张**等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人张**、胡**与上诉人崔**因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员张**担任审判长、审判员刘**、代理审判员刘*组成的合议庭对本案进行了审理，书记员刘*担任记录。上诉人张**、胡**及其委托代理人杨**，上诉人崔**及其委托代理人谢惠定、邢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

张**、胡**在原审法院诉称，2013年6月18日，经北京市中**有限公司居间，张**、胡**与崔**签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，后又于2013年8月14日网签合同。按照合同约定，崔**将其所有2201号房屋（以下简称涉案房屋）出售给张**、胡**，房屋总价款433万元，崔**应当在完成房屋权属转移登记3日内将房屋交付给张**、胡**，否则应当按照张**、胡**已付房款的日万分之五按日支付逾期交房违约金。2013年8月14日，双方在北京**屋管理局办理了房屋权属转移登记，房屋由张**和胡**按份共有。此后，因崔**和案外人存在纠纷，导致诉争房屋未能如期交付，张**、胡**多次催办，崔**始终怠于履行其交付房屋的合同义务，至今不办理房屋交付。因崔**未能全部履行交付房屋的合同义务，致使张**、胡**的权利受损，故起诉要求：1、判令崔**立即向张**、胡**交付涉案房屋并腾空其中物品；2、判令崔**按照张**、胡**已付房款433万元的日万分之五的标准按日向张**、胡**支付自2013年8月18日至诉争房屋实际交付之日止的逾期交房违约金；3、诉讼费由崔**负担。

一审被告辩称

崔**在原审法院辩称，张**、胡**要求交付诉争房屋并腾空物品的诉讼请求客观上无法实现，因为在履行过程中遇到了法院没有如期执行的问题，属于客观上无法交付。诉争房屋是2000年我姥爷冉**和姥姥罗**（现已去世）赠与给我的，我于2001年取得的房产证。我姥姥去世后，我姥爷又与李**结婚，并生育二子冉×2、冉×3，现涉诉房屋由冉**、李**、冉×2、冉×3居住使用。我已于2012年向法院起诉冉**、李**、冉×2、冉×3要求腾退诉争房屋并返还给我，法院也已判决该四人将诉争房屋腾空交还给我，该判决已生效。后我根据生效判决向法院申请强制执行，但一直没有执行结果。张**、胡**在购买诉争房屋时是知道这一情况的。我已经穷尽了各种手段，但仍无法将诉争房屋交付给张**、胡**，无法腾空交付房屋的责任不在我，而且在诉争房屋中没有我的任何物品，不涉及腾空物品的问题。我已经把诉争房屋的所有权过户给张**、胡**，法律上的交付义务已经完成，至于房屋被他人强占一事，张**、胡**在购买房屋时是知晓的，而且房屋的申请执行过程张**、胡**也是知晓的。按照合同约定，房屋过户后风险责任由张**、胡**承担。张**、胡**购买诉争房屋实际上在税收方面是有很大优惠的，所以张**、胡**在明知诉争房屋中有他人居住的情况下依然要求购买。按照合同及补充协议的约定，双方约定的过户时间是2013年12月31日，而不是2013年8月17日。我在主观上已尽到交付义务，张**、胡**在主观上对其权利主张是有过错的，存在怠于行使其所有权的过错。在房屋执行阶段，因我已不是房屋所有权人，在客观上已经没有申请执行的请求权基础，2014年2月前张**、胡**已经知晓执行的情况，但却不主张这个权利，由此造成的损失应自行承担。我基于对国家生效法律文书的效力所做的判断，导致无法取得诉争房屋的控制权，属于不可抗力，无法交付房屋的责任不应由我承担。综上，请求法院驳回张**、胡**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2013年6月18日，崔**（出售方）与张**、胡**（买受方）签订北京市存量房屋买卖合同及补充协议，合同约定：崔**将2201号房屋出售给张**、胡**；该房屋建筑面积为133.73平方米；房屋租赁情况为出售人已将房屋出租，承租人已放弃优先购买权；房屋价格为433万元；出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方；除不可抗力外，出售方未按本合同约定时间向买受方交付房屋，每逾期1天，出售方向买受方支付已交付房价款的万分之五作为滞纳金，合同继续履行；除不可抗力外，出售方逾期交付房屋超过15日的，买受方有权选择解除合同，买受方因此选择解除合同的，出售方应当自解除合同通知送达之日起十日内退还买受方全部已支付款项，并按照合同约定价款的20%，向买受方支付违约金，并赔偿买受方因履行合同所支付的全部直接费用；买卖双方同意，自本合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按约定履行合同的一方应当及时告知对方，并自不可抗力结束起10日内向对方提供证明，房屋风险责任自房屋所有权转移之日起转移给买受方。补充协议约定：房屋成交总价为433万元，该价格为甲方净得价；甲乙双方约定，应于乙方贷款获得银行批准后7日内共同完成权属转移登记手续；甲乙双方约定，于2013年12月31日，丙方协助完成房屋交割；甲乙双方约定，现存承租关系由甲方自行于权属变更登记前解除完毕；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。

