史**与太仓佐**限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告史*根诉被告太仓佐**限公司（以下简称佐**司）房屋腾退纠纷一案，本院于2015年6月19日立案受理，后依法由审判员曹**适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。2015年10月22日，本案转为适用普通程序审理，本院依法组成合议庭于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告史*根的委托代理人陆**，被告佐**司的委托代理人杨**、徐**（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告史**诉称：太仓市双凤镇维新村迎祥路1号原系太仓市**限公司（以下简称誉**司）所有的无证厂房。因誉**司拖欠债务，上述房产被太仓市人民法院依法公开拍卖。2013年2月22日，原告参加了法院的拍卖，以最高价竞得。2013年3月20日，太仓市人民法院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，裁定上述房产及附属物的所有权及涉及的其他权利义务归原告。此后，原告要求誉**司腾退、交付房屋，却被告知上述房产已被被告使用。原告经调查后发现，被告与誉**司系关联企业，因此多次强烈要求被告腾退房屋，但被告拒不腾退。同时，被告及誉**司对上述房产拍卖执行的行为提出了异议，被法院驳回后又提起执行异议之诉，太仓市人民法院一审认定被告与誉**司的行为属于恶意串通、损害他人利益，两公司之间的厂房租赁合同无效，无需继续履行。两公司不服一审判决，上诉至苏州**民法院。2015年5月15日，苏州**民法院作出（2015）苏中民终字第01434号终审判决，维持了一审判决。此后，原告要求被告腾退房屋，但被告仍拒不腾退。现请求法院判令：1、被告将太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋腾退给原告。2、被告赔偿原告自2013年3月20日起至实际腾退房屋之日止的租金损失（以评估价为准）。3、本案诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告佐**司辩称：1、太**民法院于2015年7月2日受理了誉**司和杨**要求太仓市国土资源局依法拆除太仓市双凤镇维新村迎祥路1号非法占地建筑物的行政诉讼，本案应中止审理，待行政诉讼案件作出判决后再恢复审理，或直接驳回原告的诉讼请求。2、原告购买的是将被依法拆除的非法建筑物，且原、被告之间没有租赁合同，原告的诉讼请求没有合法依据，应当依法驳回。3、被告系合法使用涉案厂房及土地。被告于2011年3月28日与誉**司签订厂房租赁合同，从事合法的生产经营，又于2012年2月10日与太仓市**民委员会（以下简称维新村委会）签订租地协议，且已经向誉**司支付了56万元租金。4、对农村集体土地上的违法建筑物进行拍卖没有法律依据，拍卖行为无效。

本院查明

经审理查明：本院在执行本院就蔡**诉誉**司民间借贷纠纷一案作出的（2011）太民初字第0297号民事判决书过程中，委托苏州**限公司（以下简称浩**司）、江苏汉**限公司（以下简称汉**司）公开拍卖誉**司位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的厂房及其辅房。浩**司、汉**司于2013年2月4日在太仓日报刊登的联合拍卖公告，及2013年2月22日向竞买人告知的《联合拍卖须知及拍卖特别约定》中均明确：标的物建筑面积合计1350.79平方米，包含装修及附着物，不包含土地使用权；所有房屋均未办理产权证，厂房目前正在使用中，委托方及拍卖人不负责清场。后原告史**以1185191元竞买成交。2013年3月20日，本院作出（2013）太执字第0060-1号民事裁定书，裁定内容为：将被执行人誉**司所有的坐落于太仓市迎祥路1号的房产【建筑面积实测为1350.79平方米，未取得房屋登记证明，包括装修及围墙、水泥场地等附着物价值，不含土地使用权价值，详见苏国众联评字太（2012）0444号房产估价报告】的所有权及涉及的其他权利义务归买受人史**。

本院认为

上述裁定作出后，被**公司作为案外人，誉**司作为被执行人，均对本院拍卖行为提出异议。被告异议内容为：被告已向誉**司租赁该厂房，租金已经支付至2018年12月31日，该厂房及附属设施下的土地系被告于2012年2月10日向维新村委会承租，使用权归被告；被告在此地从事生产经营业务，法院拍卖该房产时没有通知作为承租人的被告，即使拍卖成交，按法律规定原租赁合同继续有效，买受人阻碍被告正常经营活动系非法行为，故要求确认拍卖厂房的行为无效。誉**司异议内容为：1、蔡**是誉**司的实际出资人和控制人，蔡**是蔡**的姐姐，是挂名股东，拍卖行为侵害了其他股东和债权人的合法权利；2、蔡**、蔡**欠誉**司、杨**的债务与蔡**申请执行的债务相抵后，蔡**、蔡**应给付*帮公司、杨**40余万元，该厂房无须进行拍卖；3、该厂房属于农村集体土地上的违法建筑物，没有土地使用证和房屋所有权证，不能进入市场流转，故拍卖及成交没有法律依据，程序严重违法，应当被撤销而归于无效；4、申请执行人与被执行人之间的债务系虚假债务；5、申请执行人与买受人史永根系恶意串通；6、被拍卖的厂房未评估土地使用权的价值，评估价格过低；7、该厂房拍卖之前已经出租给被告，租赁合同合法有效，被告没有收到拍卖该厂房的书面通知。2013年11月14日，本院作出（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书，裁定驳回被告及誉**司的异议。被告及誉**司不服该裁定，向苏州**民法院提出复议申请。2014年4月28日，苏州**民法院作出（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，裁定如下：一、驳回誉**司的复议申请，维持本院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回誉**司异议的裁定部分；二、撤销（2013）太执异字第0060-1号民事裁定中关于驳回佐**司异议的裁定部分，由本院对佐**司提出的异议重新审查并作出裁定。

