杨*与北京**发公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告杨*与被告北**发公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨*及其委托代理人刘**、被告北**发公司的委托代理人徐**、任**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告杨**称：1995年5月15日，原被告双方共同签署了《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号：768），合同约定原告购买被告开发的王府花园惠泰园某型组合式别墅，房屋建筑面积166.61平方米，房屋总价人民币60万元整，被告应当于1996年6月30日将所购房屋交付乙方使用。合同签署后，原告支付了全部房款及预付了各种费用，但是，时至今日，被告仍未为原告交付房屋，并已将此房一房三卖。请求法院依法判令：1、要求解除原被告双方于1995年5月15日签署的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号：768）；2、退还原告支付的购房款691528.5元，赔偿房屋增值损失2301071.5元；3、本案案件受理费等费用由被告承担。

被告辩称

被告北京**发公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。

一、因原告并未按某2合同约定支付全额房款（原告在前次诉讼中对此已予以确认），原告已构成根本性违约，致使合同解除。原告于1995年5月15日同日签订两份《房屋买卖合同》，购买被告开发的两套联体别墅。此两套房屋均为期房

因原告并未交清所购两套联体别墅其中任何一套的全额房款，故被告当时只是开具了资金往来票据，并未开具房地产销售专用发票，并在原始记账凭证中注明为“杨震某#预售帐款”。1996年11月13日，被告向原告发出收楼《入伙通知书》，原告1996年12月16日正式签收。尔后，被告通过各种方式多次催促其交纳剩余购房款及面积增加款，并进行公证送达催款函。但原告在长达十余年时间里一直拒不交纳剩余房款，也未来被告公司进行商洽。故贵院在此前针对此套房屋的诉讼判决书中已对原告诉请予以驳回，并获一中院支持。

二、原告伺机寻找被告所谓疏漏，以达到其谋取不当利益的目的，造成本案所涉《房屋买卖合同》合同目的无法实现的过错全部在原告，被告并无任何过错。被告认为造成本案所涉《房屋买卖合同》合同目的无法实现的过错全部在原告，被告并没有任何过错。三、原告向被告交纳款项的性质及具体指向的认定问题。有完整的证据链为证，这一基本事实直接关系到本案定性。四、被告于2007年处置惠泰园某号并未违约，原告要求对已经属于案外人的财产进行鉴定评估毫无事实与法律依据。原告提出对案外他人财产进行评估，并要求开发商按市价赔偿，既歪曲事实，也违反法律相关规定。估价对象房屋权属与原告所请完全背离。此次鉴定评估没有任何意义；对案外他人财产鉴定、评估无助于本案定性，无鉴定评估之必要，显然属于浪费司法资源，评估费用理应由原告一方承担。恳请贵院廓清案情查明事实，公正审判维护被告合法权益，驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，1995年5月15日，杨*（乙方）与北京王**发公司（以下简称：别墅开发公司、甲方）签订《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号：768），该合同书主要约定，杨*向别墅开发公司购买别墅一套，总价款为60万元，买方于签订认购协议书15天内（1995年5月16日），一次性付清楼价款人民币40万元（包括定金），并签署正式房屋买卖合同。楼款共计14万元，于1995年8月16日前付清，其余10%共计6万元于入住通知十日内付清。1995年6月5日，别墅开发公司向杨*出具房款为691528.5元的发票一张。1996年6月3日，双方签订王府房屋买卖合同补充协议，主要内容为，甲方根据乙方的要求，对乙方所购房屋在工程要求允许的情况下进行修改。双方同意按照工程修改所发生的一切实际费用（房屋结构修改及内部设备增减等的费用）在最后进行统一核算。费用的增减部分，由甲乙双方互补差价，并在乙方支付最后一期房款时进行增减。1996年7月2日，双方再次签订补充协议书，约定了具体更改内容：某取消卧室与客厅间铝合金隔断LG3，某车库地平提高至正负0，某间在一层开门。1996年11月13日，别墅开发公司向杨*发出《入伙通知书》，主要内容为：惠*某业已竣工，并通过建设主管部门的质检验收，请接到通知之日起10天内，携此通知书及身份证到王**管理处办理收楼手续。因双方存在争议，原告未实际接收房屋。