张**、胡**另提供了双方于2013年8月14日签订的存量房屋买卖合同，其中第六条约定：出售方应当在完成权属转移登记后3日内将房屋交付给买受方。原审法院审理中，张**、胡**认为该合同系在房管局备案的合同，应当按照该合同的约定认定房屋交付日期，即主张崔**应于2013年8月17日前交付房屋。崔**对该合同的真实性没有异议，但认为该合同是双方办理房屋过户手续时使用的网签合同，房屋交付日期应以双方2013年6月18日签订的合同及补充协议为准，即房屋交付日期应为2013年12月31日。

合同签订后，张**、胡**按照约定向崔**支付了433万元的购房款，诉争房屋于2013年8月14日过户登记至张**、胡**名下，张**与胡**按份共有，各占50%的份额。

本院查明

张**、胡**主张崔**在售房过程中存在恶意欺诈，隐瞒了该房屋由其姥爷居住多年以及崔**与其姥爷就该房屋存在争议的情况，导致未能如期交付房屋。张**、胡**向法院提交了腾房协议及录音材料，其中腾房协议记载：“甲方：冉**、冉×2、李**，乙方：崔**，见证人：张**、胡**。甲乙双方在见证人见证下，经平等协商，达成以下协议。乙方同意为甲方以甲方名义租住一套三居室或以上，位于五层或以上的房屋。租金由乙方支付，先预付一年，至乙方姥爷冉**先生百年去世之后为止。甲方在乙方租到房屋后十日之内，将2201房屋腾空交付给乙方。乙方在甲方交付房屋后三日内，解除对401房屋的查封，并归还给甲方该房屋的钥匙。同时，乙方支付甲方搬家费一万元。”该协议的甲方签字为冉×2、李**，见证人签字为张**、胡**，该协议上无乙方签字，亦未记载任何签署日期。经质证，崔**对腾房协议及录音材料的真实性均不认可，并称找过冉**等四人，但该四人对其提出很多不合理的条件，冉**要求其给付80万元才同意从诉争房屋中搬出，在这种情况下其不可能在腾房协议中签字。

