熊**与冯**房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告熊**（以下简称原告）与被告冯**（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员谭**任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人常仁明与被告及其委托代理人惠所亮、高丽姣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：我与被告于2014年3月3日签订房屋买卖合同，由被告将其位于北京市朝阳区＊＊室房屋（以下简称涉案房屋）出售给我。合同第十条第三款约定，出卖人应在房屋所有权转移之日起0日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。合同签订后，我如约履行付款义务。涉案房屋于2014年5月13日转移给我，当时被告称房屋中户口已经全部迁出，但被告在2014年6月10日将房屋交付给我时，经核实该房屋中有两人户口尚未迁出，至6月16日双方物业交割日被告仍未将户口迁出。现我要求判令被告向我支付违约金（计算至立案日即2014年6月25日为112875元，以后自2014年6月26日开始计算，以215万元为基数，按每日万分之五计算至被告实际迁出原有户口之日止）。

被告辩称

被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告要求我承担违约责任无事实及法律依据。双方合同第十条第三款有约定，但涉案房屋内遗留的是案外人杨**及其女儿的户口，并非我或我家属的户口，该二人户口未迁出或注销并非我主观上的自身原因造成。杨**及其女儿已加入加拿大国籍，按照我国关于户籍的管理规定，其户口应当注销而并不能迁出，故合同中约定将户口迁出的合同目的根本就无法实现。我经过多方努力，已联系该二人将户口注销。我在出售房屋时并不知道还遗留有案外人的户口，不存在违约故意。案外人的户口由公安机关管理。双方签署的《物业交割确认书》第三条已将合同约定的违约责任进行变更。现原告根据该合同约定主张权利无事实依据。此外，遗留的户口并不影响原告使用房屋及落户，对原告未造成损失。如法院认为我有违约，我也认为违约金过高，要求法院酌减违约金。

本院查明

经审理查明：2014年3月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人出售涉案房屋，交易房屋及装饰装修和配套设施总价款为人民币215万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起0日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将于本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。

2014年5月13日，涉案房屋登记至原告名下。

2014年6月16日，双方经北京链**有限公司京客隆店签订《物业交割确认书》，确认双方于房屋全款到账后于2014年6月10日进行了交房，并对水表数值、电表数值、煤气过户及数值、供暖协议变更及签订、供暖费、有限电视过户及费用结算等详细物业交割项逐一确认已结清。该确认书第三条关于迁移户口的内容为：“卖方确认至今为止，该房屋中仍有二人户口未迁出，此事双方另行处理。”

2014年7月22日北京**部学院出具了《情况说明》，主要内容为涉案房屋原为该单位的房产，1991年2月21日该单位将涉案房屋分给职工杨＊＊，杨＊＊将其及其女儿任菁亮的户口迁入该房屋，因该二人在加拿大居住并加入加**国籍，该单位于1997年将涉案房屋收回，后于1998年出售给被告，并于2004年办理房屋过户登记手续，当时杨**＊＊的户口未注销，冯**不知情。

2014年10月5日北京市公安局香河园派出所出具《证明信》，载明杨＊＊及任**户口登记地址为涉案房屋处，二人均因加入加拿大国籍，于2014年10月5日在该派出所注销户口。

审理中，原告认可以上述注销户口之日即2014年10月5日作为其计算违约金的截止日。

以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、房屋所有权证、《物业交割确认书》、《证明信》及当事人陈述意见等在案佐证。

本院认为

本院认为：本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，应为合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。

被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时应意识到相关法律后果，在此情况下，其承诺在涉案房屋所有权转移之日起0日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，应照此执行，涉案房屋过户至原告名下后，该房屋内仍存在杨**＊＊的户口，被告已构成违约，应承担违约责任，向原告支付违约金。双方合同中该处约定的“原有户口”并未明确特指是何人的户口，故被告以涉案房屋内所存在户口非被告及被告家属的户口为由认为不构成违约的答辩，本院不予采信。被告主张双方签署的《物业交割确认书》第三条已将合同约定的违约责任进行变更，结合该确认书的上下文表述来看，不能理解为该确认书明确对《北京市存量房屋买卖合同》中关于户口迁出的条款进行了变更，故本院对被告的该项意见亦不予采信。

考虑被告的违约行为并未给原告造成直接损失，且原告未就其损失提供证据，原告所主张的违约金过高，被告亦主张减少违约金，违约金具体数额本院予以酌定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告冯**于本判决生效后七日内给付原告熊**违约金二万元。

二、驳回原告熊**其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1279元，由原告熊**负担279元（已交纳），由被告冯**负担1000元（原告熊**已交纳，被告冯**于本判决生效后七日内日给付原告熊**）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

裁判日期

二〇一四年十二月十五日