姜*与张**租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人姜*因与被上诉人张**、原审第三人北京市怀柔区杨宋镇梭草村经济合作社（以下简称梭草村合作社）租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2014）怀民初字第04291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年5月，张**诉至原审法院称：2001年7月31日，我从梭草村经济合作社租了一块土地，租赁期限为30年。2002年6月27日，我因生活困难，无力经营，就把这块地租给了姜*，姜*给了我土地使用费1万元。后姜*未经我同意将其中一部分土地转租给了刘*，属于严重违约行为。2014年3月初，梭草村经济合作社说我未经其同意把地租给姜*，属于无效行为。为此，我和村经济合作社负责人曾多次与姜*商谈，但姜*索要补偿。我认为，姜*的要求没有依据。故我诉至法院，请求判令解除双方于2002年6月27日达成的口头租赁协议；诉讼费由姜*负担。

姜*辩称：张**的诉求无事实和法律依据，我不同意解除合同。依据张**与村里的合同约定，如一年之内不搞养殖、不盖小区，村大队将收回土地。由于张**当时没有养殖能力，还差一个月就到期限的时候，张**就出让给了我，说一直让我使用。另外，我们之间还有书面协议，这块地已经跟张**没有关系了。而张**诉称我未经其同意转租土地与事实不符，租给刘*的那块地是我从别人那倒过来的，与本案无关。因此，我不同意张**的诉讼请求。

梭草村合作社述称：我合作社与张**签订土地租赁合同的事实属实。但如果张**出租、转让、出让这块地，就应当经过我合作社的同意。第一，土地租赁合同书中第八项双方权利义务第三条约定“经出租方同意，在承租期限内有依法转让权”；第二，张**与姜*签订的租赁协议，没有经过我合作社盖章同意。姜*提交的证明，即使是真的，但如果经过我合作社了，也应当有法定代表人的签字。因此，我合作社根本不知道张**与姜*之间签订土地租赁合同的事实，更谈不上同意了。

一审法院认为

原审法院认为：本案争议焦点在于张**与姜*双方就涉案土地所达成的口头协议为何种法律关系，张**主张为土地租赁合同关系，而姜*主张为土地转让合同关系。诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，由法院（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录以及（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘*土地租赁合同纠纷2014年5月12日庭审笔录可以看出，张**与姜*均认可双方于2002年6月27日达成口头租赁协议的事实，以及姜*自认其未经张**同意将部分涉案土地转租给刘*的事实。现姜*虽辩称涉案土地已经张**出让，与张**无关，此意见与姜*前案陈述事实不符，且并未提供相反证据予以推翻，故法院对此不予采纳，据此认定张**与姜*之间形成土地租赁合同关系。关于涉案土地租赁期限问题，从张**认可双方之间的租赁合同期限、地点及面积均与村集体土地租赁合同一致的事实来看，张**主张租赁合同为不定期的意见，与其自认事实不符，法院不予采纳。租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。庭审中，张**虽不认可张**与任×于2002年6月27日出具的证明，但未提供相反证据予以推翻，故法院对该证明的真实性予以确认。该证明实际为张**与姜*之间签订的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，租赁期限二十年内的部分应当有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现张**以姜*未经其同意转租为由主张解除租赁期限不超过二十年的部分，理由正当，依据充分，法院予以支持，而租赁期限超过二十年的部分应当无效。据此，原审法院于2014年12月判决：张**与姜*于二○○二年六月二十七日签订的土地租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效，租赁期限不超过二十年的部分予以解除。

上诉人诉称

判决后，姜*不服，向本院提起上诉称：一、我与张**之间系土地使用权转让关系，而非租赁关系；二、我转让给刘*的0.2亩土地并非是张**的；三、原审审理本案的时间严重超过了简易程序的审限。请求二审法院查清事实，依法改判驳回张**的全部诉讼请求。

