常**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人常**因与上诉人宋**、被上诉人北京链**有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24657号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

常**一审诉称：我于2013年3月25日在链**司的居间主持下与宋**签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定宋**将其所有的位于北京市朝阳区1803号房屋出售给我，价款750万元。合同签订后，我按照约定履行了合同义务，但宋**拒绝履行合同义务，导致我不能实现合同目的。故我诉至法院，要求宋**继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助我办理房屋过户手续将房屋登记在我名下，并协助我办理资金接收及资金托管义务；要求宋**依据《补充协议》第四条第二款第三项支付违约金150万元。

宋**一审辩称并反诉称：我与常**的合同中约定，常**应当于2013年3月25日支付定金30万元，于5月31日前支付20万元，于6月30日前支付520万元（其中170万元自行支付，剩余350万元以资金托管的方式支付）。但是，我至今未收到常**应当于6月30日前向我支付的尾款520万元。根据《补充协议》第四条第三款的约定，常**逾期履行支付房屋价款的义务超过15天已经构成根本违约，故我有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。我于7月22日通过链家公司向常**发出解约通知，当日常**签收通知，故合同解除。根据约定，常**应当给付违约金150万元，违约金可以从已付购房款中冲抵。常**已付购房款230万元，我在冲抵150万元违约金后于2013年8月6日向常**的代理人林**退还了80万元，故现常**要求我给付违约金150万元于法无据。此外，如果法院认定我构成违约，对方主张的违约金过高，我要求酌减。综上，我不同意常**的全部诉讼请求，并提出反诉，要求确认双方之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2013年7月22日解除；要求解除网签；要求常**支付违约金150万元。

一审被告辩称

常**针对反诉一审辩称：我积极履行了合同义务，不存在任何违约行为。我按时支付了首付款，并在规定日期结点前积极筹款，并准备了足额的余款。但是，宋**在付款时间结点前打电话不接，发短信不回，经过我与链**司的催告，仍然不到场配合接受余款和办理资金监管手续，导致我至今无法支付余款，合同无法继续履行。宋**已经构成根本违约，无权单方解除合同，更没有权利私自扣押我的资金，请法院驳回其反诉请求。此外，如果法院认定我构成违约，对方主张的违约金数额过高，我要求酌减。

链**司一审述称：我公司不同意解除合同和网签，要求继续履行合同。买卖双方各自主张的违约金与我公司无关，我公司就此不发表意见。

一审法院查明

一审法院经审理查明：位于北京市朝阳区1803号房屋（以下简称涉案房屋）是商品房，自2011年8月1日起登记在宋**名下。常林*与林**为母女关系。宋**与董**为夫妻关系。

2013年3月25日，经链家公司居间介绍，宋**（作为出卖人、甲方）与常**（作为买受人、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定宋**将涉案房屋出售给常**。

在上述买卖合同中，双方约定：（第四条）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为350万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价400万元，定金30万元；（第六条）出卖人应当在2013年8月15日前将房屋交付买受人。

在上述《补充协议》中，双方约定：（第二条）乙方于2012年3月25日向甲方支付定金30万元；乙方于2013年5月31日前将房款200万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于2013年6月30日前将房款520万元以自行支付、资金托管的方式支付甲方；甲乙双方同意在甲方收到全部房款后的3个工作日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。（第四条）1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一时，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。（其他约定）1.关于对本补充协议第二条第（2）项里第②小项的约定，乙方于2013年6月30日前将房款170万元以自行支付的方式给甲方，房款350万元以资金托管的方式支付甲方；2.如果甲方违约导致该交易无法进行，甲方应当在15日内退还收取的乙方的全部已付款；3.甲方应在2013年9月20日将房屋交付给乙方。

针对涉案房屋，常林*向宋**于2013年3月19日以现金方式支付定金3万元，于2013年3月25日以银行转账方式支付定金27万元，于2013年5月7日以银行转账方式支付购房款20.5万元，于2013年5月29日以银行转账方式支付180万元；以上转账均为从常林*之母林**的账户转至宋**的账户。庭审中，三方均认可2013年5月7日支付的20.5万元中有0.5万元是常林*因逾期支付购房款给付宋**的违约金。另，宋**于2013年8月6日以通过银行汇款给林**的方式向常林*退还购房款80万元。2013年7月22日，董**向链家公司工作人员王**寄送解除合同通知书。

