戴*与高**等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告戴*与被告王**、高**房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告戴*及其委托代理人孙**、被告王**、被告高**之委托代理人徐*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告戴*诉称：王**系高**之女。2012年12月20日，高**委托王**将其名下的位于北京市顺义区空港吉祥花园×号楼×单元×室楼房出售。2013年3月5日，王**代替高**与原告签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》、《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》。同日原告向被告交付定金5万元。2013年3月9日，原告依约向被告支付购房首付款65万元整。在此之后，原告多次联系被告办理后续手续，王**均以高**本人不在北京短期内不能到场办理过户手续、不能赔付租户违约金为由进行推拖，后经双方协商于2013年5月31日签订补充协议，被告同意将其应当承担的违约金61200元整作为原告的首付款予以折抵，并出具收条一张。2013年7月26日双方再次签订补充协议，被告将其自2013年7月1日至2013年7月26日期间的违约金23400元整作为原告的首付款进行折抵，并约定自2013年7月27日到被告实际将房屋交付给原告之日期间违约金计算方式为实际天数乘以房屋总价款的万分之五的方式赔偿给原告（即每天900元）。因王**在向原告出售房屋的过程中，一直声称是受到其母亲高**授权，原告在通过中介购买房屋的过程中看到了中介所称高**本人签字的授权委托书，也看到王**拿出的高**本人的身份证、户口本以及涉诉房屋房产证的原件，在中介的陪同下原告也实际查看涉诉房屋，对二被告的母女关系予以核实，对于涉诉房屋内有租赁事实也予以查看且租户也向原告表明其知道高**出卖涉诉房屋的事实。综上，原告认为王**有权代理高**出售涉诉房屋，作为善意第三人原告尽到了合理的注意义务，因此，原告与高**所签订的房屋买卖合同有效。王**的代理行为构成表见代理，其代理行为的后果由高**承担。现今被告仍未履行合同义务，未与原告办理涉诉房屋的贷款、公证、交易、产权过户等手续。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告高**于2013年3月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）有效；2.二被告配合原告将顺义区空港吉祥花园×号楼×层×单元×室过户至原告名下；3.二被告将涉诉房屋交付给原告；4.二被告承担本案诉讼费及鉴定费。

被告辩称

被告王**辩称：我不同意原告的全部诉讼请求，其他意见暂不发表。

被告高**辩称：我不同意原告的全部诉讼请求。我从未与原告签订过《买卖合同》，也没有授权王**出售涉诉房屋，从原告的自述中可以看出，原告是通过中介公司查找的房源，而我从未向中介公司提供过出售涉诉房屋的信息。原告所述在中介公司看到过王**出示的我本人的身份证、户口本以及涉诉房屋房产证的原件，我不予认可，因以上证件由我在家中隐蔽的地方保存。而该类证件在社会上造假现象普遍存在，所以不排除王**造假证予以出示的可能性。原告所述见到王**持有我出具的委托书，对此，我提出了笔迹及指纹鉴定，鉴定机构出具的司法鉴定书认定该委托书上“高**”的签字和指纹均不是我所写和所按，也就进一步证明原告签订房屋买卖合同时未见到我本人。如果按照原告所述，我提供了身份证原件，原告可以核实我本人的身份。按照一般的交易习惯，对于房屋这样的不动产，原告一定要核实房产证和身份证这类重要信息，而原告在交易中始终听信王**所述，不但致使自身遭受损失，也损害了我的物权。原告与王**履行双方签订合同的过程中，合同以及补充合同均是由王**所签，我从未参与，付款的证明也载明了收款人为王**。结合上述的事实和证据材料，表明王**的行为不属于表见代理，如果属于表见代理，作为房屋所有人，我至少收到出售房屋的部分款项，但王**并未将收到的购房款向我予以支付。原告所主张的善意取得也没有法律依据，作为善意取得人，其必须明确知道房屋产权人具体是谁，而原告并未明确涉诉房屋所有人是我。本案的房屋没有任何瑕疵，属于我所有，所以，原告与王**签订的房屋买卖合同是处置了我的财产，属于违法行为，应当确定无效。本案的鉴定费用由我预交，该笔费用应当由原告承担。

