左士江与左**买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人左**与被上诉人左**买卖合同纠纷一案，上诉人不服河北省三河市人民法院（2015）三民初字第3826号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明，原、被告系兄弟关系。2000年12月1日，在中证人张*的见证下，由张**代笔，原、被告签订《卖房字据》，约定：“被告左**愿将自己坐落在燕郊镇大柳店村的房屋卖给胞弟左**，名下永远为业，具体条件如下，一、本房产包括正房五间及院墙若干米；二、本房产坐落的宅基地东街坊王**、西街坊王**、南北至路；三、本房产做价壹万捌仟元整，笔下交清全部房款；四、本字据从签字之日起生效。卖房人左**、买房人左**、中证人张*、代笔张**，落款时间为2000年12月1日”。协议签订当日，原告一次性付清房款（未写收条，被告认可），被告将集体土地建设用地使用证（三集建（宅）字第21-10118号，该证记载土地使用者为“左**”）交付给原告。自此，原告入住至今。另查明，原告左**有两子，在本村有一处房产。长子左**（曾**左小伟），次子左方圆（曾**左月）均已分家另过。集体土地建设用地使用证上的“左**”与本案被告左**系同一人。

一审法院认为

一审法院认为，原、被告系兄弟关系又均为三河市燕郊镇大柳店村村民，双方在他人见证和代笔下于2000年12月1日签订的《卖房字据》，是在平等、自愿的基础上签订，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。村委会证实，双方签订房屋买卖协议时，原告确有住房需求。被告关于如协助原告过户即不符合一户一宅的相关法律规定的抗辩意见，并未提供相关有效证据证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：一、原告左**与被告左**于2000年12月1日就坐落于三河市燕郊镇大柳店村的房屋签订的《卖房字据》有效。二、被告左**于判决生效后十五日内协助原告左**将其名下的坐落于燕郊镇大柳店村的房屋过户至原告左**名下。案件受理费250元，由被告左**负担（于本判决生效后三日内交纳）。

上诉人左**主张，上诉人出售给被上诉人的房屋系上诉人与母亲孙**的共有财产，上诉人出售该房屋未经过孙**的同意，侵犯了孙**的合法权益，为无效合同；土地管理法和河北省农村宅基地管理办法规定，农村村民一户只能拥有一处住宅，农村宅基地禁止买卖，因此双方《卖房字据》无效。请求撤销一审判决，支持上诉人主张。

被上诉人辩称

被上诉人左**答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，其母亲孙**多年来按农村习俗由四个儿子共同赡养，轮流居住，在分家时，孙**对房屋有居住权，但无所有权，孙**也从未对此主张过权利，上诉人主张所售房屋系其与母亲孙**的共有财产不能成立；上诉人主张的一户一宅等问题，不影响买卖合同的效力。上诉人的主张均无有效证据证明，不能成立，请求驳回上诉，维持一审判决。

本院查明

本院审理查明的事实与一审判决认定事实相同。

本院认为

本院认为，上诉人与被上诉人2000年12月1日签订的《卖房字据》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。上诉人二审期间提交1983年7月9日左士江、左**、左士均、左士龙四人分家单，分家单中记载“西边单间一间准许二老住到百年之后”，上诉人据此主张所售房屋中有一间是母亲孙**所有，其出售行为侵犯了孙**的所有权，本院认为，上诉人出售涉诉房屋的行为是否侵犯了孙**的所有权，应由孙**主张权利，上诉人与被上诉人的房屋买卖行为系2000年12月1日形成，且该房屋已实际交付被上诉人居住使用，至本案诉讼期间，孙**均未对该房屋主张所有权，上诉人以此为由主张合同无效，本院不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第62条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定标准的规定，是规范宅基地审批行为，系管理性规定，依据《最**法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，不影响买卖合同的效力。上诉人与被上诉人之间系房屋买卖合同关系，因房屋买卖行为，交易的房屋所占用的宅基地一并转让，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人的上诉理由，均不能成立，本院均不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费500元，由上诉人左**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年二月二十二日