郭**与中扶建设**公司、金乡通**有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郭**、中扶建设**公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2013）金民初字第1471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审判决认定，被告金**达公司系金乡县金水左岸花园小区的房地产开发商，2011年5月28日，被告金*通某公司与被告中**司签订建设工程施工合同，被告中**司承包了金*县金水左岸花园小区的建设施工工程，祝*系中扶建设有限责任公司金水左岸项目部（以下简称中**司项目部）的负责人，具体负责工程施工。2011年8月31日，被告金*通某公司与中**司项目部签订协议书一份，主要内容为：“甲方：金**达公司乙方：中**司项目部……一、甲方将金水左岸花园小区7#楼一至六层24套，面积为2769.6㎡，5#楼东单元一至十一层22套，住房面积为3239.61㎡，3#楼西单元一至十一层22套，住房面积为2537.59㎡，共计68套住房出售给乙方，其中7#楼平均价格为3150元／㎡，3#楼和5#楼平均价格为3200元／㎡。二、乙方所需支付的购房款总计约贰仟柒佰贰拾壹点壹贰捌万元（2721.128万元）。……四、乙方购买的房屋，如自行出售，不得低于甲方每期制定的最低房价标准，不得随意压价扰乱甲方销售市场，如乙方违背该条款，甲方有权收回房屋销售权，视为乙方违约，违约责任乙方全部自负。五、当乙方销售价格高于本协议价格时，高出部分的房款须向税务部门缴纳的税收，由乙方缴纳，由甲方代缴代扣。六、乙方售房时，必须在甲方该栋楼开盘期进行销售，办理相关手续。七、本协议签订后，甲方即时用房款抵扣工程款：首次抵扣1000万元，以后每月抵扣400万元，共计五个月，直至扣完房款为止。八、乙方出售的每套楼房，由乙方负责在甲方售楼处按照正常售楼程序及时办理相关手续……十、乙方购买的房屋，甲方不得另行出售，如甲方另行出售，违约责任甲方自负。……甲方：（盖章）金*通某公司乙方：（盖章）中**司项目部日期2011.8.31”。2013年1月8日，中**司项目部向被告金*通某公司出具了以转账方式收到工程款27211280元的收据一份。2012年7月20日，被告金*通某公司与中**司项目部签订协议书一份，主要内容为：“甲方：金**达公司乙方：中**司项目部……一、甲方将金水左岸花园小区5号楼15套住房出售给乙方，面积总计2212平方米，平均价格3050元。房款具体信息见附表。二、乙方所需支付的购房款，总计约陆佰柒拾肆万陆仟陆佰元整。……三、当乙方销售价格高于本协议价格时，高出部分的房款须向税务部门缴纳的税收，由乙方缴纳，由甲方代缴代扣。四、乙方所售房款须交由甲方财务办理备案手续后，方可自行使用。……七、乙方售出的每套住房，由乙方负责在甲方售楼处按照正常售楼程序及时办理相关手续。八、乙方购买的房屋，甲方不得另行出售，如甲方另行出售，违约责任甲方自负。……甲方：（盖章）金*通某公司乙方：（盖章）中**司项目部日期2012.7.20”。2013年5月8日，中**司项目部向被告金*通某公司出具了以转账方式收到工程款6746600元的收据一份。在本案审理过程中，原告郭**向法院提交了签订日期分别为2012年5月19日、2012年8月9日，出卖人均为被告金**达公司、买受人均为原告的商品房买卖合同各一份，其中签订于2012年5月19日的商品房买卖合同载明，买受人购买的商品房为第5幢1单元702号房（2011年8月31日抵房协议房屋），付款方式为一次性付款544485元。当日，中**司项目部向原告出具了以现金方式收到5#楼702号房购房款544485元的收据一份；签订于2012年8月9日的商品房买卖合同载明，买受人购买的商品房为第5幢2单元504号房（2012年7月20日抵房协议房屋），付款方式为一次性付款519642元。当日，中**司项目部向原告出具了以现金方式收到5#楼504号房购房款519642元的收据一份。上述两份商品房买卖合同中，双方约定的出卖人逾期交房违约责任为“（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金”。庭审中，原告向法庭提交了2012年7月20日抵房协议书原件。另查明，2012年6月23日，被告金**达公司作为出卖人与买受人韩**签订商品房买卖合同一份，将金乡县金水左岸花园小区第5幢1单元702号房以463308元的价格卖与买受人韩*，并向韩**出具了金额为463308元的销售建筑物或构筑物山东省济宁市房地产企业预收款收据一份。2012年6月23日，中**司项目部亦向韩*出具了收到5#楼702室购房款463308元的收据一份。2012年9月17日，被告金**达公司作为出卖人与买受人李**签订商品房买卖合同一份，将金乡县金水左岸花园小区第5幢2单元504号房以606888元的价格卖与买受人李*，并向李**出具了两份销售建筑物或构筑物山东省济宁市房地产企业预收款收据，金额合计606888元。上述两份商品房买卖合同均已在金乡县房产交易监理所进行了备案登记。原、被告由此产生纷争。还查明，原告与中**司项目部负责人祝*经人介绍认识，自2011年以来双方曾存在多次借款关系，原告自述其购房款大部分以现金形式支付给了祝*，不足部分用祝*向原告的借款予以折抵。2013年6月4日，被告金*通某公司向公安机关报案称，包括原告持有的上述两份商品房买卖合同在内的共八份商品房买卖合同上加盖的出卖人公司印章和法定代表人私章虽然是真实的，但被告金*通某公司并不知情，上述合同不是其真实意思表示，均属于伪造的合同，原告诉称购买的商品房已经通过正常程序卖与他人，且办理了备案登记手续。后公安机关查明，上述两份合同的手写内容均系被告金*通某公司的工作人员所为，但对出卖人公章和法定代表人私章的加盖情况未有查明。

