纪**与高原房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告纪**诉被告高原、第三人余**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员佘**独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告纪**的委托代理人牛钰，被告高原及其委托代理人尤宝柱、高**到庭参加诉讼，第三人余**经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告诉称

原告纪学军诉称：我与被告高原于2009年6月30日签订了房屋买卖合同及补充协议，合同约定我将位于北京市通州区永顺东里2号院4号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）售予高原。合同签订时，我尚未取得x号房屋的产权证，故双方一直未能完成房屋过户事宜。2011年2月15日，北京市人民政府办公厅下发了《关于贯彻落实国**公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，通知规定“无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。”同时，2015年8月14日北京市住房和城乡建设委员会、北京市通州区人民政府发布《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》，通知规定“无法提供近3年在通州区连续缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其出售通州区商品住房。”现因高原不具备上述购房资格，我无法将房屋过户给高原，从而导致合同目的无法实现，我多次与高原协商要求解除合同，高原均不予回应。现起诉要求：1、解除我与被告高原于2009年6月30日签订的房屋买卖合同及补充协议；2、本案诉讼费由被告高原承担。

被告高原答辩并反诉称：我不同意原告纪学*的诉讼请求，理由如下：1、通州区的限购政策于2015年8月14日颁布，而我与原告纪学*是于2009年6月30日签订的房屋买卖合同，故该政策对双方签订的房屋买卖合同不具约束力；2、房屋买卖合同签订后，双方已履行绝大部分的合同内容，纪学*于2009年6月将房屋交付给我，我进行了装修并承担了此后包括物业费在内的所有房屋使用费用；3、双方未能自行办理诉争房屋的过户登记手续是因纪学*怠于办理房屋产权证，导致新政出台；4、双方就诉争房屋的买卖虽未办理网签，但我在京交纳社保已满五年，具备北京市购房资格，且我已经支付了大部分房款，诉争房屋亦早已交付我使用；如果法院判令合同解除，合同约定的违约金数额为48万元，而诉争房屋现价值已达到190万元，且仍有升值空间，故解除合同将会导致我的利益明显受损；5、纪学*目前不具备在京购房资格，因此即便法院判决纪学*配合我方办理诉争房屋过户登记手续，纪学*亦无购房资格，故合同继续履行不会损害纪学*作为外地人在京仅可购买一套房屋的相关权益；6、纪学*曾于2012年6月以相同的理由起诉我要求解除合同，因当时房屋产权证尚未办理完毕，经法院释*，纪学*自愿撤诉，本着法院审理案件应前后一致的原则，我方要求法院驳回纪学*在本案的诉求。综上，我提起反诉，要求：1、被反诉人纪学*及第三人余**继续履行双方于2009年6月30日签订的房屋买卖合同，配合我办理x号房屋的过户登记手续；2、反诉费由纪学*及余**负担。

原告纪**针对反诉辩称：我不同意高原的反诉请求，理由同我方的起诉理由。

被告辩称

第三人余丹丹未答辩。

本院查明

经审理查明：原告纪**与第三人余**原系夫妻。2009年6月30日，纪**、余**作为甲方，高原作为乙方，双方在北京俸**经纪公司的见证下签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由高原以48万元的价格购买x号房屋，高原应在合同签订前向纪**、余**支付定金（即首付款）40万元整，余款8万元于过户当日付清。《房屋买卖合同》第四条“双方责任与义务”第3款约定：“因本合同所标房屋暂时未办理产权证书，如乙方指定的购买人到相关部门办理产权证书，甲方应按乙方通知的时间地点无条件积极配合办理，并由甲方负责找该房屋所在地的管理单位及相关部门协调办理。”合同就过户时税费的承担未明确约定。合同签订后，高原向纪**支付了购房定金2万元，并通过银行汇款方式向纪**支付了剩余首付款38万元，纪**向高原出具了收条并交付了x号房屋，高原随后对房屋进行装修并入住，承担了房屋交付至今的房屋物业管理费、暖气费、有线电视使用费等相关费用。因合同签订时x号房屋尚未办理完毕产权登记证书，纪**、余**与高原未办理网上签约手续。

另查：高原家庭系非本市户籍家庭；截至2015年9月，高原已在我市连续缴纳社保五年零四个月，但未在通州区缴纳社保。

又查：纪**与余**于2015年5月13日经内蒙古自治区赤峰市喀喇沁旗民政局登记离婚，双方签订《离婚协议书》约定x号房屋归纪**所有。2015年8月6日，北京市住房和城乡建设委员会向纪**核发了x号房屋的产权登记证书。

本案审理过程中，余**向本院寄送了《不参与诉讼申请书》，表示诉争房屋已协议约定归纪学军所有，故申请不参与诉讼。另经本院释*，原告纪学军称如本院判决双方继续履行房屋买卖合同，则要求高原支付剩余购房款8万元，高原对此不持异议，并表示愿意承担房屋过户登记所需缴纳相关税费。

上述事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋所有权证》、《离婚证》、《离婚协议书》、《北京市社会保险个人权益记录（参保人员缴费信息）》、北京龙城**司第一分公司出具的证明、中**银行银行卡交易明细清单、中**银行对账单、《不参与诉讼申请书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告纪**、第三人余**与被告高原于2009年6月30日就买卖x号房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，该协议系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的效力性强制规定，应属有效，故双方均应依约履行合同义务。因纪**、余**未取得诉争房屋的所有权证书，双方未及时办理网上签约。后北京市通州区于2015年8月14日出台了住房限购政策，导致购房人高原现已不具备在通州区购房的资格，但经审查，高原在协议签订后已经依约支付了大部分购房款并实际占有使用诉争房屋至今已逾六年，解除合同会导致双方利益明显失衡，故双方所签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》以继续履行为宜，对于纪**要求解除合同的诉求，本院不予支持；对于纪**要求高原支付剩余购房款的诉求，理由正当，证据充分，本院予以支持。双方所签订合同未就房屋过户时所需缴纳税费的承担进行明确约定，高原表示愿意承担，本院不持异议。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

裁判结果

原告纪**、第三人余**与被告高原继续履行于二〇〇九年六月三十日就买卖坐落于北京市通州区永顺东里二号院四号楼x层x号房屋所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；

原告纪**、第三人余**于本判决生效之日起七日内协助被告高原办理坐落于北京市通州区永顺东里二号院四号楼x层x号房屋的产权转移登记手续，由此产生的相关税费由被告高原负担；

被告高原给付原告纪**剩余购房款人民币八万元，于本判决生效之日起七日内执行清；

驳回原告纪**的其他诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费八千五百元（含反诉费），由原告纪**负担，其中四千二百五十元已交纳，剩余四千二百五十元于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一六年一月六日