焦**与隗金花房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人焦**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2015）门民初字第155号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人焦**之委托代理人焦方毅，被上诉人隗金花及其委托代理人齐**到庭参加诉讼，第三人北京易**有限公司（以下简称易家公司）无正当理由未到庭，本案缺席审理，现已审理终结。

一审原告诉称

隗金花在原审法院诉称：2012年6月，经易家公司介绍，隗金花以47万元价格购买焦**位于北京市门头沟区东辛房街甲×号×幢×层房屋（简称×号×幢房屋）因征收取得的一套一居室安置房，并称因房屋面临征收，双方无需办理产权登记手续，可由隗金花直接签订征收补偿安置协议。隗金花通过易家公司向焦**支付房款47万元。2012年，×号×幢房屋由隗金花与北京市**收事务中心（简称征收事务中心）签订征收补偿安置协议。2014年，征收事务中心明确告知×号×幢房屋的产权证书没有法律效力，并撤销了征收补偿安置协议。后隗金花得知焦**持有的产权证书系无效，焦**并非×号×幢房屋的产权人，其无权出售交易房屋。因焦**的违约行为导致隗金花无法取得交易房屋，双方买卖合同的目的无法实现，故应当解除双方的买卖合同，焦**应当返还购房款并赔偿隗金花购房款的利息损失。隗金花的诉讼请求为：1、解除隗金花与焦**就×号×幢房屋因征收取得的一套一居室安置房存在的买卖合同关系；2、判令焦**返还购房款47万元并赔偿上述购房款自2012年6月27日始至本判决生效之日止按照中**银行同期贷款利率年百分之六的标准计算的利息损失。

一审被告辩称

焦**在原审法院辩称：隗金花系依据征收事务中心的告知函要求解除合同，但征收事务中心无权认定焦**持有房产证的法律效力，亦无权出具告知函，故隗金花要求解除合同的理由不成立。焦**通过易家公司自他人处购买×号×幢房屋，焦**支付了房款及居间服务费，其受让房屋时系善意并经过登记取得了交易房屋的所有权证。后焦**亦通过易家公司出售房屋给隗金花，双方的买卖合同关系成立且有效，双方亦履行了买卖合同的约定，并由隗金花签订了征收补偿安置协议。焦**系交易房屋的所有权人，有权进行处分，并不存在恶意及过错，亦不存在违约行为。故焦**不同意隗金花的全部诉讼请求。此外，焦**仅收到45万元购房款，隗金花主张的利息损失计算时间有误，应当自其收到征收事务中心告知函后计算利息，且其主张的利息损失过高，要求予以降低。

一审法院认为

第三人易**司在原审法院述称：隗金花、焦**就交易房屋存在买卖合同关系，约定购房款为47万元。易**司听从法院判决。

原审法院经审理查明：焦**自案外人处购买×号×幢房屋，并取得了该房屋的所有权证，证号为X京房权证门字第×号，登记时间为2012年2月25日。

×号×幢房屋涉及征收，经易**司介绍，焦**与隗金花口头约定焦**将×号×幢房屋因征收取得的一套一居室安置房出售给隗金花，各方对房屋交易价款陈述不一致。隗金花及易**司均主张房屋交易价款为47万元，焦**主张交易价款为45万元。焦**协助隗金花办理了×号×幢房屋的征收签约手续，该房屋由隗金花作为被征收人与征收事务中心于2012年6月26日签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》，约定安置一套一居室安置房。在上述协议签约当日，焦**（甲方）与隗金花（乙方）签订一份《买卖协议》，并提交征收事务中心，该协议约定：甲方将×号×幢房屋以30万元的价格出售给乙方，建筑面积6平方米；乙方于2012年3月15日前一次性支付全部房款；上述房产如遇拆迁所得的楼房归乙方所有，所得的拆迁补偿款归甲方所有；签约时间为2012年3月15日。双方认可：该买卖协议签约时间系倒签，签约目的系为了配合征收，使隗金花能够以其名义签订征收补偿协议，该协议约定的价款并非实际购房款。

2012年6月25日，隗金花将购房款47万元汇入易**司工作人员账户，由易**司为隗金花出具收据，确认代收房款47万元。易**司扣除2万元服务费后将45万元转入焦**账户。隗金花另向易**司支付服务费3万元。2012年6月26日，焦**出具收据，确认收到隗金花交来回迁房一居室一套款项47万元。焦**主张：双方约定购房款45万元，易**司从隗金花处收取47万元后扣除2万元服务费，仅给付其45万元，且易**司告知其47万元包括收取的隗金花2万元服务费。隗金花、易**司对焦**上述主张均不予认可。易**司陈述其扣除的2万元系征得焦**同意后所收取的服务费。

2014年10月，征收事务中心向隗金花发出《告知函》，载明：因被征收房屋所有权证书系依据虚假判决书取得的，故房屋所有权证书没有法律效力。双方签订的征收补偿安置协议作废。隗金花名下的征收补偿利益尚未发放，×号×幢房屋亦尚未拆除。

本院查明

2014年7月29日，法院做出（2014）门刑初字第117号刑事判决书，该判决书查明：2011年12月，胡*购买北京市门头沟区东辛房街甲×号的房屋，并与王*商定将其房屋分成七户。2012年2月，胡*通过房产中介找好买家，王*以伪造北京市**院判决书等方式与胡*带购房人办理了七个房屋产权证，其中，包括焦**名下的房屋所有权证。该案中，焦**证实，其经易家公司介绍买了东辛房一处平房，花了30多万，后来她又把房子卖了。该判决书认定：胡*采取由王*伪造虚假法院判决书等方式违法办理分户，骗取征收补偿款及安置房，其行为构成诈骗罪，应依法惩处，并判决：胡*犯诈骗罪。

