当自行承担相应的法律后果。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年10月，案外人孙**代表其个人和北京盛**有限公司（以下简称文化公司，孙**为该公司的法定代表人）与北京**合作社（甲方，以下简称合作社）签订了《农村土地租赁经营合同书》一份，以每亩7000元的价格承租合作社集体土地299.51亩，土地性质为一般农用地（耕地）和基本农田。2009年11月19日，孙**（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的20亩出租给乙方，租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止；甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）；如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用；租金标准为每年每亩2万元。协议还约定了其他内容。2009年11月19日，文化公司（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的100亩出租给乙方，租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止；甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）；如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用；租金标准为每年每亩1.5万元。协议还约定了其他内容，孙**在合同上签字，文化公司在合同上盖章。2010年1月26日，文化公司（甲方）与黄**（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：甲方将其承租村委会的土地中的181.69亩出租给乙方，租赁期限自2009年10月16日至2029年10月15日止；甲方保证乙方在承租地内可以临建，办公用房及生活设施（彩钢房）；如甲方不能承诺乙方建设，乙方视为甲方违约，甲方应退回乙方全部租金，并承担乙方建设费用；租金标准为每年每亩1.45万元。协议还约定了其他内容，孙**在合同上签字，文化公司在合同上盖章。上述三份协议签订后，黄**向孙**支付了第一年度的租金305.68万元。这笔租金并未入公司的账目，而是由孙**实际占有分配。黄**承租上述土地之后，在明知该土地系一般农田的情况下，未经审批，擅自改变土地用途，在该土地上经营京通钢材市场，并将土地分租给51家商户，在土地上建设房屋、硬化地面，造成农用地大量毁坏。2012年7月，北京**人民法院终审对黄**、孙**分别作出了缓刑的（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书，判决被告人黄**犯非法占用农用地罪，判处有期徒刑二年，缓刑二年，并处罚金人民币十万元；判决被告人孙**犯非法转让土地使用权罪，判处有期徒刑三年，缓刑三年，并处罚金人民币二十七万元（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算；罚金自判决生效后三十日内缴纳）；原审被告人孙**退缴至北京市通州区人民法院的人民币八十万元及本院的人民币二十万元，其中的违法所得人民币九十九万七千九百三十五元予以没收，其中人民币二千零六十五元折抵罚金。该判决为终审判决。

因上述三份合同签订后，黄**向孙**支付第二年度的226万租金时，将其中的211万元交付给了北京市通**村民委员会（以下简称村委会），并入了合作社的账目。黄**诉至法院，要求孙**、村委会、合作社返还租金。2014年1月8日，北京**法院作出了（2013）通民初字第11305号民事判决书，该判决现已生效。在该判决书中，黄**与孙**之间的三份土地租赁协议被认定为无效协议，并判令村委会、合作社连带退还黄**土地租赁费一百三十九万七千七百一十三元三角三分。经核实，上述退还的租赁费对应的租期为2011年2月16日至2011年10月15日，即第二年度，黄**仅使用了4个月时间的土地，使用截止时间为2011年2月15日。

2009年11月26日，黄**（甲方）与马**（乙方）签订了《租赁用地协议》，约定黄**将个人承租的位于尹各庄大桥桥西道南防护林西侧土地其中的4.52亩（数额系事后变更）出租给马**使用，租期为5年，租赁期限自2010年1月1日至2014年12月31日止；马**需向黄**交纳土地使用费，其中第一、二年度每亩35000元。该协议还约定，乙方在租赁范围内有独立的自主经营权和使用权，并负责兴办企业的资金，包括：建设厂房土地报批及生活配套设施各项报批手续的费用；从设计到竣工的全部资金。该协议还约定了其他内容。协议签订后，马**向黄**交付了租金，现租金已交付至2011年12月31日。2010年12月15日，黄**与案外人孙**到尹**委会接受调查，后被公安民警刑事传唤至北京市公安局通州分局。2011年1月至2月，黄**未及时向孙**交付电费。庭审中，马**称由于黄**拖欠电费，涉案土地一度停水停电，无法继续经营，无奈之际，马**与孙**的妻子徐**就涉案土地另行签订了《租地协议》，租期自2011年4月16日开始计算。因黄**收取了2011年12月31日之前的租金，故要求其返还2011年4月16日至2011年12月31日之间的租金，并承担违约责任。庭审中，黄**称马**承租的上述4.52亩土地对应其与孙**签订协议中的20亩土地的协议。但在相关协议被确认无效的判决生效后，黄**改口称涉案土地并不都在该20亩土地中，有一部分涉及其与孙**之间的口头协议。但是关于其改口后的主张，并没有提交有力证据予以证实。另，黄**称涉案土地的性质是非农业用地，但是未提交任何证据予以证实。经向孙**核实，涉案4.52亩土地确对应孙**与黄**签订的20亩土地的协议。