崔**向原审法院提交了：1、署名为步×、日期为2014年11月20日的书面证言，主要内容为：“本人步×，是张**、胡**与崔**买卖2201号房屋交易的居间经纪人，针对张**、胡**起诉崔**的买卖合同纠纷，本人已于2014年10月14日向法院出具了证人证言，现就其中有关重要事实进一步证明如下：崔**与张**、胡**于2013年6月18日在我们店里签订买卖合同，崔**当场向张**、胡**出具了2201号房屋的房产证和有关的全部司法判决书，说明该房屋一直被自己姥爷、姥爷的后妻，以及他们的两个孩子占用，法院早在半年前就已判决上述四人腾房，但他们一直未腾退。于是崔**向法院申请了强制执行，但具体的执行时间不能确定。张**、胡**起初对房屋能否交付表示疑虑，但在看了判决书并了解上述情况后，没有再对此表示异议。尽管如此，双方仍通过补充协议专门约定，以2013年12月31日为交房期限，就是为给法院执行等不确定因素留出足够的时间。后来，双方谈判的焦点主要集中在房屋交易的价格上，崔**报价450万元并要求全款支付，张**、胡**则认为该房屋被占用、存在不能如期交付的风险，价格应大幅降低。经过长时间还价，最终成交价为433万元，其中133万元为首付，剩余300万元贷款支付。”步×未出庭作证。经质证，张**、胡**对该份证据的真实性不予认可，并称当时崔**只给我们看了房产证，其他文件只是拿来了，但没有给我们看，我们当时根本不知道房屋中住的是谁，崔**当时告诉我们房屋的具体执行日期已经确定了，交付房屋没有问题，快的话七、八月份就可以交付。2、手机短信截屏，显示张**于1月11日及1月24日向崔**发送的信息内容分别为：“1月11日：正式交房的日期已经过去十多天，请尽快交房！张**。1月24日：再次提醒：正式交房的日期已经过去二十多天，请尽快交房！张**。”经质证，张**、胡**对该份证据的真实性没有异议，认可短信内容是张**发的，但认为当时张**一直在深圳，所以对交房时间没有仔细的了解。张**、胡**坚持认为双方约定的房屋交付时间为完成权属转移登记后3日内。3、录音材料，显示通话时间为2013年10月14日，通话双方为张**与邢**，其中记载有：“邢**：还是那个房子的事，上次崔**给你打电话说了是吧，因为这件事，我想咱们见面说一说这件事，现在遇到了一些问题，明天或后天晚上？……张**：它现在主要是怎么了，我上周听崔**说，因为什么，上诉了还是什么。……张**：他不是说你那个什么，那个后奶奶还是谁，他又到法院去闹了，还是怎么的？”经质证，张**、胡**对该份证据的真实性没有异议，认可崔**向其说过房屋执行的一些情况。4、2014年10月14日的开庭笔录（张**、胡**另案诉崔**房屋买卖合同纠纷案的笔录，该案已撤诉结案），其中记载：“张**、胡**对崔**提交的证人证言的质证意见为：是和我们说过房屋现在有人住，但是没有说是谁住，但一直强调没有问题，所以我们才购买的，被告也没有要求过要我们支付全款，关于房价没有低于当时的房价。……法官：购买房屋时原告是否知道房屋是由他人居住，而不是被告居住？原告：是的，但是强调说没有问题，能够交房。法官：被告和原告说过房屋关于判决及执行的情况吗？被告：说过，判决书也给原告看过。原告：没有看过。被告：原告没有看房，如果不给原告看判决书，原告不可能买房屋。原告：当时被告说如果不能卖，就会赔高额的违约金，所以我们就买了，当时给我们看的是房屋所有权证。法官：证人证言的步×是否是当时双方购买房屋的经纪人？原告：是的。法官：关于房屋由他人居住，原告是否进一步了解居住的情况？原告：没有，被告说不要去看房，看房会影响被告和他居住房屋的亲戚的沟通。法官：为什么没有进一步了解？原告：因为被告说8月交房没有问题。法官：购房时原告去诉争房屋内看过房吗？原告：没有看过诉争房屋，因为被告不让我们去看，说会影响交付，我们就没有去看。法官：没有看房怎么考虑户型购买房屋？原告：我去看了楼上楼下的房屋了解的户型。被告：原告肯定是没有看过诉争房屋，其他的我就不知道了，是中介负责的。法官：购买房屋时诉争房屋由谁居住，为什么居住，原告是否了解？原告：没有了解，因为被告不让我们了解。被告：购房时我告诉原告房屋有人居住，是由谁居住，前前后后的事我都告诉原告了，否则原告怎么敢买。原告：我们知道被告和他亲戚有纠纷，但是被告不让我们去看房。法官：原告了解被告和其亲戚有什么纠纷吗？原告：具体的不清楚，也不知道具体是什么亲戚。”经质证，张**、胡**对该份证据的真实性没有异议。