裁判结果

2014年7月19日，本院就佐**司对本院拍卖行为提出的异议进行重新审查后，作出（2014）太执异字第0009号民事裁定书，裁定驳回佐**司的异议。裁定作出后，佐**司不服，以誉**司、蔡**为被告，提起案外人执行异议之诉。佐**司提出如下诉讼请求：1、确认佐**司与誉**司之间的厂房租赁合同关系存在并继续履行；2、停止对涉案厂房的执行；3、诉讼费用由誉**司、蔡**承担。2015年1月5日，本院作出（2014）太民初字第00936号民事判决书，认为本院对涉案厂房进行拍卖并无不当，佐**司与誉**司之间的租赁合同无效，驳回了佐**司的诉讼请求。佐**司不服一审判决，上诉至苏州**民法院。2015年5月15日，苏州**民法院作出（2015）苏中民终字第01434号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

2014年6月30日，本院受理佐**司诉史**财产损害赔偿纠纷一案。该案中，佐**司以史**于2013年3月27日带人打伤佐**司员工、封堵工厂大门造成佐**司停产停业，又于2014年5月19日起连续到佐**司厂内闹事影响佐**司生产经营为由要求判令史**停止侵权行为、赔偿损失并承担诉讼费用。本院于2015年6月19日作出（2014）太民初字第00560号民事判决书，判决驳回佐**司的全部诉讼请求。该判决现已生效。

本案审理中，本院根据原告的申请，委托苏州俊达**询有限公司（以下简称俊**司）对涉案房屋自2013年3月20日起的租赁价值进行评估。2015年9月12日，俊**司出具评估报告，评估结论为：估价对象太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房屋（不包括土地）于2013年3月20日至价值时点2015年8月27日在正常租赁状况下的房屋租赁价值为364383元；估价对象于价值时点后的每月房屋租赁价值为13846元。

本案法庭调查、辩论结束后，原告表示，其同意自2013年3月27日开始主张租金损失，对应从鉴定结论中扣除的2013年3月20日至2013年3月27日期间的租金，原告认可按照评估基准日后的租金标准就高扣除。

上述事实，有庭审笔录，原告提供的本院（2013）太执字第0060-1号民事裁定书、本院（2013）太执异字第0060-1号民事裁定书、苏州**民法院（2014）苏中执复字第001号执行裁定书，本院太执异字第00009号民事裁定书、本院（2014）太民初字第00936号民事判决书、苏州**民法院（2015）苏中民终字第01434号民事判决书，本院调取的拍卖公告、《联合拍卖须知及拍卖特别约定》、拍卖成交报告、本院（2014）太民初字第00560号民事判决书，俊**司出具的评估报告等证据予以佐证。

本院认为：本院已于2013年3月20日裁定太仓市双凤镇维新村迎祥路1号房产的相应权利由原告史*根享有，并明确该裁定书送达后立即生效，故从裁定书送达双方之日起，原告对该厂房有权进行占有、使用和收益。被告佐**司提出的执行异议之诉及誉帮公司提出的复议申请均未得到支持，也证明本院所作出的拍卖处置裁定正确，生效判决已经确定被告无权占有、使用涉案房屋。故原告要求被告腾退房屋符合法律规定，本院予以支持。由于原告已经于2013年3月27日要求被告腾退房屋，被告拒不腾退，致使原告拍得涉案房屋后无法行使相应权利，对原告因此产生的损失，应由被告承担赔偿责任。对原告要求被告赔偿租金损失的主张，由于被告侵害了原告对房屋进行占有、使用和收益的权利，参照租金标准计算相应损失并无不当，但鉴于原告并未支付租赁土地的相应费用，在计算损失时土地的租赁使用费用不应计入。根据俊**司作出的房屋租赁价值（不含土地）评估报告，结合原告自愿按照评估基准日之后的标准扣除2013年3月20日至2013年3月27日期间损失的意见，被告应向原告赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元（364383-13846÷30×7），并赔付自2015年8月28日起至实际腾退之日止按照每月13846元计算的损失。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条的规定，判决如下：

一、被告太**有限公司于本判决生效后15日内将位于太仓市双凤镇维新村迎祥路1号的房产腾退给原告史**。

二、被告太**有限公司于本判决生效后15日内向原告史**赔偿2013年3月27日至2015年8月27日期间的损失361152.27元，并按照每月13846元标准赔偿自2015年8月28日起至履行完毕腾退义务之日止的损失。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6846元，评估费27000元，合计33846元，由原告负担129元，被告负担33717元。该款原告已预交，被告负担部分，本院不再退还原告，由被告在本判决生效后15日内直接给付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省**民法院，同时按照**务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省**民法院预交上诉案件受理费。苏州**民法院开户行：中国农**福路支行，账号：10×××76。

裁判日期

二〇一五年十一月十三日