一审法院认为

原审法院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案中争议的4.52亩土地对应的是孙**与黄**签订的20亩土地的协议，对该事实予以认定。孙**与黄**签订的20亩土地的协议已经被生效判决确认无效，且有关方面已被判令向黄**退还（与涉案土地有关的）自2011年2月16日至2011年12月31日期间的租金。本案中，黄**收取了马**2010年1月1日至2011年12月31日的租金。依据上述生效判决，黄**使用涉案土地的时间截止日期为2011年2月15日，其应当将多收取的租金返还给马**，现马**主张其返还2011年4月16日至2011年12月31日期间的租金，法院不持异议。故对于黄**要求马**交付2012年1月1日至2013年12月31日土地租金及相关违约金的诉讼请求，于法无据，依法予以驳回。对于马**反诉请求中要求黄**返还多收取的租金，对其合理部分依法予以支持（经核实，应退租期8.5个月，每年每亩租金3.5万，共计4.52亩）。另，涉案土地非建设用地，黄**、马**均没有任何证据证实涉案土地可用于建设厂房，黄**与马**签订的《租赁用地协议》，违反了国家法律，属于无效协议。故马**主张的违约金、吊车拆装费、停产停业损失，均不应得到法律的保护，对该项诉讼请求依法予以驳回。

依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，原审法院于2014年6月判决：一、原告黄**向被告马**返还二〇一一年四月十六日至二〇一一年十二月三十一日的租赁费十一万二千零五十八元三角三分，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告黄**的诉讼请求；三、驳回被告马**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，黄**不服原判，以原判认定事实错误为由提起上诉，请求撤销原判，依法改判马**缴纳2012年1月1日至2013年12月31日土地租金343520元，并按日承担0.5%的违约金（自2012年1月1日起至给付之日止），判决驳回马**的反诉请求，本案全部诉讼费用由马**承担。马**同意原判。黄**的上诉理由为，涉案土地并非全部都是其与孙**签订20亩土地协议中的土地，有部分是朝阳区金盏乡皮村的土地，其与孙**犯罪的刑事案卷材料中有相应证据佐证；有关方面向其返还的租金并非本案涉案20亩土地的租金，20亩土地的租赁合同并未被解除及宣判无效，涉案土地至今仍为马**依据租赁协议正常使用；原判涉案土地及合同所予认定错误，应予撤销，请求依法改判。黄**就所称内容未提供新的证据。马**表示对原判认定的事实无异议，黄**与孙**签订的三份合同都经过法院确认无效，黄**所述前后不一，同意原判，不同意黄**所称上诉意见及要求。黄**与马**在审理中未能就双方纠纷的解决达成一致意见。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人当庭陈述、（2011）二中刑抗终字第2358号刑事判决书、（2013）通民初字第11305号民事判决书、土地租赁协议、租赁用地协议、租地协议、收据等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：黄**与马**双方的争议在于租金给付与否问题。黄**上诉提出涉案土地的租赁合同并未解除、涉案土地有部分为朝阳区金盏乡皮村的土地，黄**就所称内容未提供相应证据予以证实，马**对黄**所称予以否认。并无相应证据能够表明黄**所述即为相应事实，仅据黄**所述亦不能确认涉案土地为皮村的土地，黄**所称内容不足以否定已有证据能够证明的相应事实，不能表明原判认定事实错误。已有事实和证据不能表明黄**所提上诉主张成立，马**表示不同意黄**所称意见及要求，故对黄**所提上诉请求，本院不予支持。原审法院依据所查明的事实所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费六千四百五十三元，由黄**负担（已交纳）；反诉费六千二百七十元，由马**负担三千七百二十九元（已交纳），由黄**负担二千五百四十一元（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费六千四百五十三元，由黄**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十八日