张**同意原判。

梭草村合作社同意原判。

本院查明

经审理查明：张**北京市怀柔区×镇×村村民；姜*系河北省×市×县×镇×村村民。2001年7月31日，梭草村合作社（出租方，甲方）与张**（承租方，乙方）签订土地租赁合同，约定张**承租梭草村集体所有的土地2亩（四至为：李**侧房山外8米往西45.2米为终点，白×现建筑物往南25米为终点，北至张**养殖小区南端，南至张**养殖小区北端），用于奶牛养殖，租赁期限自2001年7月31日至2031年7月30日止；每年每亩租金为120元，租金合计7200元，于2001年7月31日一次性交清。该合同第七条约定“如一年内乙方不搞设施养殖奶牛，甲方有权收回土地”。关于承租方的权利义务一节，其中约定“承租方经出租方同意，在承租期内享有依法转让权和继承权。”2001年12月28日，张**向梭草村合作社支付了小区占地费7500元。2002年6月27日，张**与其前夫任×出具证明，其上载明：“梭草村村民张**二○○一年十二月二十八日取得果园小区占地面积，由于本人现急需资金，且无养殖能力，今与梭草村委会协商同意，现将承租果园小区养殖面积等一切手续全部出让给姜*同志。双方不能返（反）悔。”同日，任×另为姜*出具证明，其上载明：“梭草村村民张**二○○一年十二月二十八日取得果园占地面积，现本人出让费壹万元整（10000元），经双方协商同意成交。”后张**因该合同解除问题与姜*产生争议，于2014年5月持诉称理由诉至原审法院，请求判令解除双方于2002年6月27日所达成的口头租赁合同。本案在审理过程中，原审法院依法追加梭草村合作社为第三人参与诉讼。

为支持其诉讼请求，张**提交了其与梭草村合作社之间签订的土地租赁合同书。经质证，姜*认为当时养殖小区都没有签订合同，该合同是张**2013年从村委会要出来的，而且村经济合作社当时法定代表人为张**，并非马×，故对此真实性及其证明目的均不予认可。

为反驳张**的诉讼请求，姜*提交了以下证据：1.梭草村合作社于2001年12月28日出具的收据，其上载明“今收到张**交来小区占地费7500元”，拟证明其已将涉案土地出让费给付了张**，因此其从张**处获得了此收据。2.张**与任*于2002年6月27日出具的证明两份，拟证明土地出让及其给付出让费10000元的事实。经质证，张**对证据1不持异议，且亦可证明其与梭草村合作社之间存在土地租赁协议；对任*出具的证明姜*给付10

000元的事实无异议，但不认可任×与张**共同出具的证明，此证明上并非张**本人签字及捺印，并申请对该证明中“张**”、“任×”的签名及捺印进行鉴定。后张**又明确表示放弃上述鉴定申请。

另查，原审法院于2014年5月12日开庭审理（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷一案中，张**陈述“我们之间转让没有到村委会备案，村委会不知道，村委会现在知道”，并对姜*陈述“原告（张**）口头说随大队合同，租赁期限、地点、面积也随大队合同，租金是一万元”的事实表示认可。原审法院于2014年5月12日开庭审理（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘*土地租赁合同纠纷一案中，姜*陈述“张**租了一块地给我，是2002年6月27日开始，租了大概两亩，我用来养奶牛，原来前面1亩8养牛，后面0.2亩是住宅区，谁租地谁盖房，后面二分地我转给了刘*，前面1.8亩是我（的）。我租给刘*时候原告（张**）不知道”；刘*陈述“后面0.2亩是我盖的房，我和姜*是2003年非典期间口头约定姜*后院0.2亩租给我，约定期间是他和本村人签的合同约定是30年，咱们这也是30年，租金是二分地30年是两千元，一次性给付，没有收据，姜*承认。我盖了牛棚养奶牛，我租了五户地，一共一亩地，我是外地的。我不同意张**诉求，因为十多年过去了，我都盖房了生产经营十一年多了，不合理。姜*把地租给我时候和我说过，但是我记不清了，姜*当时说我最多应你三十年，因为被（别）人租给我三十年。姜*租给我时候，原告（张**）知不知道我不清楚。”

