宋*等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宋*、王*与上诉人李*房屋买卖合同纠纷一案，因均不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第30415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

宋*、王*在原审法院起诉称：我二人与李*于2014年6月2日签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》等购房合同，约定李*将602号房屋出售给我二人，合同约定房屋总价款196万元。我二人遵守合同约定按时履行了付款义务，双方于2014年7月3日办理完成房屋过户手续。但近期我二人欲将户口迁至诉争房屋中时，发现该房屋中尚有户口还未迁出，根据房屋买卖合同第十条第三款的约定，因李*不能如期办理完成与房屋相关的户口迁出手续应按合同约定的标准向我方支付违约金。故现起诉请求法院判决李*向我方支付2014年7月13日至2015年6月17日期间未如期办理完成与房屋相关的户口迁出手续的违约金150062.5元，诉讼费由李*承担。

一审被告辩称

李*在原审法院答辩称：我家是非京籍，从未在诉争房屋内落户，所以该房屋内有无户口我们并不知情，宋*、王*在合同约定期限内取得房产证，我们已经履行了合同主要义务，并无过错。而且合同第十条第三项所述情况是因出卖人自身原因导致户口未迁出，而本案所涉情况并非我们自身原因，而是因上一家业主卖掉北京唯一住房因政策无处可迁，是政府政策行为，属于不可抗力因素，我们不应承担相关责任。补充协议第六条明确约定，我们承诺我们双方户口不在其房内，若有问题追究户口所在人的相关责任，所以责任不在我方。经核实，目前只有原业主申*一人户口在其房内，宋*、王*二人是可以正常落户的。在交易过程中，买方和中介都没有提出核实房内户口情况，买方在过户后也没有及时查询，这么久才发现户口问题是买方造成的。由于国家政策不影响宋*、王*的户口迁入，也未对其造成经济损失，加之我在得知房内有户口之后，一直在积极督促前业主迁出户口，故我方并无恶意，不应承担相关责任。而且即便有责任，由于未给对方造成经济损失，故违约金约定过高，我方申请酌减。

一审法院查明

原审法院审理查明：2014年6月2日，李*（出卖人）与宋*、王*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由宋*、王*购买李*名下的602号房屋，房屋成交价为196万元。合同第十条“权属转移登记”第（三）项约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方签订补充协议，其中第六条约定，经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺甲方及前夫吕*户口不在其房内，若有问题追究户口所在人的相关责任，不影响乙方落户。2014年7月3日，双方办理完毕权属转移登记手续，602号房屋为宋*与王*共同共有。现602号房屋上尚有申*的户口尚未迁出，对此李*陈述，其于2008年7月18日与申*签订《北京市存量房屋买卖合同》，其购买申*名下的602号房屋，2008年7月21日，申*向李*出具保证书，承诺在办理完过户手续后三个工作日内把原户口迁移出去。李*表示，由于其及配偶均为非北京市户籍，不符合落户北京的政策，所以家庭户口从未落户至602号房屋，其买房后申*说已将户口迁走，二人也就未再核实此事，在将房屋出售给宋*、王*时，其以为户口问题已经解决，没有告知宋*、王*户口一事。宋*、王*表示在双方签订房屋买卖合同时就询问过李*房屋上是否有户口，李*回复没有户口。李*还陈述，在宋*、王*告知其申*户口尚未迁出后，其一直积极联系申*，督促其迁出户口，但申*人在外地，申*弟弟回复说申*名下没有房产，故户口无法迁出，其也想将申*户口迁到自己房屋上，但户籍管理制度不允许，申*也不配合。另查，宋*户口已落户至602号房屋，王*户口虽未落户至602号房屋，但与申*户口未迁出无关，二人亦认可目前未因户口问题产生实际经济损失。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋所有权证、西**出所户口查询记录等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定：依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，宋*、王*与李*签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，故应属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。现602号房屋上尚有申*的户口未迁出，而申*为李*的上手卖房人，其户口是否迁出虽非李*主观意愿可以控制，但李*在申*作出迁出户口的承诺后，应知晓申*的户口本来是落在602号房屋上的，却疏于核实申*是否按承诺将户口迁出，在将房屋出售给宋*、王*时也没有提示对方核实户口登记情况。李*虽主张根据补充协议第六条的约定，李*承诺其本人及吕*的户口不在其房内，若有问题追究户口所在人的相关责任，故宋*、王*应直接追究申*的责任。但李*亦认可在双方签订房屋买卖合同之时，并未告知对方仍有第三人的户口在诉争房屋上，故宋*、王*在未能获知诉争房屋上登记有李*、吕*之外的第三人户口的情况下所作出的此项约定，不应将追究户口所在人的责任解释为指向追究李*、吕*之外的第三人的责任。

