崔**等与贾*租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告崔**、曹天生诉被告贾*租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由代理审判员路军担任审判长，与人民陪审员刘**、张*组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔**、曹天生的委托代理人董**，被告贾*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告崔**、曹天生诉称：2015年1月15日，原告与被告签订用地租赁合同约定，被告将位于房山区×镇×村东路北土地5亩租用给原告，租期20年，每亩租金2500元；租用土地可以搭建房屋，搭建房屋发生的问题由甲方负责协调，在租用期间因政策占地给乙方造成的损失由甲方负责。乙方租用土地后，将土地进行整理，进行了简易钢结构房屋，房屋正在进行建设过程中，由于被告没有尽到合同义务，导致房屋被政府拆除。原告了解被告也没有土地出租权。为了维护原告合法权益，依据相关法律、法规的规定，特诉至法院。诉讼请求：1、判令确认原告与被告2015年1月15日签订的用地租赁合同无效；2、判令被告返还原告租赁费12500元；3、判令被告返还2000元费用；4、判令被告赔偿原告各种损失84000元；5、判令被告承担本案诉讼费。

被告辩称

被告贾*辩称：是原告先找的我，我才租别人的地；我也认为合同无效，但不同意返还原告租金和赔偿损失。

本院查明

经审理查明：2015年1月15日，原告崔**、曹天生（乙方）与被告贾*（甲方）签订《用地租赁合同》，双方约定：乙方租用甲方位于北京市房山区×镇×村村东路北土地5亩作为仓库使用；租赁期限20年，自2015年1月15日起至2035年1月15日；年租金每亩2500元，交纳时间为每年的1月15日。该土地由于改变使用性质产生的后果由甲方负责。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，原告崔**、曹天生给付被告贾*租金12500元，给付贾*感谢费用2000元。合同签订后，贾*已将土地5亩移交给原告使用。原告随即修建了通往租用土地的道路，向其他村民支付费用6000元，并开始在租用的土地上修建仓库。在原告建设仓库过程中，被有关政府部门发现制止并责令拆除。现原告已将租用土地上未完工的仓库拆除，将建仓库的材料出售得款5000元，并清理了租用土地，原告支付清理费用3000元。2015年3月31日，原告诉至本院，要求解除与被告2015年1月15日签订用地租赁合同并要求被告返还原告租赁费12500元、感谢费用2000元、赔偿各种损失84000元。审理中，原告当庭表示不申请对未完工仓库的实际费用进行评估。

另查明，贾*出租的土地系其于2015年1月15日从本村其他村民手中转租，该土地上种植有果树。

上述事实，有原告提供的《用地租赁合同》、收条；被告提供的《土地合同》、贾河**员会证明及双方当事人陈述等证据在案佐证。以上证据经庭审质证和法庭审查核实，可以作为认定案件事实的依据。

本院认为

本院认为：我国农村土地承包法明确规定，未经批准不得将承包地用于非农业建设；土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，根据被告提供的证据可以证实位于房山区×镇×村村东路北土地5亩为农业用地，对此原告也予以认可。双方签订的《用地租赁合同》也明确载明涉案的5亩土地作为仓库使用，原告承租后即开始建设房屋，在建设房屋过程中被政府有关部门责令拆除。因此，原告崔**、曹天生与被告贾*未经合法审批即订立土地租赁合同，约定将农用地出租用于非农业建设，违反了法律的强制性规定，该合同为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，原告要求被告贾*返还收取的租金12500元、感谢费用2000元，本院予以支持。因双方在合同中已经约定租用的土地作为仓库使用会改变土地使用性质，故对于造成合同无效原告与被告均存在过错。双方各自应承担责任。原告要求被告赔偿的建房费用75000元，因原告未经有关部门批准即在农业用地上建房存在过错且原告不对建房实际发生的费用进行评估，故原告要求被告赔偿建房损失本院不予支持。原告要求被告赔偿修路费用6000元以及清理场地产生的清理费用3000元，被告对该费用数额予以认可，被告应承担50%的赔偿责任即赔偿原告4500元。被告贾*以原告亦给其造成损失，故不同意退还租金、赔偿损失的抗辩意见，其提供的证据不足，抗辩意见本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

裁判结果

一、原告崔**、曹天生与被告贾*于二○一五年一月十五日签订的《用地租赁合同》无效。

二、被告贾*于本判决生效后七日内返还原告崔**、曹天生租金一万二千五百元。

三、被告贾*于本判决生效后七日内返还原告崔**、曹天生二千元。

四、被告贾*于本判决生效后七日内赔偿原告崔**、曹天生经济损失四千五百元。

五、驳回原告崔**、曹天生其他的诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费二千二百六十二元，由原告崔**、曹天生负担一千八百二十六元（已交纳），由被告贾*负担四百三十六元（判决书生效后七日内交纳）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年九月十七日