项*房屋买卖合同纠纷审判监督民事判决书

审理经过

原审原告项*与原审被告马**房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年5月19日作出（2010）房民初字第7302号民事判决，已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2013年7月9日作出（2013）房民监字第03043号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审被告马**及委托代理人李**到庭参加了诉讼。原审原告项*经本院合法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告诉称

2009年6月23日，原审原告项恒诉称：我是北京市房山区城关镇××村村民，在村内有宅基地院落一处，其现在登记地址为北京市房山区××大街38号院。马**与我为同一集体经济组织成员，其也有自己的宅基地和宅院。2002年，我的家庭发生意外，负债累累，为解燃眉之急，我想把自己的农村房产卖掉。被告得知此事后趁机与我于2002年3月2日签订了房屋买卖协议，约定被告以极低的3万元价格购买我的宅基地和房产，并要求我将房产证和土地使用证交付于被告。基于宅基地的特殊性质，因此农村房屋不能随意买卖，被告购买我农村房屋的行为违反了法律的强制性规定，应属无效。故依法向人民法院提起诉讼，要求确认双方于2002年3月2日签订的房屋买卖协议无效，并要求被告返还房产。并请求判令被告将房产证和土地使用证原件返还于项恒。诉讼费由马**承担。

被告辩称

原审被告马*振辩称，不同意项*的诉讼请求。我一直都是××村村民，没有属于自己的宅基地，我与项*之间的房屋买卖合同是双方自愿签订并已经履行完毕，且已经被我们所在村委会认可。合同签订后，我一直居住于该宅院中，并进行了部分修缮。不同意项*的诉讼请求。请求法院依法驳回其诉讼请求。

原审查明，原告项*是××街道××村村民，在该村有宅院一处，位于该村38号。2002年3月2日，原告项*与被告马**签订了房屋买卖协议，原告项*将位于××街道×大街38号院（北房三间、西房两间、南房一间）卖给被告马**，价格为3万元。被告马**给付价款后，原告项*将房屋及宅院交予被告马**。双方均履行了协议书的内容。2010年7月，原告项*以被告马**在××村有自己的宅基地和房产且是居民不能购买农村房屋为由诉至法院，要求确认原告项*与被告马**之间签订的房屋买卖协议无效并返还房屋，承担本案的诉讼费。经本院询问被告马**，其家庭人员有：妻子武**，长子马**，1984年1月18日出生，长女马新力，1988年4月28日出生，均为居民户口。

原审认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。违反法律、法规强制性规定的合同为无效合同。被告马**虽在××村居住，但被告马**及其家庭成员均为居民户口，应不能在农村购买宅基地和房屋。被告马**在城关街道南街村已登记一处宅基地，其购买原告的宅院，违反了农村村民“一户一宅”有关规定，故其与原告签订的房屋买卖协议应属无效。原告项*起诉要求确认与被告马**签订的房屋买卖协议无效，理由正当，于法有据，本院予以支持。经本院释明，被告马**在本案中不要求对房屋价值进行评估。据此，判决原告项*与被告马**于二〇〇二年三月二日签订的房屋买卖协议无效。被告马**于本判决生效后六十日内将位于北京市房山区××街道×大街三十八号院及房屋返还给原告项*，并将该院的土地使用证和房产证一并返还。

本院再审中，原审原告未到庭应诉。

原审被告答辩称：不同意项*诉讼请求。

本院查明

本院再审查明，项*是××街道××村村民，在该村有宅院一处，位于该村38号。2002年3月2日，项*与马**签订了房屋买卖协议，约定项*将位于××街道×大街38号院（北房三间、西房两间、南房一间）卖给马**，价格为3万元。马**给付价款后，项*将房屋及宅院交予马**。双方均履行了协议书的内容。此后，马**开始居住该房至今。

2010年7月，项*以‘马**在××村有自己的宅基地和房产且是居民不能购买农村房屋’为由诉至法院，要求确认项*与马**之间签订的房屋买卖协议无效并要求马**返还房屋，承担本案的诉讼费。审理中，马**不同意项*的诉讼请求。并向本院提交了2013年6月18日××**员会证明证实：‘北京市国土资源局房山分局政府信息公开告知书一份及浩东律师事务所查询单一份’所载明的××街道×大街40号院登记人虽为马**，但实为马**之母高**1969年申请宅基所建，只是在1993年国土局进行登记时登记为马**。我村从未批给马**宅基地。且在2011年间，高**就此曾诉至北京市房山区人民法院，经该院审理，已将该40号院宅基房屋所有权和使用权又转移回到了高**名下。

审理中，项*向本院提交了2002年3月2日签订的房屋买卖协议复印件一份，北京市国土资源局房山分局政府信息公开告知书一份及浩东律师事务所查询单一份。马**向本院提交了2001年11月3日原、签订的房屋买卖协议书原件一份，2002年3月2日签订的房屋买卖协议一份，2010年5月23日××街道××村民委员会证明一份，（2010）房民初字第6012号民事调解书一份，2010年7月20日证明一份，2010年9月4日××街**委员会证明三份，2013年6月18日证明一份。经本院询问马**，其家庭成员还有：妻子武**，长子马**，1984年1月18日出生，长女马新力，1988年4月28日出生，均于1999年7月按落实失地农民专户政策转为非农业户口。

上述事实，有双方当事人的陈述、提交的证明材料及本院调查笔录在案佐证，经庭审质证，可作为本案认定事实的依据。

本院认为

本院再审认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则。项恒与马**均为完全民事行为能力人，且均为同一集体组织成员，双方所订立的房屋买卖合同，系其真实意思表示，不违反有关法律规定，且业经双方所在村民组织认可，应为有效。合同签订后，马**已按合同约定完成了自己给付购房款的合同义务，并且多年来，其已对诉争房屋形成了长期固定的占有与使用和修缮，故对其合法权益本院应予保护。项恒所诉，于理于法均无据，本院不予支持。项恒经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，不影响本案正常审理。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第二百条第六款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、撤销北京市房山区人民法院（2010）房民初字第7302号民事判决；

二、驳回原审原告项*的诉讼请求。

案件受理费70元，由被告马**负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期限届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一三年十一月十五日