一审法院认为

现李**按双方合同约定如期将602号房屋内的相关户口迁出，其行为已构成违约，应当承担相应违约责任。关于违约金数额一节，鉴于申×系李*的上手卖房人，其户口能否迁出超出个人主观可控范围，且我国违约金的性质为补偿性为主，惩罚性为辅，宋*、王**陈述未因户口迁移事宜遭受实际损失，故对于李*要求酌减违约金数额的抗辩意见，法院予以采信，具体违约金数额，由法院综合双方合同履行情况、李*违约程度、宋*和王*实际损失等因素酌情判定。综上所述，法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、李*于本判决生效后七日内给付宋*、王*违约金人民币一万元；二、驳回宋*、王*其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宋*、王×**法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：一、撤销原审法院判决；二、改判支持我方在原审时的诉讼请求。上诉理由：一、原审法院以自由裁量权判决违约金数额过低；二、原审法院以实际损失为前提是错误的，应按双方的约定处理；三、李**告知我方涉案房屋有案外人的户口，我方对此亦不知情。

李×**法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判驳回宋*、王*的诉讼请求。上诉理由：我和我丈夫均不是北京户口，不知道涉案房屋户籍上有案外人的户口。宋*、王*在买卖合同期限内正常取得产权证，我方已履行了合同的主要义务，我方没有过错；造成目前状况属不可抗力因素，且涉案房屋有其他人的户口亦并不影响宋*、王*的正常落户。

被上诉人辩称

李*针对宋*、王*的上诉请求及理由，答辩称：第一、法律没有针对户口迁出不迁出进行规定，双方合同明确载明李*及其丈夫的户口均未在涉案房屋内，不光是宋*、王*不知涉案房屋户籍上有其他人，我方亦不知涉案房屋户籍上有其他人；第二、双方合同中的户籍只涉及到我与我丈夫二人，且我与我丈夫二人的户口并不在涉案房屋内；第三、原审法院已综合考虑，涵盖了宋*、王*的所有诉讼请求。

宋*、王*亦不同意李*的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力，当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续，但是将房屋出售给李**的出卖人申×的户口至今仍未迁出。虽然未迁出的户口并非李*及家人的户口，但李*在购买涉案房屋后，是知晓上述房屋的相关情况，却疏于核实申×是否按承诺将户口迁出，在将房屋出售给宋*、王**也没有提示对方核实户口登记情况。现涉案房屋存在未迁出的户口，根据合同相对性的原则，李*应承担相应的违约责任，故宋*、王*要求李*支付违约金的诉求，于法有据，应予支持。因双方约定违约金过高，原审法院综合考虑相关户口与李**客观联系及李*对未迁出户口的可控制因素等实际情况，对宋*、王*请求判决李*支付2014年7月13日至2015年6月17日期间未如期办理完成与房屋相关的户口迁出手续的违约金数额酌情减少并无不妥，本院予以维持。李*上诉不同意支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千六百五十一元，由宋*、王*负担一千五百四十一元（已交纳）；由李*负担一百一十元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费三千三百零二元，由宋*、王*负担三千零八十二元（已交纳）；由李*负担二百二十元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十日