方**与董*房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人方红月因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2014)石民初字第5471号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

董*在原审法院起诉称：2014年1月20日，董*与方**在链**司签订了《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》及《补充协议》，约定董*购买方**所有的1205号的房屋，房屋总价275万元。签订房屋买卖合同时，方**隐瞒了诉争房屋设定了两个抵押权的事实，告知董*诉争房屋只设定了一个抵押权。方**以欺诈的手段令董*在违背真实意思的情况下订立合同。董*诉至法院，诉讼请求：1、请求判令撤销双方于2014年1月20日签订的《存量房屋买卖合同》；2、请求判令方**返还董*购房款70万元；3、请求判令方**赔偿董*因此受到的损失居间代理费6.05万元、保障服务费1.375万元、评估费1500元、利息5万元（其中2万元自2014年1月20日起计算，其中38万元自2014年1月26日起计算，其中30万元自2014年2月19日起计算，均计算至实际返还之日，按照央行同期同类贷款利率计算）；4、请求判令方**承担本案全部诉讼费。

一审被告辩称

方**在原审法院答辩称：董*和方**按照程序进行房屋交易前，方**与链家公司一起去建委查询过诉争房屋的情况，董*因为有事没有一起前往，但她对当时的产权登记情况是清楚的，不存在欺诈行为。履行合同过程中，董*已经知道有两个抵押，因而不存在欺诈的情况。董*和方**之前对个体和银行的抵押有过约定。查封时间是在房屋买卖合同签订之后，方**对查封情况确实不知情。按照补充协议约定，2014年6月5日前方**应当支付首付款150万元，但董*一直未支付，导致房屋买卖合同无法执行。因为董*的违约行为，方**不应当承担责任。故不同意董*的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1205号房屋（以下简称诉争房屋）的所有权证书载明的房屋所有权人为方红月。

2014年1月20日，方**（甲方、出售人）、董*（乙方、购买人）、北京链**有限公司（丙方、居间人，以下简称链家公司）签订《买卖定金协议书》，其中载明：第一条、房屋情况概述：2、甲方保证所出售的房屋权属无瑕疵、无债务纠纷，符合上市交易条件。第三条、定金金额及支付：1、乙方应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币二万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据。2、甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。

2014年1月20日，方**（出卖人）、董*（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》，其中载明：第一条、房屋基本情况：（一）出卖人所售1205号房屋（以下简称该房屋）为楼房。第二条、房屋权属情况：（四）该房屋的抵押情况为：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：招商银行，抵押登记日期为：2010年6月28日。第四条、成交价格、付款方式及资金划转方式：（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币90万元整。（二）经出卖人和买受人协商一致，该房屋装饰装修及配套设施等作价人民币185万元整，上述价款由买受人一并支付给出卖人。（三）买受人可以在签订合同的同时支付定金人民币2万元整。第五条、房屋产权与具体状况的承诺：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属情况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割单所列的房屋附属设施设备及装饰装修随同该房屋一同转让给买受人，买受人对出卖人出售的房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。

2014年1月20日，方**（甲方、出售人）、董*（乙方、购买人）、链**司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》,其中载明：第一条、居间服务：1、甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供房屋买卖市场行情资讯；（2）寻找、提供、并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。2、甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应当向丙方支付本合同约定的居间代理费。第二条、居间代理费：因本次交易涉及乙方贷款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链**司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为人民币60500元整，其中，由甲方承担人民币零元，乙方承担人民币60500元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条、权利义务:1、甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。2、丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约事宜。第四条、违约责任：3、在居间服务中，丙方因工作疏漏，遗失甲、乙双方相关文件及资料，丙方承担补办手续费并给予相应的经济补偿。丙方违反本合同第三条约定的，丙方应承担相应的违约责任；甲方或乙方违反本合同第三条约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间代理费用，无需退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。4、甲、乙双方中任何一方拖延或拒绝配合补办交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。

2014年1月20日，方**（甲方、出售人）、董*（乙方、购买人）、链**司（丙方、居间人）签订《居间服务合同》,其中载明：第一条、成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币275万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金：乙方于2014年1月20日向甲方支付定金人民币2万元整。2、还款解押：甲方应于2014年3月20日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清贷款的申请。4、首付款：乙方于2014年6月5日前将首付款人民币115万元整（该金额包含乙方已支付的全部定金人民币2万元整）以自行支付的方式支付甲方。第四条、违约责任：1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法获得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。其他约定：1、甲方承诺拿到乙方全部首付款后，与乙丙三方共同去贷款银行办理还款手续，解押时效期以银行工作流程为准。2、甲方承诺该房屋所落户口于过户后一个月内迁出，每逾期一日，甲方赔付乙方一百元作为违约金。3、乙方承诺首付款为215万元整，其中40万于2014年1月25日前支付甲方（含定金贰万元整），30万元于2014年2月18日之前支付甲方，145万元于2014年6月5日前支付甲方（其中含资金监管30万与物业保证金1万元）。