针对常**支付上述购房款230万元之后的合同履行情况，三方陈述如下：常**的委托代理人林**称“2013年6月份的时候，我和中介（即链**司，下同）联系，说我的尾款没有筹齐，中介说联系被告（即宋**，下同）是否能够延期付款，被告说忙，之后就没有给中介回复。我就直接给被告发短信，说现金部分可以先给对方100万，剩下的钱可以再筹。但是被告没有回复。后来被告和中介联系了，但是他们怎么说的我不知道。从6月26日开始，被告就不再回复信息，也不联系我们。鉴于这种情况，我们担心出现违约的问题，所以我们积极筹款。在2013年7月11日，原告（即常**，下同）筹齐了尾款520万元。在2013年7月11日，我打电话给被告，告诉他我筹齐钱了，对方不信，说要告中介，然后把电话挂了。以上和被告的联系都是联系的被告的丈夫董**。”宋**的委托代理人称“在6月30日之前，林**给宋**的爱人董**发过短信，当时问董**什么时候回京，要转账，但是没说数额。当时董**问是否按照合同规定一次性付款520万。对方在6月29日回复说，‘不是，是100万元’。在6月30日，林**说只能转资金监管以外的100万元。双方约定的是自行支付170万元，资金托管350万元。在6月30日之前，原告给我方的信息是其到期无法付清款项。在此之后，不管是中介还是原告的代理人都没有说他们可以支付购房款，其中第三人牡丹店店长王**说要变更付款方案，过户前付320万元，过户后中介付180万元。可以给书面承诺。我方认为原告是要变更付款方式，我方有权利不同意。原告自始至终没有把自行支付的那部分支付到被告的账户中，直至7月15日到期。被告在合同约定的逾期15日之后给第三人发了一封解除合同函件，通知原告解除合同。我方通过转账的形式将扣除违约金后剩余的部分退还至林**的账号中”。链**司的王**在出庭作证时称“常**和宋**的房屋买卖合同我参与了。剩余520万元尾款双方约定350万做资金监管，170万自行付款。付款时间是6月30日之前。6月30日之前，买方在我公司做了借款，我给董**打电话，他说有事，参加朋友的婚礼。后来再打电话，他也没有接电话。6月27日至7月1日之间，买方没有将自己的房屋卖出去，其没有足够的钱，为了履行合同，找我们公司做了一个借款。当时需要业主出面要补签合同，办理公证。业主不同意，业主坚持要求付清全款。7月1日之后，按照约定如果买方15天内将钱筹齐，不算违约，之后沟通协商，公证可以不做，把借款打到我公司账户。我们帮原告向出借人协商，出借人同意不办公证，但是其中资金需要打到资金监管账户。买受人签了两个借款合同，两个借款人的意思都是说，根据买受人的需求把需要打到资金监管账户中的资金打到资金监管账户中。钱已经借到了。借款还在出借人的账户内。借款需要手续费，手续费从出借的当日计算，当时出借人和原告商量，什么时候需要钱，什么时候出借人再放款。当时我们通知业主买方钱凑齐了，需要给业主打款，但是业主没有回复，现在钱还在出借人处。如果各方同意履行合同，出借人可以随时把钱打到相应的账户。”链**司的张**在出庭作证时称“我是常**和宋**房屋买卖房屋的经手人，我和王**共同跟的这单。合同约定6月30日履行完毕合同，补充协议约定超过15日算违约。6月20多日的时候，我给客户打电话，客户说他自己的房屋没有卖出去，付不了尾款。我让原告想办法付款。原告就向个人借款。6月28日通过签署借款合同借款328万元。6月28日，借款之后，我给董**打电话，他没有接。6月30日，我给董**发短信。但是他没有回复。后来我去被告家敲了一次门。7月11日的时候，客户又借了172万元。借完钱之后，我给董**发短信说钱已经到帐了。但是董**没有回复。7月13日，我给董**发信息，并发催告函。但是董**还是没回。（中介是否通知卖方资金监管的事情？）我通知了一次。7月11、12日的时候，我跟董**打电话，跟他说办理资金监管和付款的事情，他说我骗他的。我听王**说借款172万的时候，买方想用卖方的房屋作抵押，但是买方没有同意。后来我去业主家，说钱已经准备好了。他说要看证据。我说让他去我们公司总部看，他不去。后来他说要报警，我们就走了。”