另查明，2012年10月30日，法院就崔**诉李**、冉*1、冉*2、冉*3返还原物纠纷一案作出（2012）海民初字第8032号民事判决书，判决：“李**、冉*1、冉*2、冉*3于本判决生效后九十日内将二二O一号房屋腾空返还给崔**。”李**、冉*1、冉*2、冉*3不服该判决提起上诉，北京**人民法院于2012年12月17日作出（2012）一中民终字第15075号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”2013年3月29日，崔**依据该案的生效判决向法院申请执行，法院的（2013）海民执字第4617号公告中记载有：“案件在执行过程中，法院于2013年4月4日向被执行人李**、冉*1、冉*2、冉*3送达执行通知书，但被执行人李**、冉*1、冉*2、冉*3在执行通知书规定的期限内未履行生效法律文书所确定的义务。为维护法律尊严，保护权利人的合法权益，人民法院应予强制执行。据此，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十条、第二百五十条之规定，现公告如下：责令被执行人李**、冉*1、冉*2、冉*3于本公告公布之日起五日内将二二O一号房屋腾空交与法院，逾期仍不履行，法院将依法强制执行，由此引起的法律后果及经济损失由被执行人李**、冉*1、冉*2、冉*3负担。特此公告。二○一三年六月十七日。”在执行过程中，崔**始终积极主张权利并配合执行工作，但因客观原因，诉争房屋至今未能腾退。

后张**、胡**以返还原物纠纷为由另案起诉李**、冉*1、冉*2、冉**要求立即停止侵害、返还本案诉争房屋，法院已于2015年3月5日作出（2015）海民初字第6552号民事判决书，判决：“李**、冉*1、冉*2、冉**于本判决生效后三十日内将二二O一号房屋腾空返还给张**、胡**。”李**、冉*1、冉*2、冉**不服该判决提起上诉，北京**人民法院于2015年6月10日作出（2015）一中民终字第3865号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”

原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、房产证、房屋买卖合同及补充协议、购房发票、契税完税证、民事判决书、强制执行申请书、执行公告、短信截屏、录音材料、开庭笔录等证据材料在案佐证。

原审法院判决认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。张**、胡×1与崔**于2013年6月18日签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。

本院认为

关于双方对房屋交付日期的争议，法院认为，根据现有证据可以确认，双方于2013年8月14日所签合同系双方为了办理产权转移登记手续所签订的网签合同，在房屋买卖合同的履行过程中，用于网签的合同与原房屋买卖合同存在约定不一致的情形较为普遍，但网签合同的本质属性是从属于登记行为的一种备案合同，从内容上看，网签合同主要关注房屋的坐落位置和价款，而房屋买卖合同则是对房屋坐落位置、房屋总价款及房屋交付、产权转移时间、违约责任等进行全面约定的合同，结合本案中双方签订的补充协议对房屋交付时间的约定以及张**向崔**发送的催促其交房的短信内容，应当认定2013年12月31日系双方对房屋交付日期的真实意思表示。

