丁**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人王**因与被上诉人洪**、丁**、丁**、原审被告刘**房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第06484号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年3月，洪**、丁**、丁**起诉至原审法院称：洪**与丈夫丁**（已故）原在北京市大庞村有一处宅基地，院内建有北房三排九间、棚房两间。2002年，丁**将上述房屋以7万元的价格卖给刘**。双方交易两清后，刘**居住使用至今。2012年2月，丁**去世。洪**、丁**、丁**系丁**的法定继承人。洪**、丁**、丁**认为刘**购买农村房屋的行为违反法律规定。现要求确认丁**与刘**签订的房屋买卖合同无效；要求王*民腾退全部房屋和院落；本案的诉讼费用由刘**承担。

一审被告辩称

刘**辩称：合同订立是双方真实意思表示，交易公平，合同履行至今已12年多，宅基地使用权人登记者已变更为刘**。洪**、丁**、丁**起诉违背了丁**的意愿。也违背了诚实信用原则。被告基于对出卖人的信任已将涉案房屋转卖给王**，王**对原房屋进行翻建，原房屋已被后翻建房屋取代，没有返还原物的基础。合同已履行12年多，过了诉讼时效。

王*民述称：丁**在世时从未反悔，请求法官以丁**的真实意愿为依据，驳回洪**、丁**、丁**的诉讼请求。丁**将房产出让，即放弃了宅基地使用权。村委会盖章将名字改为刘**，说明村委会已将宅基地收回，丁**无权要回。我现在既无房，身体也不好，还没有工作，不具备腾房条件。我不同意洪**、丁**、丁**诉讼请求。现我提出反诉，要求洪**、丁**、丁**赔偿损失114048元；由洪**、丁**、丁**承担反诉费、评估费。

针对王**的反诉，洪**、丁**、丁**辩称：我方同意按照评估报告给付原告地上物的补偿款。评估费由法院决定。

一审法院查明

原审法院经审理查明：丁**在北京市大庞村原有一处宅基地。2002年3月9日，丁**将坐落于北京市大庞村的一处房屋（北正房三间、中间北房四间、南倒坐房三间）以7万元的价格卖给刘**。宅基地使用证的“户主姓名”一栏，由“丁**”变更为“刘**”，变更处加盖了大庞**员会的公章。此后，刘**又将上述房屋转卖给其岳父王**。王**夫妇又将上述房屋卖给王**。王**后对房屋进行了部分翻建。另查，丁**于2012年2月去世，其法定继承人为妻子洪**、儿子丁**、儿子丁**。刘**、王**的户口不在大庞村。现诉争房屋由王**实际支配。

庭审中，王**申请对宅基地的区位补偿价、诉争房屋重置成新价、设备、装修及附属物的现值进行评估。经评估，本案诉争房屋结构、设备、装修及附属物的价值为114048元。王**预交评估费2000元。庭审中，法院向王**释明，由于通州区拆迁补偿政策的变化，暂不具备评估诉争院落的宅基地区位补偿价的条件，可待政策明确后另行主张相关权利。

一审法院认为

原审法院经审理认为：公民法人合法的民事权益受法律保护。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。目前，农村私有房屋买卖中，买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益。刘**和王**的户籍不在大庞村，与丁**并非同一集体经济组织成员，因此，丁**与刘**签订的房屋买卖协议无效。现洪淑*、丁**、丁**要求确认丁**与刘**之间的房屋买卖协议无效，理由正当，证据充分，法院予以支持。由于协议无效，故洪淑*、丁**、丁**要求王**腾退房屋院落，理由正当，法院予以支持。王**称不具备腾退条件，证据不足，且没有法律依据，法院不予采信。由于双方所签的买卖协议无效，考虑到洪淑*、丁**、丁**作为出卖人明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，其在出卖房屋多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故其应对合同无效承担主要责任。王**要求洪淑*、丁**、丁**赔偿房屋及其他地上物损失，理由正当，法院予以支持。法院参照评估结论支持该项请求。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、确认丁**与刘**于二零零二年三月九日签订的《卖房文约》无效；二、王**将坐落于北京市大庞村的房屋、设备、装修及附属物、院落（东至马×、西至杨×、南至道、北至谷×）腾退给洪淑*、丁**、丁**，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、洪淑*、丁**、丁**赔偿王**房屋、设备、装修及附属物损失十一万四千零四十八元，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、驳回洪淑*、丁**、丁**的其他诉讼请求；五、驳回王**的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，王**不服，向本院提起上诉。王**的上诉请求为：依法撤销原审判决第一、二项，并依法改判驳回洪**、丁**、丁**的原审诉讼请求，确认房屋买卖合同有效；案件受理费用由洪**、丁**、丁**承担。其上诉理由为：一、原审判决认定事实错误。王**系社会低保人员，生活困难，除诉争房屋外无其他住房，根本不具备腾退条件，原审判决认定事实错误。二、原审判决适用法律错误。法院处理农村私有房屋买卖纠纷案件应当遵循公平原则、过错与责任相适应原则、综合权衡买卖双方利益原则。法院单纯适用合同法第58条之规定，属于适用法律错误。洪**、丁**、丁**对买卖合同无效承担主要责任，是主要过错方。王**未得到足额补偿前就腾退诉争房屋，可能出现一系列问题，使王**的合法权益无法得到保障。

被上诉人辩称

洪**、丁**、丁**辩称：不同意王**的上诉请求，合同是违法的，王**在原审中承认自己从没有在涉案房屋居住，原审判决认定的腾退周期很长，王**有足够的时间进行腾退。丁×1出售的房屋是丁×1与其妻子的共同财产，本案中洪**、丁**、丁**有权起诉要回房屋，评估是双方认可的，补偿的价格已经依法维护了王**的合法权益，土地使用权的确认应该由区县及政府进行确认，村委会的确认是无效的。

刘**未发表意见。

本院查明

本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、行政裁定书、询问笔录、拆迁档案材料、证明及户籍证明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让。本案中，房屋买卖的行为直接影响到宅基地的处分，损害了集体经济组织的利益，故原审法院认定丁**与刘**签订的房屋买卖协议无效并无不当，本院予以确认。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。合同确认无效后，王**应腾退涉案房屋，其称不具备腾房条件，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经王**申请，原审法院委托鉴定机构对诉争房屋结构、设备、装修及附属物的价值进行评估并依据评估结果确认的赔偿数额，并无不当，本院予以确认。因暂不具备评估诉争院落的宅基地区位补偿价的条件，王**可待通州区拆迁补偿政策明确后另行主张相关权利。综上，王**的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

评估费2000元，由王**负担600元（已交纳），由洪**、丁**、丁**负担1400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

一审案件受理费70元，由刘**和王**共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2581元，由洪**、丁**、丁**负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费70元，由王**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年四月七日