一审法院认为

一审庭审中，经一审法院询问，常**陈述其在2013年6月30日前未向宋**表示可以付清剩余购房款并要求宋**接收或者办理相应的银行资金托管手续，并陈述宋**一方在2013年6月30日前未表示同意延期付款或不追究责任。此外，常**主张其在2013年7月15日前具备了给付剩余购房款的能力，并就此提交了以下证据：1.日期为2013年6月28日、借款方为林**、贷款方为案外个人、金额为320万元的《借款合同》一份，合同未载明借款起止期间。2.日期为2013年7月11日、借款方为常**、贷款方为案外个人、担保方为李*、金额为172万元的《借款合同》一份，借款期限自2013年7月12日至2013年9月11日。宋**对上述证据的真实性、证明力均不予认可。链**司对上述证据予以认可，并主张两笔钱均在其公司账上，只要宋**同意接收该款，该公司随时可以从其公司账户将款项汇入双方约定的资金监管账户。3.北京**有限公司专用收据及汇款凭证复印件，常**称为其向担保公司支付借款产生的担保费用，宋**对真实性认可，但称证据存在矛盾，汇款凭证款项都是支付给链**司的不是担保公司，收据与汇款凭证不对应。链**司对真实性予以认可。4.房产证，显示案外人林**的房屋被抵押给姜**，债权金额为328万元。宋**对该证据真实性认可，认为只能证明房屋抵押了，不能证明房屋是否具有实际履行能力。链**司对该证据真实性认可。5.链**司于2013年12月3日向北京**人民法院出具的《证明》，载明该公司作为常**借款出借人的委托付款人王**的指定付款方，可以随时将款项汇入双方约定的自己监管账户内。宋**对该证据真实性不认可，认为属第三人陈述不属于证据，并表示公章与自己在工商局调取的公章不一致。庭审中，常**、宋**均提交了三方之间的往来短信。相应短信内容显示：截至2012年6月30日，常**尚未将剩余购房款筹齐。2013年7月11日，林**及链**司工作人员首次向董**提出已把款项筹齐。此后，林**与链**司工作人员在2013年7月15日前数次联系董**商谈剩余购房款支付问题，董**均未表示同意接收剩余购房款。

就常林*向链**司支付款项具体情况，经一审法院询问，链**司称常林*与借款人包括受托人进行了办理相关业务，具体情况该公司不清楚。常林*称，自己向曲×1和姜**借款，用自己的房屋进行抵押，抵押给借款合同中的姜**，债权数额为328万元。同时，又向北京**有限公司支付了借款产生的担保费用30万元，后原告电话、短信通知宋**，要求其到场，自己要向宋**支付172万的房款，但宋**拒绝到场，并拒绝提供银行账号，导致无法接收，故自己起诉。链**司是姜**和曲×1的委托的付款人，款项没有支付给链**司也没有支付给宋**。因为宋**没有接收172万元，导致后面的328万元也没有接收。

另查一，涉案房屋已完成网签，现网签尚未解除；涉案房屋现仍由宋**占有，尚未交付常林丽。

另查二，庭审中，宋**表示对于董**在涉案房屋买卖中的所有行为的法律效力，其均予以认可。

一审法院认为，常林丽、宋**与链**司自愿就涉案房屋买卖相关事宜签订房屋买卖合同、补充协议等，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故三方均应当按照己方签订的相应合同的约定全面履行各自的义务。

本院认为

根据查明的事实，常林*未能按照合同约定在2013年6月30日前全额筹集到剩余520万元购房款，而在其于2013年7月11日向宋**提出可以全额支付剩余购房款时宋**拒绝接收。根据《补充协议》常林*可以资金托管的方式支付宋**，现常林*主张其在2013年7月15日前具备履约能力，但本案争议焦点应为常林*是否在2013年7月15日前办理了资金托管，常林*就此未提交有效证据；链**司于2013年12月3日出具了《证明》，但《证明》仅为链**司单方意见无其他证据佐证，且链**司代理人于庭审中明确向一审法院表示就常林*向链**司支付款项情况具体不了解，与其公司出具的《证明》相互矛盾。现宋**亦拒绝履行合同，综合上述情况，一审法院认为当事人之间就涉案房屋所签订的买卖合同、补充协议及网签合同均以解除为宜。

关于常**、宋**各自主张的违约金问题，一审法院考虑如下：常**在先期购房款的支付上曾有迟延，其在6月30日明确表示无法全额支付剩余购房款，因此，宋**在合同履行过程中对常**的履约能力持有怀疑是符合情理且具有一定依据的。但是，宋**在7月15日之前就以不作为的方式表明拒绝配合接收房款并于22日即单方提出解除合同，其行为显然并不完全符合双方约定。综合考虑上述情节，一审法院认为双方均未构成根本违约，但对于合同未能继续履行均存有过错，故对于双方各自向对方提出的违约金给付请求，一审法院均不予支持。

合同解除后，对于常**已经支付的购房款，宋**无权继续占有，应当全额予以返还。为减少当事人的诉累，一审法院在本案中一并予以判处。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、确认常林*与宋**签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、网签合同以及常林*、宋**与北京链**有限公司签订的《补充协议》于本判决生效之日解除；二、宋**于本判决生效之日起七日内返还常林*已付购房款一百五十万元；三、驳回常林*的全部本诉诉讼请求；四、驳回宋**的其他反诉诉讼请求。