关于崔**是否应当承担不能如期交付房屋的违约责任及违约责任的范围。首先，崔**作为诉争房屋的出卖人，应当按照合同约定的期限向买受人张**、胡**交付房屋。崔**虽辩称其未如期交付房屋并非自身过错所致，而是房屋被案外人李**、冉×1、冉×2、冉×3四人强占，客观上无法完成交付义务，但根据合同法第一百二十一条的规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”可见我国合同法就违约损害赔偿责任采用严格责任原则。故崔**应当向张**、胡**承担不能如期交付房屋的违约责任。其次，对于崔**所持不可抗力及房屋过户后风险应由买受人承担的抗辩意见，法院认为，合同法中的不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，而本案中，崔**与冉×1等人就诉争房屋的相关纠纷及诉争房屋被占用的情况均发生在双方签订买卖合同之前，崔**应当预见到该情形可能会对房屋交付产生一定的影响，且崔**亦可待房屋被占用的情形实际消除之后再行出卖房屋，从而避免房屋交付不能的风险，故崔**在本案中所持不可抗力的抗辩意见不能成立，法院不予采纳。根据我国合同法的相关规定，买卖合同中标的物的风险转移规则一般采交付主义，即标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方约定房屋风险责任自房屋所有权转移之日起移转给买受方，故本案中的风险转移节点应当依从双方约定。但需指出的是，合同履行中的风险是指非因任何一方当事人的过错而导致的标的物的毁损、灭失，而本案中的房屋交付显然属于出卖方的合同义务，崔**未能如期履行交付义务的违约行为并非合同法中风险转移意义上的风险，故对该抗辩意见，法院亦不予采纳。最后，崔**虽应承担不能如期交付房屋的违约责任，但在确定违约责任的范围时，应当考量案件中的实际情况及双方的过错程度，从而确定出更为公平合理的违约责任。对此法院主要从以下几个方面进行考量：一是崔**在双方签订合同时是否如实、全面的向张**、胡**披露了诉争房屋存在纠纷的相关信息。崔**虽辩称其在签订合同时已向张**、胡**如实披露了房屋存在纠纷的情况，但其并未举证证明其已在合同签订前将相关纠纷的判决书及可能存在的交付风险等情况全面翔实的告知买受方。崔**虽向法院提交了步×的书面证言，但步×未出庭作证，张**、胡**亦不认可证言中的相关内容，故对该证人证言，法院不予采信。崔**提供的录音材料仅能证明2013年10月14日张**对相关纠纷的情况有一定的了解，但不能证明合同签订时其已将相关纠纷的情况向张**、胡**进行了全面披露。崔**提供的2014年10月14日的笔录亦不能证明其抗辩成立。二是张**、胡**是否存在过错。根据现有证据，张**、胡**曾陈述在购买房屋时知道房屋是由他人居住，没有进一步了解居住情况是因崔**说看房会影响崔**和其居住房屋的亲戚的沟通，而且张**、胡**称知道崔**和其亲戚存在纠纷，但不清楚亲戚及纠纷的具体情况，因崔**不让去看房，说会影响交付，所以在购买前没有实地看房，可见，张**、胡**在购买诉争房屋时已经对房屋存在纠纷并由他人占用的情况有了基本的了解，但其未进一步了解房屋的居住情况，亦未实地看房，而是仅凭崔**的一面之词就草率签订合同，故张**、胡**在购买房屋时未尽到合理的注意义务，存在一定过错。另需指出的是，崔**虽未能完成合同约定的交付义务，但本案中确有崔**无法控制的客观因素，崔**在双方签订房屋买卖合同之前已经开始积极主张权利，要求房屋占用人腾退房屋，在双方签订合同之后，也未怠于办理执行相关事宜，一直积极与执行部门沟通力求解决实际问题。综上，对崔**应当承担的违约责任，法院综合考虑以上情况酌情予以判定。

关于张**、胡**要求崔**交付诉争房屋并腾空物品的诉讼请求，因诉争房屋一直被李**、冉×1、冉×2、冉×3占用，崔**现已不具备腾空并交付房屋的事实基础，而且，张**、胡**已另案以所有权人的身份起诉要求李**、冉×1、冉×2、冉×3腾空并返还诉争房屋，该主张业已得到法院生效判决的支持，故其在本案中再行主张崔**腾空并交付诉争房屋，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，判决：一、崔**于本判决生效后十五日内向张**、胡**支付违约金十万元。二、驳回张**、胡**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审裁判结果

张**、胡**不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，依法改判支持张**、胡**原审第二项诉讼请求中的30万元。2、一、二审诉讼费全部由崔**承担。上诉理由：原审判决认定事实不清，张**、胡×系善意购买人，不存在过错，原审法院不完全支持张**、胡**的原审第二项诉讼请求不合理，与上诉人实际损失相差甚远。1、崔**在双方购房合同关系建立之日起一直在恶意隐瞒、欺诈涉案房屋实际居住人的相关详细情况，张**、胡**始终是善意的，已按合同约定履行了购房人应尽的全部付款义务并缴纳了契税，取得了涉案房屋的房产证。涉案房屋至今不能交付的全部责任应由崔**承担。2、由于崔**一直恶意隐瞒、欺诈涉案房屋实际居住人的相关详细情况，导致张**、胡**至今无法入住所购房屋，还在继续支付租金居住在石景山区，孩子在海淀上学的问题亦未能解决。张**、胡**在支付购房款433万元后，每月还要为涉案房屋交付月供约2万元。经询问房产中介，涉案房屋对外出租的租金为每月8000余元，以上损失全部一直由张**、胡**承担。即使按照崔**主张的房屋交付时间为2013年12月31日计算，至今已经20余月，张**、胡**出租此房的房屋租金已将近17万元。原审法院没能认定崔**应为本案承担全部过错责任，没能全部支持张**、胡**原审诉请的第二项，只是令崔**承担十万元违约金的判决结果与张**、胡**的实际损失相差甚远。

