李**与北京千万家亦博房地**限公司等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告李**与被告权聪慧、被告北京千万家亦博房地**限公司（以下简称：千万家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员贺维独任审判，公开开庭进行了审理。原告李**及其委托代理人张**，被告权聪慧及其委托代理人朱**、冀**，被告千万家公司的委托代理人钟*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告李**诉称：2013年9月9日，我与二被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。合同约定我购买权聪慧的位于北京**开发区博兴九路2号院好景国际1-536号（以下简称：536号）房屋，合同约定如因政策原因导致150日内无法办理产权过户手续，超出上述日期双方任何一方有权提出解除合同，双方均不承担违约责任。权聪慧应在本合同解除后3日内将我交纳的定金全额返还给我，如逾期仍未返还每逾期一日按已缴纳房款的千分之五支付滞纳金，居间方承诺如在相关部门不予办理上述房屋二手房过户手续，中介费予以退还。协议签订后，我按约定履行了合同义务，向权聪慧支付了购房款200000元，并向千万家公司支付中介费12980元，但至今二被告未能按约定办理房屋产权过户及履行自己合同义务。我多次要求解除合同并返还定金及中介费等费用，均未果。为维护我的合法权益，现诉至法院，要求：1、解除2013年9月9日我与权聪慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；2、权聪慧返还购房款200000元；3、权聪慧支付违约金（以200000元为基数，按每日千分之五计算，自2014年2月10日至实际返还全部购房款之日止）；4、千万家公司承担连带责任；5、本案的诉讼费用由二被告承担。

被告辩称

被告权*慧辩称：不同意李**的诉讼请求。本案争议的房屋买卖合同符合继续履行的条件，要求继续履行房屋买卖合同，我不存在违约行为，不存在向李**支付违约金的实际情况。要求驳回李**的诉讼请求。

被告千万家公司辩称：不同意李**的诉讼请求，不同意承担连带责任。权聪慧、李**与我公司签订的居间服务合同合法有效。我公司提供居间服务、履行居间业务，促使权聪慧与李**签订了合法有效的存量房屋买卖合同。李**要求解除合同，违背合同约定，不应得到法院支持。综上所述，李**起诉没有事实依据，没有法律依据，违反合同约定。

本院查明

经审理查明：2013年9月9日，李**（买受人）与权聪慧（出卖人）在千万家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李**以590000元的价格购买536号房屋，买受人购买的房屋规划设计用途为科研；该合同第二条中未标明房屋所有权证书，房屋性质为商品房。该合同第三条约定买受人于2013年9月9日当日支付定金20000元。同日，李**（乙方）与权聪慧（甲方）及千万家公司（丙方）签订补充协议，约定：“甲乙双方签订买卖合同三日内，乙方支付甲方购房首付款200000元，首付款包含定金20000元，剩余购房款390000元乙方于甲乙双方办理产权过户当日一次性支付甲方。甲乙双方约定，如因政策原因导致150日内无法办理产权过户手续，如超出上述日期双方任何一方有权提出解除合同，双方均不承担违约责任。甲方应在本合同解除后3日内将乙方缴纳的购房定金及购房款全额返还乙方。如预期仍未返还每逾期一日按已缴纳房款的千分之五支付滞纳金。居间方承诺如在相关管理部门不予办理上述房屋二手房过户手续，中介费给予退还。本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，自三方同时签章起生效。”权聪慧及李**签字确认，千万家公司未签章。后李**依约支付给权聪慧购房款200000元。后双方因办理536号房屋过户事宜发生争议。权聪慧未向李**交付536号房屋。

另查，2013年9月16日，北京国**限公司与权**签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定权**以417384元购买536号房屋，土地用途为科研用地。2014年，北京市住房与城乡建设委员会对536号房屋核发X京房权证开字第028559号房屋所有权证，该房屋所有权证登记时间为2014年1月26日，所有权人为权**。