二审裁判结果

常**与宋**不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。常**的主要上诉理由：1.一审法院认定常**没有能力继续履行合同是错误的；2.一审法院认为在宋**拒绝接收房款的情况下，常**应以办理资金监管的方式支付给宋**，这种认定是错误的，因为办理资金监管是需要宋**同意、且配合的情况下才能办理，但是宋**已明确表示拒绝接收房款、履行合同，一审法院如此推理和认定是错误的；3.一审法院已认定宋**“在7月15日前以不作为的方式表明拒绝配合接收房款并于22日即单方提出解除合同，其行为显然并不完全符合双方的约定”，但一审法院并未据此判决宋**承担违约责任，属于适用法律错误；4.常**没有违约行为，该房屋买卖合同有履行的可能性和必要性，常**要求继续履行有法律依据；5.一审法院关于本案认定事实错误，一审法院认定常**在6月30日前明确表示无法全额支付剩余购房款，这点认定错误。常**从未表示无法全额支付剩余购房款，一审法院据此作出的判决是错误的。综上，请求：1.撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第24657号民事判决，判决宋**继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的义务，宋**支付违约金150万元；2.一、二审诉讼费由宋**承担。针对宋**的上诉请求和理由，其辩称，不同意宋**的上诉请求。1.合同不能履行是宋**造成的，在合同履行中宋**以各种理由拒绝接收房款和办理相应的资金接管手续，致使合同不能履行；2.在合同履行过程中，常**进行借款并支付了担保费30余万元，以行为表示具有履行合同的诚意和能力。本案是由于宋**的违约行为造成合同不能继续履行，其应按规定承担违约责任。

宋**的主要上诉理由为：1.一审法院认定事实不清。无论是依据常**的预期违约行为，还是根据双方约定的解除权，宋**都完全有权解除合同并要求常**依约支付违约金。一审法院认定宋**解除合同不符合双方约定，属认定事实错误。常**已以预期违约方式根本违约，其超过应付款期限15天仍不付款，也符合约定的根本违约情形。宋**依约行使解除权不存在违约行为；2.一审法院适用法律错误。在查明常**预期违约且合同目的不能达成的情形下，应确定常**根本违约并按约定承担违约责任。一审法院无视双方对于解除权和违约金的约定，有违双方当事人的意思自治，损害了宋**的合法权益。综上，请求：1.撤销（2014）朝民初字第24657号民事判决；2.改判驳回常**的全部诉讼请求；3.改判支持宋**的一审反诉请求；4.一、二审诉讼费由常**承担。针对常**的上诉请求和理由，其辩称，不同意常**的上诉请求，因常**的违约导致合同无法履行，其没有合同履行能力，应当向宋**支付违约金。

链**司辩称，不发表意见。

本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实相同。

庭审中，针对链**司2013年12月3日向本院提交的《证明》，链**司表示，并非是说这笔钱在我公司。王**指定的付款方，可以随时将款项按照约定汇入账户，我们不认为这个证明能得到该笔借款需要银行往来记录。委托付款人王**指定付款方，最终指向是王**。如果指定我们付款，我们可以替王**支付这笔款项；常林*表示，王**作为委托人，链**司作为被委托人，委托事项是代常林*向宋**支付购房款。常林*与王**形成借贷关系，王**与链**司是委托关系，王**不需要以资金的方式汇入链**司账户。链**司已出具了《证明》，证明其随时有能力代理付款人王**将相应的款项支付宋**，这些事实可证明常林*具备合同履行能力。

上述事实，有各方当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、《补充协议》、定金收据、往来短信、房产证、证明及各方当事人陈述等证据在案佐证。

本院认为：根据本案查明的事实，常林*、宋**与链**司签订房屋买卖合同、补充协议，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应当按合同约定履行各自的义务。根据《补充协议》约定，常林*应在2013年5月31日前给付宋**包含定金在内的房款230万元，但常林*实际给付数额为230.5万元，其中0.5万元为常林*给付宋**的逾期付款违约金。而在尾款的给付过程中，常林*又要求变更付款的期限和数额。而其上述行为，导致宋**认为其没有购买能力，以致双方纠纷产生。现常林*主张在2013年7月15日前其具备履约能力，虽然链**司于2013年12月3日出具了《证明》，但此事双方事先未对宋**进行告知，且链**司和常林*又认可应付款项未在链**司账上，故现依常林*提供的其它证据和链**司的《证明》，本院不能确定常林*在合同期内具有履行的能力。现宋**要求解除合同，本院准许；但因宋**在7月15日之前就以不作为的方式表明拒绝配合接收房款并于22日单方提出解除合同，其行为也不符合双方合同约定，丧失了合同的履行可能。据此，双方对合同未能履行均存在过错，本院对双方提出的违约金给付请求，均不予支持；而对于合同解除后，常林*已付的购房款，宋**应当返还。综上，一审判决处理结果并无不当，本院应予维持，对双方的上诉意见，均不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费9150元，由常**负担（已交纳）；反诉案件受理费9150元，由宋**负担（已交纳）。

二审案件受理费36600元，由常**负担18300元（已交纳），宋**负担18300元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月三十一日