崔**亦不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求：1、撤销原审法院判决第一项支付违约金十万元的判项。2、改判崔**酌情向张**、胡**支付违约金五万元。3、本案诉讼费用由张**、胡**承担。事实和理由：原审法院认定事实有部分错误，适用法律不当。原审法院对崔**主张的不可抗力的有关事实认定有误。崔**所理解的不可抗力是指“基于对国家生效法律文书的效力所做的判断，导致无法取得诉争房屋的控制权”，也即认定房屋未能交付是否属于不可抗力的事实基础是生效法律文书未能得到有效执行的事实，而非诉争房屋被占用的事实。生效法律文书未能得到有效执行，完全是崔**不可能预见、不可避免、不能抗拒的。崔**承担的违约金数额过高，应当结合本案实际情况酌情减轻。崔**同意承担五万元的违约金。

张**、胡**不同意崔**的上诉请求，认可原审法院对于“不可抗力”的认定。

崔**不同意张**、胡**的上诉请求，认为应当驳回张**、胡**的上诉请求。

本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

二审审理期间，张**、胡**提交了四项新证据：一是链家在线上同类房屋的租金参考截屏，二是搜房网上同类房屋的租金参考截屏，三是北京当**有限公司出具的证明，四是与我爱我家等中介公司的通话录音。以上四证据用以证明涉案房屋在2014年前后的房屋月租金价格在7000元-9000元之间。崔**虽对上述证据的真实性不予认可，但承认涉案房屋的租金约为8000元／月。

步×作为崔**的证人在二审中出庭作证，证明崔**在房屋买卖过程中已经将所有的事情告知过张**、胡**。张**、胡**提出崔**未在庭前申请证人步×出庭作证，且张**、胡**对步×的证言的真实性亦不予认可。

上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。

本院认为：本案争议焦点为违约金的数额问题。由于崔**确实没有按照合同的约定向张**、胡**交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。涉案合同约定的违约金计算标准为已付房款的日万分之五，但考虑到张**、胡**在购房时未亲自查看涉案房屋，存在一定过失，且崔**未能按约交付房屋确系执行不能所致，因此原审法院对合同约定的违约金数额予以酌减，本院不持异议。但从理论上说，违约金具有补偿损失和惩罚违约行为两项功能。就本案张**、胡**的损失问题而言，应当以同类房屋的租金作为计算损失的参考依据。考虑到涉案房屋自合同约定的交付之日起至今一直未能交付给张**、胡**使用，且双方在二审庭审中均认可涉案房屋的租金价值大致为8000元／月，因此原审法院酌定的违约金数额过低，确实难以弥补张**、胡**遭受到的实际损失。对此，本院予以纠正。

对于崔**要求减少违约金至五万元的主张，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于崔**主张其应承担的违约责任应该计算到张**、胡**起诉冉×1等人腾房的判决生效之日为止一节，于法相悖，本院不予支持。原审法院依据《合同法》第一百二十一条之规定判定崔**应承担违约责任，符合法律规定，本院予以维持。对于崔**上诉仍坚持认为涉诉房屋执行不能系“不可抗力”一节，因与法相悖，本院不予支持。最后，崔**并未在庭前对步×出庭作证提出申请，证人的出庭作证不符合法律规定，且张**、胡**对该证人证言不予认可，故本院对步×的证词不予采信。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第7954号判决；

二、崔**于本判决生效后十五日内向张**、胡**支付违约金二十万元；

三、驳回张**、胡**的其他诉讼请求。

一审案件受理费六千四百四十七元，由张**、胡**负担五千零二十九元（已交纳），由崔**负担一千四百一十八元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五千八百元，由张**、胡**负担一千九百三十三元（已交纳），由崔**负担三千八百六十七元（已交纳二千三百元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十二日