本院查明

经审理查明：

顺义区空港吉祥花园×号楼×层×单元×号房屋登记的房屋所有权人为高**。王**系高**之女。

为支持其诉请，戴*提交如下证据：

1.《买卖合同》，证明双方签订的房屋买卖合同合法有效，并对房屋的交付及购房款给付情况进行了约定。《买卖合同》内容如下：第一条房屋基本情况：出卖人所售房屋坐落为顺义区空港吉祥花园×号楼×单元×号，该房屋建筑面积共110.98平方米。第二条房屋权属情况：该房屋未设定抵押。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为180万元…（三）买受人可以在签订本合同的同时支付定金5万元…（五）买受人拟贷款金额为92万元。第六条房屋的交付：出卖人应当在交收全部房款后5日内交房。第十条权属转移登记：（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起“见补充协议”日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。该合同还约定违约责任、不可抗力等内容。该合同尾部出卖人处签有“高**、王**代”，出卖人委托代理人处签有“王**”并捺有“手印”，买受人处有戴斌签名及手印。该合同显示签订日期为2013年3月5日。

2.2013年3月5日签订的《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，证明双方之间达成买卖合同是通过北京链**有限公司（以下简称链家公司）居间服务，戴*交纳了居间服务费，且双方与北京**有限公司签订了保障服务合同，戴*交纳了保障服务费9000元。该两份合同出卖人处签有“高玉凤”，出卖人代理人处签有“王**”，买受人处有戴*签名。

3.2013年3月5日签订的《补充协议》（编号为00000000123778），证明双方对买卖事宜进行了进一步约定。《补充协议》中甲方（出卖方）为高**，其委托代理人为王**，乙方（买受方）为戴斌，内容如下：第二条约定：乙方于2013年3月5日向甲方支付定金人民币5万元，乙方于2013年3月9日之前支付甲方首付款70万元整，将首付款人民币88万元整（包含乙方已支付的全部定金人民币5万元）以自行支付的方式支付甲方；甲乙双方应于签署网签合同和评估报告出来后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在乙方贷款批复后15个工作日，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。第三条约定：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：…（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。另，《补充协议》第五条关于房屋租约的约定处有手写内容：甲方在房屋交付前，与此房租户办理解除（出）租赁关系，将此房交付给乙方。

4.《买卖定金协议书》及收据，证明戴*给付高**定金5万元。《买卖定金协议书》出售人处签有“高**”，出售人代理人处签有“王**”，购买人处有戴*签名，居间人处加盖有链**司的合同专用章。收据内容为：“在链**司的居间服务下，今收到购买人戴*购买位于顺义区空港吉祥花园×号楼×层×单**的房屋的购房定金共计人民币（大写）伍万元整。出售人：王**。”

5.《收款证明》及2013年3月9日转账凭条，证明戴*于2013年3月9日支付给高**首付款65万元，由王**代收。《收款证明》中售房人处签有“高**、王**代”。

6.2013年5月31日签订的补充协议及收条，证明因高**未能与戴*办理房屋过户手续，双方约定将此期间的违约金61200元作为戴*支付的房款予以抵扣，并且再次约定了房屋的交付时间及过户时间，王**确认其收到首付款。补充协议内容为：兹有戴*先生购买高**（王**代）名下之顺义区空港吉祥花园×号楼一层×单元×房产事宜。由于甲方原因（①本人未在北京，短期不能到场办理过户手续；②甲方未能赔付此房产内租客违约金促使租客未能搬家造成逾期）致使合同（编号00000000123778）房产交易合同之补充协议实际违约。现双方友好协商（丙方见证）对此补充协议进行如下补充：1.对上述违约行为甲方承担其赔偿责任，甲方赔偿乙方陆万壹仟贰佰元整，并于此房屋剩余首付款之内扣除；2.甲方承诺在2013年6月30日之前将此房屋交于乙方（乙方可以实际居住并使用）；3.甲方承诺在2013年8月20日之前陪同并无条件配合乙方办理公积金面签手续以及在公积金复审通过后3个工作日内办理过户手续；4.上述约定有任何一条甲方不配合履行均视为甲方单方违约，乙方可以无条件终止此协议，甲方赔偿乙方房屋总价款的50%即人民币玖拾万元整；5.此协议、补充协议（编号00000000123778）具有同等法律效应，如有冲突以此协议为准。该补充协议尾部甲方处签有“高**，王**代”，乙方处有戴*签名，丙方为链家地产、经办人王**。收条内容为：今收到戴*交来涉诉房屋的房产首付款陆万壹仟贰佰元整。收条载明收款人为王**。

7.

