梁*与邵**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人梁*因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7616号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

邵**在原审法院起诉称：邵**、梁**朋友关系。1999年2月10日，双方签订房产转让合同书，合同约定：梁*将位于北京市海淀区唐家岭村，土地证为1993年×××××号，宅基地内的三间北房，一间半西房，共162.85平方米房屋所有权转让给邵**。梁*向邵**保证该房屋的所有权不存在任何不明，争议，共有、抵押或其他瑕疵。梁*同意为邵**履行本合同义务而向邵**供连带保证责任。此房屋所有权自合同生效起归邵**所有，梁*不得以任何理由形式干涉邵**的一切应有利益；此房子以后因拆迁或被征用等其他问题，所得到的一切利益归邵**所有，梁*不得强制干涉，并且梁*负责办理房产过户手续。该协议签订后，邵**即入住该房屋，直至2010年该房屋拆迁。中华人民共和国土地管理法规定：农村集体土地所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非法建设，根据该规定，双方签订的房产转让协议无效。

一审被告辩称

梁*在原审法院答辩称：我方认为没必要评论价值所在，1999年借贷款协议已经取代了这份合同的内容。如果房产转让合同成立，也没有履行。两天以后重新签订协议，证明梁*已经不同意将房屋卖给对方。协议已经代替了转让合同。签署借贷款的目的是为了跟对方借钱做生意，1999年2月12日分两次一共给了5.5万元，实际上梁*借了5.5万元，后来迟迟未要该欠款，2008年8-9月份还款时有邵**爱人签字。对于邵**诉求无效的问题，根本无法评价无效，借贷款协议代替了转让合同，原合同已经消灭。我认为当时合同成立了但是没有履行，后被取代了。根据合同法规定，邵**诉求的合同在履行过程中已经被其他合同取代，他的权利义务已经终止。对房产转让合同的签字梁*不认可，但是我方拒绝就签字的真伪进行鉴定。

一审法院查明

原审法院经审理查明：151号系梁*家庭祖产。邵**提交1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，根据该合同记载，梁*将自家北京市海淀区唐家岭村土地证1993年×××××号宅基地（即151号）内3间北房及1间半西房的所有权转让给邵**，转让费60000元。就该转让合同中签字真实性，梁*不予认可，但经法院风险释*，不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担不鉴定所带来的举证责任与法律后果。

1999年2月12日，梁*与邵**签订《借、贷款协议书》，该协议书约定邵**向梁*借出30万元，梁*将借款用于个人使用，并用自家唐家岭村土地证1993年×××××号宅基地（即151号）永久使用权作为抵押，将房屋交付邵**使用。就该《借、贷款协议书》签署的真实性双方不持异议。

2007年梁*之父梁**以房屋系其本人所有，梁*与邵**签订《借、贷款协议书》未经其同意为由，起诉梁*、邵**，要求确认《借、贷款协议书》中将房产作为抵押及将房屋使用权交予邵**的内容无效。在该案诉讼中，梁*及邵**均认可双方签订的《借、贷款协议书》真实有效，双方为借贷关系，并已经实际履行。一审法院经审理做出（2007）海民初字第11466号民事判决书，认为梁**的实际行为应视为其同意梁*与邵**之间的借款保证行为，判决驳回了梁**的诉讼请求。梁**对一审判决不服提出上诉，二审经审理认为梁*与邵**签订的《借、贷款协议书》中邵**使用该房屋仅能作为约束梁*偿还借款的一个条件，不构成法律意义上的抵押，同时该协议书的相关条件对梁**亦有约束力，故做出（2008）一中民终字第00055号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

另，邵**乃外地居民身份。1999年2月10日签订的《房产转让合同书》与1999年2月12日梁*与邵**签订《借、贷款协议书》之间关系问题，当事人存在较大争议，邵**主张后一份协议书系为了保障转让合同，防止梁*反悔。而梁*主张借贷款协议代替了转让合同，原合同权利义务已经消灭。

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《房产转让合同书》、《借、贷款协议书》、（2008）一中民终字第00055号民事判决书等证据在案佐证。

原审法院判决认为：邵**出示1999年2月10日签订的《房产转让合同书》一份，梁*虽对合同书的真实性不予认可，但经法院数次释明，其不申请对合同中本人签字的真实性进行鉴定，并自愿承担举证不能的法律责任，法院据此应对双方于1999年2月10日签订的《房产转让合同书》签字真实性予以确认。

邵**与梁*就农村宅基地与房屋进行转让，而邵**作为居民无权购置农村宅基地房屋，其行为违反我国土地管理法的强制性规定，应属无效。

其次考虑二人之间3日内签订协议之间的关系问题，从争议协议的内容表述而言，并无相互取代、抑或“终止”前一份转让合同的意思表示，梁*所举理由并无合同载明的意思表示存在，该理由不能采信。虽当事人对于两份合同的履行情况各执己见，但无论当事人争议的合同履行状况如何，无效合同自始无效，并不存在被取代的可能，梁*所举事由本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项判决：确认邵**与梁*于一九九九年二月十日签订的《房产转让合同书》无效。

上诉人诉称

判决后，梁*不服原判，上诉至本院。要求二审法院撤销原判，依法改判驳回对方的诉讼请求，或将本案发回重审。主要理由为：原审法院认定事实不清，将《房产转让合同书》和《借、贷款协议书》完全割裂开来，单纯处理《房产转让合同书》是错误的。实际上，《房产转让合同书》是未履行的，《借、贷款协议书》是实际履行的，该协议约定的借款已经还清，该协议变更了《房产转让合同书》。原审法院不应认定《房产转让合同书》无效。

邵**同意原判，不同意上诉人梁*的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人陈述等证据在案作证。

本院认为

本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。邵**与梁*签订的《房产转让合同书》约定将土地证1993年×××××号宅基地内的三间北房、一间半西房房屋所有权转让给邵**，由于邵**不是该集体经济组织成员，无权购置农村宅基地房屋，原审法院认定双方买卖房屋的行为违反了我国土地管理法的强制性规定，应属无效并无不当。

本院同时指出，无效合同自始无效，虽上诉人梁**本案涉诉合同并未履行，因双方对于签订涉诉合同的事实并无争议，合同是否有效不以合同是否履行作为判断标准，本案仅是对该合同的效力问题进行确认，对双方是否履行合同的行为不进行确认。故原审法院判决确认本案涉诉合同无效并无不当。

综上所述，上诉人梁*的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费七十元，由邵**负担三十五元(已交纳),由梁*负担三十五元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由梁*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月二十日