一审法院认为

原审法院认为，原告郭**持有与被告**达公司签订的商品房买卖合同，主张其购买了金乡县金水左岸花园小区第5幢1单元702号房产、2单元504号房产，与被告**达公司存在商品房买卖合同关系，被告**达公司辩称原告持有的商品房买卖合同系盗用的合同，原告的行为涉嫌刑事诈骗，并已向公安机关报案，该合同依法不具有法律效力。经查，被告金*通某公司在2013年6月4日虽向公安机关报案，公安机关随后也进行了必要的调查，但至今未予刑事立案；同时，上述合同系被告金*通某公司销售人员填制，其合同上加盖的单位印章、法定代表人印章亦系被告金*通某公司及其法定代表人的真实印章，被告金*通某公司的上述辩解现无证据证明其抗辩理由的事实存在，故不予采纳。根据上述事实可以认定原告与被告**达公司间的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务并享有相应权利。由于原告未能按照合同约定向被告**达公司交付购房款，被告**达公司亦未向原告交付房屋，故双方之间的合同虽然依法成立，但该合同并未实际履行，且上述房屋已另行售与他人，原告签订合同的目的已无法实现，因此，原告要求解除其与被告**达公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，予以支持。中扶公司项目部系被告中扶公司设立的临时机构，依法不具备法人资格，不能独立承担民事责任，故中扶公司项目部在本案中的民事责任应由设立单位被告中扶公司承担。根据原告提交的中扶公司项目部出具的收取原告购房款的收据，可以认定中扶公司项目部收取了原告购房款1064127元，由于中扶公司项目部未向原告交付房屋，因此上述购房款应由被告中扶公司承担返还责任。由于原告持有的商品房买卖合同未实际履行，其与被告中扶公司亦未约定违约条款，因此，原告要求被告支付的违约金，理由不足，不予支持。原告要求二被告承担连带责任的诉讼请求，于法无据，亦不予支持。被告中扶公司辩称其未收到原告的购房款，不应承担返还责任，该辩解与法院查明的事实不符，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郭**与被告金乡通**有限公司之间的商品房买卖合同。二、被告中扶建设**公司于本判决生效之日起十日内退还原告郭**购房款1064127元。三、驳回原告郭**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14827元，诉讼保全费5000元，由原告郭**负担1050元，被告中扶建设**公司负担18777元。

上诉人诉称

宣判后，上诉人郭**不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判被上诉人金乡通**有限公司与中扶建设**公司共同返还郭**购房款1064127元，赔偿上诉人损失20万元。主要理由：一、原审认定金**达公司未收到上诉人购房款事实错误，应认定金**公司和中**司系共同销售行为。1、原审判决认定郭**与金**达公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务并享有相应权利。该合同内容为金*通*公司销售人员填写，合同印章真实，金*通*公司辩称合同被盗系虚假陈述，根据金*通*公司和中**司的协议，双方实际是共同销售行为。2、根据金**达公司和中**司的抵房协议，中**司有权出售房屋，抵房协议同时约定“乙方（中扶）所售房款须交甲方（通*）财务办理备案手续后，方可自行使用。”“乙方售出的每套住房，由乙方负责在甲方售楼处按照正常售楼程序及时办理相关手续”。“乙方购买的房屋，甲方不得另行出售，如甲方另行出售，违约责任甲方自负。”基于上述抵房和共同销售事实的存在，郭**才在2012年5月19日、2012年8月9日与金**达公司签订商品房买卖合同，购买了5号楼1单元702室及储藏室、2单元504室及储藏室两套房屋，并将两套购房款交给了中**司。之后，中**司在2013年1月8日、2013年5月8日根据抵房协议，与金**达公司办理了68套、15套房屋以工程款抵房款的结算，充分证实中扶收到上诉人的两套购房款已全部支付给金*通*公司办理了结算，证明金**达公司已收到上诉人的全部购房款，金**达公司应按销售合同及抵房协议的约定向郭**提供购房发票。原审判决认定通*未收到上诉人的购房款不当，金**达公司和中**司均应承担返还购房款的责任。二、金**达公司和中**司应当承担返还已付购房款及利息、赔偿损失及一倍购房款的赔偿责任。原审判决已经查明，金**达公司与郭**签订商品房买卖合同后，又将该房屋出卖给韩*和李*，并进行了备案登记，故其应当承担违约赔偿责任。