2013年7月26日签订的补充协议及收条，证明双方再次明确2013年7月1日至2013年7月26日的违约金作为戴*支付的房款予以抵扣，并约定了按天计算的逾期交房违约金。该补充协议的部分内容为：现双方友好协商（丙方见证）对此补充协议进行如下补充：1.由于甲乙双方在2013年5月31日所签订补充协议第二条因甲方违约，现对违约条款修改如下；2.2013年7月1日-2013年7月26日，甲方违约，赔偿乙方违约金贰万叁仟肆佰元整，乙方以首付款方式支付甲方；3.2013年7月27日到甲方实际将房屋交付给乙方使用为止违约金计算方式如下：实际天数乘以房屋总价款的万分之五的方式赔偿乙方（900元/天）；4.上述约定有任何一条甲方不配合履行均视为甲方单方违约，乙方可以无条件终止此协议，甲方赔偿乙方房屋总价的50%，即人民币玖拾万元整；5.此协议、补充协议（编号00000000123778）具有同等法律效应，如有冲突以此协议为准。该补充协议尾部甲方处签有“高**，王**代”，乙方处有戴*签名，丙方为链家地产、经办人黄建兵。收条内容为：今收到戴*交来涉诉房屋的房产首付款贰万叁仟肆佰元整。收条载明收款人为王**。

8.2012年12月20日委托书、高**及王**身份证复印件、户口本复印件、房屋所有权证复印件，证明高**委托王**将涉诉房屋出售，并代为收取房款、签署文件等。委托书部分内容为：委托人系母女关系…*委托受托人作为全权代理人将涉诉房产出售，并全权办理如下事项：…转让涉诉房产过程中，有权代为接受询问并签署相关文件…委托期限：自签字之日起至上述事项办完为止。委托人处签有“高**”并捺有“手印”，受托人处签有“王**”并捺有“手印”。

9.中**行存根1份，专用收据2张，证明戴*给付中介公司居间服务费及保障服务费、评估费。

10.链家公司员工黄**、王**、马**的证言，证明在涉诉房屋买卖过程中，王**的行为足以使戴*及中介公司相信其有出售涉诉房屋的权限。

对上述证据，王**的质证意见为：

1.认可证据1的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称该合同是王**与戴*商谈的，没有征得高**的同意。

2.认可证据2、3的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。

3.认可证据4、5的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称5万元定金和65万元首付款均由王**收取，但未给付高**。

4.认可证据6、7的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的，称当时确实是这么商谈的，但王**没有告知高玉凤。

5.认可证据8的真实性、合法性，不认可关联性和证明目的。王**于2013年11月7日庭审时陈述：在签署房屋买卖合同时，我向中介公司及戴*出示了我与高**的身份证原件、户口本原件、房产证原件；委托书是高**本人签名，但手印是我按的；高**在签署委托书时没有看委托书的内容；高**曾委托我办理涉诉房屋的租赁事宜，我与租户签订了三年的租赁合同，在办理完租赁事宜后我将身份证、户口本、房产证交还给高**，后在买卖涉诉房屋事宜时我又从高**及王**（我父亲）处拿出来的，当时高**问我拿证件干什么，我没有告知她要出售涉诉房屋，但我想不起来当时是如何回答的了；高**直到法院通知其领取本案诉讼材料时才知晓我代理她将涉诉房屋出售了；高**现不想出售涉诉房屋，也不认可我的代理行为。

6.不清楚证据9的真实性，不发表质证意见。

7.不认可证据10的真实性、合法性、关联性和证明目的。

高**的质证意见为：

1.认可证据1、3-7的真实性，不认可合法性、关联性和证明目的。

2.认可证据2、9的真实性、合法性、关联性和证明目的。

3.不认可证据8的真实性、合法性、关联性和证明目的。2013年11月20日高**接受本院询问时表示：房本、户口本、身份证从未因出售涉诉房屋给过王**，可能因为其他原因给过王**。

4.认可证据10证人证言部分真实性，不认可合法性、关联性和证明目的，称其认可证人陈述的签订合同时高**未到场。

双方均认可涉诉合同及协议中高玉凤的签名均由王**代签。

诉讼中，高**申请就2012年12月20日委托书中高**签名笔迹及捺手印指纹的真实性进行鉴定。经北京**民法院随机确定，本院委托北京明正司法鉴定中心进行鉴定。高**交纳鉴定费21700元。北京明正司法鉴定中心出具2份《司法鉴定意见书》（分别为京正[2014]文鉴字第60号、京正[2014]痕鉴字第29号），认定：落款日期为“2012年12月20日”的《委托书》上两处委托人处的“高**”签名字迹与样本字迹均不是同一人所书写；落款日期为“2012年12月20日”的《委托书》左上角委托人高**签名字迹处的红色押名指印不是高**捺印形成