在审理中，隗金花表示，因征收事务中心已发函将征收补偿安置协议作废，其同意不再履行征收补偿协议，对征收补偿利益亦不再主张权利。经释明，焦**表示其不同意解除买卖合同，就解除买卖合同的后果，其另行主张。

原审法院认定上述事实，有各方当事人及其委托代理人的陈述，收据，银行业务回单，电汇凭证，对账单，房屋所有权证，征收补偿安置协议，买卖协议，刑事判决书，告知函等证据在案作证。

原审法院判决认定：隗金花与焦**之间就×号×幢房屋因征收取得的一套一居室安置房而达成的买卖合同系双方真实意思表示，对双方均有约束力。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。焦**与隗金花约定焦**将×号×幢房屋因征收取得的一套一居室安置房出售给隗金花，虽然×号×幢房屋以隗金花的名义订立征收补偿安置协议，但因焦**名下房屋所有权证系通过虚假的判决书办理过户手续所取得，征收事务中心亦发函明确表示不再履行与隗金花签订的征收补偿安置协议，故隗金花已无法实际取得交易房屋，双方订立合同的目的已无法实现。隗金花要求解除双方的买卖合同关系，符合法律规定，法院予以支持。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于购房款，焦**主张双方约定购房款45万元，缺乏充分证据证实，法院不予采纳。焦**出具收据确认收到隗金花给付47万元购房款，合同解除后，其应当向隗金花返还上述购房款。焦**主张易家公司扣除的2万元系隗金花交的服务费，该项主张与本案并非同一法律关系，亦不能以此对抗隗金花要求返还购房款的诉讼请求。故对于隗金花要求焦**返还购房款47万元的诉讼请求，法院予以支持。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。焦**作为出卖人，负有保证其出卖房屋属于其所有或者有权处分的义务。依据查明事实，焦**取得的房屋所有权证系案外人通过伪造虚假法院判决书等方式违法办理，亦因此导致隗金花无法实际取得交易房屋，故焦**应当就此承担违约责任。隗金花要求焦**赔偿自2012年6月27日始至本判决生效之日止购房款的利息损失，符合法律规定，对于赔偿标准，法院根据实际情况判定以中**银行同期定期存款利率为准，对超出部分，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除隗金花与焦**就北京市门头沟区东辛房街甲×号×幢×层房屋因征收取得的一居室安置房存在的买卖合同关系；二、焦**于本判决生效之日起七日内返还隗金花购房款四十七万元，并按照中**银行同期定期存款利率以四十七万元为基数赔偿隗金花自二○一二年六月二十七日始至本判决生效之日止的利息损失；三、驳回隗金花的其他诉讼请求。

焦**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：1、原审判决认定合同目的无法实现的事实依据和证据不足。2、原审判决上诉人承担违约责任事实不清，证据不足。征收事务中心的告知函，解除被上诉人的征收补偿协议没有依据，且没有走司法途径。3、上诉人出售房屋时包含拆迁利益和被拆迁平房两部分。根据物权法规定，平房交付后，所有权转移给被上诉人。被上诉人已经与征收事务中心签订了拆迁补偿协议，其合同目的已经实现。4、上诉人取得平房属于善意取得，房产证至今未被撤销。刑事判决也认定犯罪嫌疑人为了骗取国家拆迁利益，而伪造虚假判决……，征收事务中心没有权利认定上诉人的房产证是无效的。

隗金花服从原审法院判决，针对焦**的上诉答辩称：1、上诉人和被上诉人的转让拆迁房屋合同是合法有效的。双方真实意思是将拆迁的焦**所有的平房所得到的一居室安置楼房财产权益和房屋所有权转让给被上诉人。此转让行为符合我国合同法关于期权转让的规定，合同是有效的。2、本案中，拆迁单位已经明确告知隗金花因为焦**取得房屋所有权是案外人伪造了判决书涉嫌了犯罪，门头沟住建委依据伪造的判决书进行分户后取得的房屋所有权证。伪造判决书的相关责任人已经被追究刑事责任。这足以认定上诉人所取得的房产证至少是有瑕疵的。故隗金花不能成为被拆迁房屋实际所有人而顺利取得拆迁楼房。故双方交易目的无法实现。被上诉人起诉要求解除合同是有事实依据的。要求驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议焦点为合同是否应予解除。

首先，所有权人对其所有的财产承担权利瑕疵担保责任。合同法第一百五十条规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。其构成要件：1、权利瑕疵必须在买卖合同成立时即存在，买方必须不知权利存在瑕疵；3、权利瑕疵必须于买卖合同成立后仍未消除。权利瑕疵是一种无过失责任，卖方不能以其不知权利有瑕疵而主张免除其责。

由于焦**所取得的6平方米平房的所有权系案外人伪造判决书所得，其权利的取得是存在瑕疵的。因此，焦**应当按照法律规定对其取得的房产承担法律责任。

其次，合同目的不能实现，合同可以解除。

合同法第九十四条第（四）项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，合同可以解除。如前所述，焦**未能履行权利瑕疵担保义务即构成违约。焦**转让的平房拆迁利益未实现，其与隗金花就拆迁利益中一居室的交易目的未能实现。导致合同目的不能实现的原因系焦**对其所有的6平方米平房的所有权未能尽到瑕疵担保责任，根据法律规定，该合同应当予以解除。隗金花的主张符合法律规定。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人焦**的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费四千一百七十五元，由焦**负担（本判决生效之日起七日内交纳）。

二审案件受理费八千三百五十元，由焦**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月十一日