被上诉人辩称

中扶建设**公司辩称，商品房买卖合同在金*通某公司和郭**之间成立，与我方无关。中扶公司收取的款项是工程款，与商品房买卖合同无关。因此上诉人郭**要求中扶公司支付赔偿款、返还购房款的诉讼请求不应得到支持。

被上诉人金乡通**有限公司未提交书面答辩意见。

本院查明

中扶建设有限责任公司亦不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回郭**的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一、原审判决认定事实错误。中**司并非2012年5月19日、2012年8月9日签订两份房屋买卖合同的主体。本案所涉纠纷为郭**和金*通某公司之间的纠纷，是典型的一房二卖，与中**司没有任何关系。根据合同相对性原则，郭**只能向合同相对方即金*通某公司提出请求或提起诉讼。金**公司将涉案房产另行出售给李*、韩*的买卖合同中也是祝*以中**司项目部的名义向李*、韩*出具了预收款收据，与本案中郭**的情况完全一致。因此，本案不能以出具收款收据来认定合同的买卖关系，且涉案房屋的控制权也不在中**司。祝*以中**司项目部的名义出具预收款收据的行为只能认定为收取工程款的行为，该行为有祝*以中**司项目部的名义与金*通某公司签订的协议为证。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定了商品房买卖合同合法有效，那么金**达公司作为房屋出售方就应当承担还款义务，而不应由合同之外的中**司承担，这违背了合同的相对性原则。况且，中**司与金*通某公司之间的工程款并未结算完毕。

郭**辩称，虽然房屋买卖合同是与金*通某公司签订的，但中**司向郭**出具了购房款收据，中**司也认可郭**实际支付了购房款，销售给郭**房屋是中**司与金*通某公司的共同销售行为，实际上金乡通运达公司和中**司是根据抵房协议才有这样的销售模式，郭**是基于对他们的信任才进行的购买。金**公司以工程款抵房款是中扶与通某的内部约定，所以二者都应当承担返还责任和违约责任。

被上诉人金乡通**有限公司未提交书面答辩意见。

二审查明的事实与一审认定的事实基本一致。

本院认为

本院认为，中**司项目部为郭**出具的购房款收据，足以认定中**司收取了郭**的购房款1064127元。中**司项目部未向郭**交付房屋，且涉案房屋已经另行出售给他人，郭**的购房目的已经无法实现，故中**司应当承担向郭**返还1064127元购房款的责任。中**司主张中扶项目部收取的郭**的款项为工程款，与本院查明的事实不符，对中**司的上述主张，本院不予支持。上诉人郭**主张被上**运达公司应与中**司共同承担返还购房款的责任，本院认为，对于涉案第5幢1单元702号房，案外人韩某一审时提交的中**司项目部为其出具的购房款收据可以证实，郭**购买了涉案第5幢1单元702号房后，案外人韩某系通过中**司再次购买了该房屋，并办理了相关手续。据此，金**达公司对第5幢1单元702号房屋的出售并不存在过错，不应对该笔购房款承担返还责任。对于涉案第5幢2单元504号房，案外人李*在一审时出庭表示，自己不认识祝*，涉案房屋是在售楼处自行购买的。经查，案外人李*并没有中**司项目部出具的购房款收据。本院认为，金**达公司在与中**司签订了以房抵工程款协议后，又再次将抵工程款的第5幢2单元504号房卖给了案外人李*，违反了双方在以房抵工程款协议中关于“乙方购买的房屋，甲方不得另行出售”的约定。据此，金**达公司对涉案第5幢2单元504号房存在一房二卖的情形，导致了上诉人郭**的买卖合同无法实际履行，应当对第5幢2单元504号房的购房款519642元承担连带清偿责任。另外，对于郭**在二审中增加的赔偿损失的诉讼请求，经本院调解未成，郭**可另行主张。综上，原审判决认定部分适用法律有误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、维持金乡县人民法院（2013）金民初字第1471号民事判决；

二、对上诉人中扶建设有限责任公司应退还上诉人郭**的购房款，被上诉人金乡通**有限公司在519642元范围内承担连带责任。

如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费负担不变，二审案件受理费29404元，由上诉人郭**负担7590元，被上诉人金乡通**有限公司负担6987元，上诉人中扶建设有限责任公司负担14827元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十月十三日