另查，在签订768号合同的同日，杨*（乙方）与北京王**发公司（甲方）签订《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号：767），该合同书主要约定，杨*向别墅开发公司购买别墅一套，总价款为45万元，买方于签订认购协议书15天内（1995年5月16日），一次性付清楼价款人民币30万元（包括定金），并签署正式房屋买卖合同。楼款共计10.5万元，于1995年8月16日前付清，其余10%共计4.5万元于发出入住通知十日内付清。1996年1月25日，别墅开发公司向杨*出具房款为105000元的发票一张。

本院认为

在审理过程中，双方对原告支付的691

528.5元是支付的哪套房屋的款项产生争议。原告表示该691528.5元是用于支付（合同编号：）房屋的全部款项，多支出部分是用于被告改建房屋所支付的费用。被告表示该691528.5元是原告支付的两套房屋（合同编号为……）的首付款，两套房屋的首付款应为70万元。

被告表示被告曾经多次向原告发出催款通知及解除通知，在2003年4月30日，被告通过公证机构以邮寄的方式向原告发出催款通知书。2004年9月29日，被告再次通过公证机构以邮寄的方式向原告发出通知书，告知原告在收到通知书十五日内不履行合同义务的，被告将解除合同。原告否认收到过被告发出的通知。

再查，别墅开发公司于1995年6月14日将名称变更为北京**发公司。双方均认可诉争房屋的正式名称为：北京市昌平区北七家镇王府花园惠泰园某号。1998年王府**公司将该房屋出售给了案外人刘**，并于2010年11月25日办理产权过户手续。2011年12月30日刘**又将该房屋转卖给了案外人张**。在审理过程中，原告依法申请对房屋的市场价格进行评估，本院依法委托了北京中建**限责任公司对该房屋的市场价格进行了评估，评估价格为299.26万元。原告支付了鉴定费用，并表示该笔鉴定费用由其本人承担。

上述事实，有房屋买卖合同、购房发票、快递邮件、公证书、补充协议、评估报告等证据及原被告双方当事人的陈述在案佐证。

本院认为，原告与被告签订的《北京王府花园房屋买卖合同书》（以下简称768号房屋买卖合同）是双方真实意思表示，双方都应该依约履行。被告称其于1995年6月5日向杨*出具的房款为691

528.5元的发票，是某1号房屋买卖合同和某2号房屋买卖合同两套房屋的首付款，原告称该款项系某2号房屋买卖合同的购房全款及部分装修改造费用。在双方对该笔款项的性质存在争议的情况下，被告是该房款发票的实际出具者，故应就该笔房款的性质作出对其不利的理解。因此应视为原告支付了某2号合同中全部的房款。被告在与原告签订房屋买卖合同后，又将诉争房屋转卖给其他案外人，致使不能实现合同目的，现原告主张解除上述合同，并要求被告赔偿损失，理由正当，本院予以支持。关于损失的数额，本院酌情予以确定。被告的辩解依据不足，本院对其辩解不予采信。原告方请求中过高部分本院亦不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告杨*与被告北**发公司于1995年5月15日签署的《北京王府花园房屋买卖合同书》（合同编号：768）；

二、被告北京**发公司于本判决生效后七日内返还原告杨*购房款六十九万一千五百二十八元五角；

三、被告北**发公司于本判决生效后七日内赔偿原告杨*损失六十万元；

四、驳回原告杨*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三万零七百四十元，由原告杨*负担一万四千三百一十七元（已交纳七十元，剩余款项于本判决生效后七日内交纳）；由被告北**发公司负担一万六千四百二十三元，于本判决生效后七日内交纳。

鉴定费由原告杨*自行负担（已交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。上诉期满后七日内不交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年三月二十八日