2014年1月20日，董*支付方红月定金2万元。2014年1月20日，董*、方红月签订买卖双方房款交接单。2014年1月26日，董*采用银行转账的形式支付方红月房款38万元。2014年2月19日，董*、方红月签订买卖双方房款交接单，董*采用银行转账的形式支付方红月房款30万元。

2014年1月21日，董*支付北京**有限公司保证服务费13750元、评估费1500元。2014年1月21日，董*支付链家公司居间代理费60

500元。

庭审时，董*称方**存在隐瞒房屋存在抵押的欺诈行为，方**对此否认。法院至石景山区住建委进行调查，查询情况为：诉争房屋存在房屋抵押和房屋查封的情况。具体为：（2013）西执第3117号裁定书，自2014年3月11日至2016年3月10日冰冻查封诉争房屋；方**向招商**分行以诉争房屋抵押贷款85万元，自2010年5月10日至2038年5月10日；方**向杨*个人抵押贷款30万元，自2013年4月2日至2013年6月1日，2013年6月3日注销还清；方**向马涛个人抵押贷款180万元，自2013年6月7日至2013年9月6日，2014年1月21日注销还清；2014年1月2日，方**向李**个人抵押贷款100万元，自2014年1月2日至2014年2月1日。

庭审中，董*提供了链**司的催告函作为证据，其中载明催告方**于2014年6月20日前办理相应手续。方**提供了催告函及回复函各一份，称已经于2014年6月14日收到链**司发来的催告函，2014年6月20日催告链**司收取首付款。董*提供了链**司工作人员钱*的证人证言及手机短信息等作为证据，方**对此否认。

另查，就房屋买卖合同签订前董*是否已经知晓诉争房屋有抵押存在的事实，董*和方**均表示方**和链**司工作人员钱*在房屋买卖合同签订之前，去建委查询过诉争房屋信息，董*因为有事没去。方**称其与钱*是在2014年1月份去建委查询的诉争房屋信息，当时查到诉争房屋有两个抵押，且方**将该情况告知了钱*和董*。董*和证人钱*则称房屋买卖合同签订之前，只知道诉争房屋有银行抵押。钱*与董*称方**和他在2013年12月份去建委查询诉争房屋抵押的原始档案，当时只是说有抵押，没有说有几个抵押，也没有说是谁的抵押，方**只是说在银行有抵押，没说诉争房屋有其他抵押，也没说有没有查封情况。就房款逾期支付问题，庭审时，方**称董*违反约定，第一笔和第二笔首付款均逾期一天支付，第三笔首付款逾期未支付，导致合同无法履行。董*称第一笔和第二笔首付款逾期一天支付是因为链**司原因导致。因为付钱时链**司称补充协议所有附件要盖公章，但买卖双方交接单没有盖章，所以晚打款。钱*也表示三方在补充协议上约定每一笔手续款都要有链**司的交接单和公章，但后来公章单位不让盖，导致逾期一天付款。对于第三笔首付款，董*称2014年6月5日前已准备好145万元，并多次要求方**一起去办理解押手续，但方**一直推脱，且要求董*先付款。钱*称签订房屋买卖合同时，董*、方**与钱*三方口头约定，董*首付款最后一笔准备好后，携带该款与方**、钱*三方于当天一起去还方**的银行抵押贷款、解除抵押。第三批首付款给付需要方**配合解押，但方**不配合。其采取过打电话、去家中找、发短信、催告函等措施与方**沟通。方**一直推托要求将钱打到她的账户上，她个人去办，董*和钱*觉得有问题，因而没有将第三笔收款支付给方**。对于补充协议中具体是否约定了第三笔首付款和银行还贷的先后顺序的事实，董*称董*、钱*和方**三方有口头约定，董*带钱与钱*、方**同时去办理解押。方**称三方没有第三笔首付款和银行还贷先后顺序的口头约定，约定的是董*先付款后办理解押。证人钱*称，签订房屋买卖合同时，董*、方**与钱*三方口头约定，董*首付款最后一笔准备好后，携带该款与方**、钱*三方于当天一起去还方**的银行抵押贷款、解除抵押。