，无法判断落款部位委托人高**签名字迹处的红色押名指印是否为高**捺印形成。双方对鉴定程序及结论均无异议。

王**经本院合法传唤，无正当理由未参加2014年9月30日庭审。

关于涉诉房屋的使用情况，高**于2014年10月27日提交说明：涉诉房屋是由我于2010年1月份租给望京的一个老太太和老伴居住2年。后来白辛庄村拆迁，由该村拆迁户张**一家人租住，口头约定租期2年，每月租金3000元，半年一付，目前租期快到了，对方还打算续租，租金均由我收取；另外，关于出租房屋的事情由于我身体不好，偶尔也让女儿王**帮着办理催收租金之类的事情。2014年12月1日，高**向本院陈述：涉诉房屋自2012年11月底至2015年3月底出租给一个姓张的人，叫张**；出租房屋时没有签订合同，是口头协议；给付房租现金给付过两回，是我去拿的；其他的租金有时候打到王**的卡上，有时候打到我老公王**的卡上，王**收的租金都给我了。

诉讼中，戴*撤回其第三项诉讼请求，并称在法院判令继续履行买卖合同的情形下，其同意一次性支付高玉凤剩余购房款110万元。

上述事实，有本院庭审笔录、询问笔录、《买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、2013年3月5日签订的《补充协议》、《买卖定金协议书》及收据、《收款证明》及2013年3月9日转账凭条、2013年5月31日签订的补充协议及收条、2013年7月26日签订的补充协议及收条、《司法鉴定意见书》、身份证复印件、户口本复印件、房屋所有权证复印件、情况说明等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：

根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告王**经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭参加2014年9月30日庭审，视为其放弃了相应的权利。

在高**不认可2012年12月20日委托书的情形下，其申请对签名笔迹及捺手印指纹的真实性进行鉴定，本院亦通过合法程序委托具有鉴定资质的鉴定单位进行鉴定，鉴定程序合法，本院对2份《司法鉴定意见书》予以采信。根据鉴定结论，本院难以认定该委托书系高**出具。

高**虽主张房屋所有权证、户口本、身份证从未因出售涉诉房屋给过王**，但同时其认可可能因其他原因给过王**，结合戴*、王**及链**司员工在本案中的陈述，本院认定王**在签订涉诉合同及协议时携带并向戴*及链**司出示了涉诉房屋的所有权证、高**身份证及户口本。

虽然高**否认委托其女王雪*出售涉诉房屋以及签订涉案的相关合同，但结合签订涉诉合同及协议时王雪*携带并出示涉诉房屋所有权证、高**身份证及户口本的情形，而高**与王雪*又系母女关系，同时考虑到高**的年龄及身体状况，以及高**认可其委托王雪*办理过催收涉诉房屋租金事宜并收取租金的情况，戴*有理由相信王雪*有代理权，故王雪*代高**签署的有关房屋买卖的《买卖合同》、《补充协议》等协议合法有效，对高**具有约束力，戴*与高**双方均应依约履行。戴*所提确认其与高**于2013年3月5日签订的《买卖合同》有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。《买卖合同》及2013年3月5日签订的《补充协议》中就办理房屋权属转移登记手续予以了明确约定，故戴*要求高**配合其将涉诉房屋过户至戴*名下的请求依法有据，应予以支持。王雪*并非涉诉合同及协议的一方当事人，戴*要求王雪*配合办理过户手续，依据不足，本院不予支持。戴*同意支付剩余购房款110万元，故为解决双方之间的矛盾纠纷，本院对此一并处理。关于鉴定费，根据本案查明情况，本院判定由戴*及王雪*各负担一半。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告戴*与被告高**（被告王**代被告高**签订）于二○一三年三月五日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》有效；

二、被告高**配合原告戴*将顺义区空港吉祥花园×号楼×层×单元×室房屋过户至原告戴*名下，于本判决生效之日起十日内履行；

三、原告戴*给付被告高**剩余购房款一百一十万元，于本判决生效之日起七日内履行；

四、驳回原告戴*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费七十元，由被告王**负担，于*判决生效之日起七日内交纳。

鉴定费二万一千七百元，由原告戴*负担一万零八百五十元，由被告王**负担一万零八百五十元，均于本判决生效之日起七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二○一四年十二月十七日