本院认为

本案在审理过程中，经原审法院释*，如果涉案合同解除，姜*是否要求相关损失赔偿。姜*姜*表示如果解除合同，要求张**赔偿损失，并申请对涉案土地及其地上物进行评估。后姜*姜*又明确表示放弃该评估申请。

本院审理中，姜*向本院提交了以下证据：录像视频，欲证明张**与梭**作社签订的合同中的章并非是马*本人盖的；电费发票、收据及律师催告函，欲证明梭**作社对张**将涉案土地转让给姜*的事实是明知的。张**、梭**作社对录像视频的真实性予以认可，但不认可证明目的；对电费发票、收据的真实性予以认可，但不认可证明目的；对律师催告函的真实性不予认可，对证明目的亦不予认可。姜*申请证人崔*出庭，崔*出庭称其系姜*邻居，其听邻居说姜*转给刘*的土地并非是张**的；承包村委会的土地，其从未与大队签订过书面合同，其曾向大队索要合同，书记说张**的合同并不是他给的，是别人偷盖他的章出具的合同。姜*对崔*的证言予以认可。张**、梭**作社对崔*的证言均不予认可。

本院审理中，姜*在上诉状中称：“上诉人于2003年将本案所涉土地中的0.2亩给案外人刘*使用至今已十一年之久，被上诉人在一审中称‘刚刚’得知此事，完全不符合常理……”，而在庭审中，姜*则称该0.2亩土地并非不属于涉案土地。

以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。

本院认为：本案，双方在二审中的争议焦点之一系张**与姜*双方就涉案土地所达成的协议为何种法律关系，张**主张为土地租赁合同关系，而姜*主张为土地转让合同关系。根据梭草村合作社与张**签订土地租赁合同，张**与梭草村合作社之间为土地租赁关系，姜*对此虽不予认可并称张**与梭草村合作社之间系土地出让关系，但并未向法院提交充分的证据予以反驳，故本院对姜*的此项意见不予采信。作为基础的张**与梭草村合作社之间的关系为土地租赁关系，则张**与姜*之间的关系不可能为土地转让关系。且在（2014）怀民初字第03459号张**与姜*土地租赁合同纠纷及（2014）怀民初字第03460号张**与姜*、刘*土地租赁合同纠纷的庭审中，张**与姜*均认可双方于2002年6月27日达成口头租赁协议的事实，以及姜*自认其未经张**同意将部分涉案土地转租给刘*的事实，而在本案的上诉状中姜*亦认可其将本案涉诉土地中的0.2亩给案外人刘*。现姜*虽辩称涉案土地已经张**出让，与张**无关，给刘*的0.2亩土地并不属于涉案土地，但其并未提供充分的证据推翻其对己方不利事实的自认，故本院对其此项意见亦不予采信。综上，本院认定张**与姜*之间形成的系土地租赁合同关系，刘*使用的0.2亩土地属于涉案土地。

租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。庭审中，张**虽不认可张**与任×于2002年6月27日出具的证明，但未提供相反证据予以推翻，故本院对该证明的真实性予以确认。该证明实际为张**与姜*之间签订的租赁合同，该合同系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律、行政法规强制性规定，租赁期限二十年内的部分应当有效，而租赁期限超过二十年的部分应当无效。根据查明的事实，案外人刘*使用的0.2亩土地属于涉案土地，姜*未向法院提交充分的证据证明其将该0.2亩土地转租给刘*取得了张**的同意，现张**以姜*未经其同意转租为由主张解除租赁期限不超过二十年的部分，于法有据，本院予以支持。

姜*上诉称原审审理本案时间严重超过了简易程序的审限，但超过审限并不属于本案改判或发回重审的法定理由，故本院对姜*以此为由要求改判的上诉请求不予支持。

综上，原审法院根据本案实际情况所作判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费35元，由姜*负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费70元，由姜*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年三月二十日