上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、买卖定金协议书、补充协议、催告函、回复函、定金收条、房款交接单、银行转账记录、房产证、证人证言、手机短信息、收据、收条、查询结果、贷款合同、借款合同、及当事人陈述等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：本案的争议焦点在于：第一，双方订立的合同是否应当撤销；第二，合同被撤销的过错责任分配问题；第三，合同撤销后的权利义务调整问题。

针对焦点问题之一，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。当事人一方有权请求法院撤销因重大误解订立的合同。具体至本案中，房屋买卖合同纠纷中的房屋权属及抵押情况属于房屋基本重大情况，其涉及合同双方当事人对于房屋状况的了解与合同订立时的意思自治。双方在订立合同时，方红月并未将诉争房屋存在多个抵押的情况如实告知董*，其行为存在欺诈，从而导致董*在方红月欺诈下，对于诉争房屋的性质及基本情况产生重大误解，订立了北京市存量房屋买卖合同。现董*请求撤销上述合同，具备事实及法律依据，法院依法予以支持。对于方红月辩称董*在签订合同前对于抵押的事实为知情的答辩意见，因方红月并未就此提供有效证据予以证实其上述主张，董*对此亦不认可，故法院对方红月此项答辩意见不予采信。

针对焦点问题之二，方**存在隐瞒房屋抵押情况等重大事实的欺诈行为，导致董*对于诉争房屋的性质及现状产生重大误解，从而签订了房屋买卖合同。现合同被撤销，方**应当对此承担过错责任。对于方**辩称董*未按时给付首付款的答辩意见，首先，链**司作为专业房屋居间机构，具有监督、配合双方履行合同的义务及权利。其工作人员作为董*、方**房屋买卖合同交易中的中介人员，其作出的相应证言亦可真实的反映当时的交易事实。对于证人证言的真实性法院予以采信。而证人证言中明确了系方**迟延履行相应合同义务，导致董*无法支付相应款项。其次，董*迟延支付第一、二笔首付款的行为系因居间公司迟延履行义务造成，且董*的迟延付款行为并未给方**造成实质损失。此外，方**在收到董*第一、二笔首付款后的合理期限内，并未就此提出明确的反驳意见，应当视为方**认可该行为。最后，董*在得知房屋权属及抵押情况后，对于给付第三笔首付款具备了相应的履行抗辩权。综上，方**的答辩意见不能成立，且方**的上述答辩意见与合同撤销与否及撤销的过错责任分配并无实质关联。

针对焦点问题之三，合同既已撤销，方红月应当将相应房款退还董*。因方红月应当对合同撤销承担过错责任，故方红月应当赔偿董*因此造成的房款利息损失，及因此支付的居间代理费、保障服务费、评估费损失。

原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条之规定，判决如下：一、撤销董*与方红月于2014年1月20日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、方红月于本判决生效后七日内退还董*购房款七十万元；三、方红月于本判决生效后七日内赔偿董*购房款利息损失（其中以二万元为本金的，自2014年1月21日起计算；其中以三十八万元为本金的，自2014年1月27日起计算；其中以三十万元为本金的，自2014年2月20日起计算；以上均计算至方红月实际返还房款之日止，按照中**银行同期同类贷款利率计算，并以五万元为限）；四、方红月于本判决生效后七日内赔偿董*居间代理费损失、保障服务费损失、评估费损失共计七万五千七百五十元；五、驳回董*的其他诉讼请求。

上诉人诉称

方红月不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，发回重审或驳回对方全部诉讼请求。其主要上诉理由是：1、不存在欺诈，抵押情况对方是知道的。2、对方迟延支付首付款，应当承担相应责任。

董*服从一审法院判决。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第二条对房屋的抵押情况有明确的约定，仅有招商银行的一项抵押权，而未记载其他抵押权。方红月主张董*知晓抵押情况，未提交充分证据予以证明，法院不予采信。原审法院认定方红月存在隐瞒房屋抵押情况等重大事实的欺诈行为，导致董*对于诉争房屋的性质及现状产生重大误解，据此撤销该合同正确，本院予以确认。因合同被撤销，法院对方红月主张董*违约不予支持。

综上所述，方红月上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一万一千六百九十八元，由方**负担（于本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费一万一千六百九十八元，由方**负担（已交纳)。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月九日