再查，2013年12月20日，北京**开发区产业促进局作出“关于好景国际部分业主房屋过户问题的回复”，回复中载明：“关于贵公司提出的好景国际部分业主房屋二次过户转让问题，由于目前开发区管委会就‘工改住、工改商、商改住、办公改住’等问题进行全面清理普查，在此期间，好景国际项目过户事宜暂停办理。”2014年4月，北京**开发区产业促进局又作出“关于源创中心项目（好景国际）房屋买卖相关问题的回复”，载明：“一、源创中心项目（好景国际）所用土地性质为科研，其地上建筑仅限用于产业项目；二、房屋使用者应为具有独立法人资格的企业，且须在开发区内办理工商注册、税务及统计登记；三、房屋使用者所从事的业务须符合开发区产业定位并由开发区管委会认定；四、现有业主应兑现承诺内容后，房屋方可再次转让。”经本院核实，536号房屋的再次转让仍需北京**开发区产业促进局审批通过后方可办理房屋所有权转移登记手续。

庭审中，李**为证明于2014年7月18日向二被告发送律师函主张权利，提交律师函复印件及快递单具予以佐证；权聪慧及千万家公司认可收到律师函，但主张536号房屋可以过户，不存在合同无效的问题。李**为证明权聪慧及千万家公司自合同签订后一直未联系李**办理过户事宜，提交通话记录查询单予以佐证；二被告对此均不认可。李**为证明千万家公司未尽到居间责任，提交通话记录予以佐证；千万家公司对此不认可；李**为证明多次向权聪慧主张解除合同事宜，提交与权聪慧委托代理人全鹏华的短信记录予以佐证；权聪慧主张双方仅是沟通，并未签订正式的解除协议。权聪慧为证明已向李**告知536号房屋的相关情况，提交《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市商品房现房买卖合同》及536号房屋的所有权证予以佐证；李**对此不认可。千万家公司为证明多次催促李**办理产权转移登记，提交通话记录予以佐证；李**对此不认可，主张系其多次催促千万家公司协助办理产权转移登记。

上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《补充协议》、银行对账单、房屋所有权证、律师函复印件、快递单、通信记录、短信记录、录音材料、回复及双方当事人的当庭陈述等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：李**与权聪慧签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对李**与权聪慧及千万家公司签订的补充协议，因补充协议中写明“自三方同时签章起生效”，千万家公司未在补充协议上签字盖章，故该补充协议对千万家公司不发生效力；但李**与权聪慧已实际按照该补充协议的约定履行了相应义务，故李**与权聪慧应按照该补充协议中的约定履行各自义务。经本院查明的情况，《补充协议》中约定权聪慧应于签订合同起150日内办理完毕房屋权属转移登记，后因相关政策出台，导致536号房屋办理房屋权属转移登记受限，权聪慧未在合同约定期限内办理完毕，不能认定系当事人一方的违约行为；现李**要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，权聪慧返还购房款的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。对李**要求权聪慧支付违约金的诉讼请求，因《补充协议》中已约定因政策原因导致无法过户的双方均不承担违约责任，且李**在购房时应当知道536号房屋的规划用途为科研用房，在转让上存在诸多限制，其执意购买属于自甘风险的行为，故对其要求权聪慧支付违约金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。对李**要求千万家公司承担连带责任的诉讼请求，无合同及法律依据，本院亦不予支持。要说明的是，千万家公司作为专业机构亦应当清楚科研用地上的建筑物转让存在的限制条件，在行政限制条件出现后应及时告知交易双方，且在权聪慧尚未取得房屋所有权证书的情况下进行居间活动，显属不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下：

裁判结果

一、解除原告李**与被告权聪慧于二〇一三年九月九日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；

二、被告权聪慧于本判决生效后三日内返还给原告李**定金二十万元；

三、驳回原告李**的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费三千六百零三元，由原告李**负担一千七百七十三元（已交纳），由被告权聪慧负担一千八百三十元（于本判决生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一四年十二月十八日