任义文与福临远致**有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告任**与被告福临远致（北京**有限公司（以下简称福*）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告任**及其委托代理人李*与被告福*之委托代理人周*均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告任*文诉称，2012年12月6日，我与福*签订《渔**美食广场档口经营合同》，约定：福*提供位于北京市西三环西客站北广场瑞海综合大厦四层渔**美食广场BC区号档口供我经营水吧，合作期限为两年，实际计算时间以渔**美食广场正式开业时间为准，档口月租金为34000元，物业管理费每月1000元，支付方式为每三个月一付。合同签订当日，我向福*支付了三个月租金、物业管理费及押金共计139000元，免租期为一个半月。2013年3月6日，渔**美食广场才正式对外营业。在招商过程中，福*的招商经理吴*X对我承诺：第一、2013年3月在大楼的侧面会安装一部直达4楼美食广场的观光电梯；第二、开业时会在瑞海大厦四层的外墙上安装一个大的LED广告牌，广告牌的内容是渔**美食广场；第三、在瑞海大厦2层和3层会和美食广场同时开业一个大的酒城；第四，楼下的公交车站会挪到楼北面的停车场，这样美食广场的客流就会大大增加；第五、有一个半月的免租期。然而在我实际经营中，福*的上述承诺无一兑现，导致渔**美食广场开业客流稀少，所有租户都处于赔钱状态，所有租户曾写联名信要求福*尽快兑现承诺并降低租金。2013年5月，福*负责管理渔**美食广场的孟*X总经理告知商户，2013年3月6日至4月21日为免租期，租金从2013年4月21日开始计算，每月租金降至20000元。经计算，我前期所交租金可以经营到2013年9月29日。但是，2013年7月15日，福*通知我2013年7月19日预交下一期租金，如不预交，就要求我撤场。我于2013年7月18日撤场。我认为福*的行为已构成违约，故起诉请求判令：1、福*退还我租金33334元、押金34000元并支付违约金68000元；2、诉讼费用由福*承担。

被告辩称

被告福×辩称，起诉书陈述与事实不符。第一，双方签订的合同没有免租期的规定，招商也并不是我公司所进行的，招商是我公司委托天津商**限公司代理的，所谓的观光电梯、外墙广告、开酒城、挪公交站不是我公司承诺的，也是我公司不能完成的。第二，任**的撤场并不是我公司的原因，而是涉及刑事案件。任**是2013年7月18日撤场的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

本院查明

经审理查明，2012年12月6日，任义文（乙方）与福*（甲方）签订《渔**美食广场档口经营合同》，福*将位于北京市西三环西客站北广场瑞海综合大厦四层渔**美食广场BC区号档口提供给任义文用以经营冷饮、热饮及休闲食品，期限为两年，起始日期以实际开业日期为准，月租金34000元，付款方式为每三月一交付，物业管理费每月1000元，经营押金34000元。在合同甲方落款处，吴*X作为福*的代表签字。其中，合同第27-3约定：“乙方拖欠甲方租金及管理费、卫生费达10天，经甲方催缴后5天内仍未支付，甲方有权单方面解除及终止本协议，按乙方违约处理并扣除押金。甲方有权另行租赁，（乙方遗留物品逾期5天后，甲方有权按无主物品处理）。”第二十八条约定：“甲乙双方任一方违约，造成本合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴经营押金200%向守约方支付违约金。如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失。”2012年12月11日，任义文交纳了三个月租金102000元及物业管理费3000元、经营押金34000元，共计139000元。2013年3月6日，渔**美食广场开业经营。后任义文以福*未兑现招商时的承诺导致经营困难，要求协商下一个季度的续租优惠事宜。2013年5月，福*的总经理孟*X口头承诺：“公司有对商户续约优惠政策，如果续租免租期一个月，（即2013年3月6日至2013年4月6日为免租期），2013年6月6日以后为每个月的租金降到2万元，管理费还是1000元（2013年4月6日到2013年6月6日还是正常的34000元）”。2013年6月6日之后，任义文继续经营。2013年7月，福*要求任义文交纳下一个租期的租金。2013年7月18日，任义文组织10余人找到福*的总经理孟*X要求解决问题，之后，任义文因此事涉嫌刑事犯罪被采取强制措施。任义文于2013年7月18日撤场。

另查，北京市公安局西站分局于2013年8月7日对孟*X进行了询问，内容为：“……。问：除了签的纸质合同外，你与任**的是否签署了其他的补充协议，或是口头协议？答：没有其他的纸质的补充协议。只有口头协议。问：什么口头协议？答：签合同时都是小吴*的，我都没见过任**，2013年5月底我主动找到所有的商户，谈续租优惠问题，王**去的每个摊位找他们的老板都来办公室谈续租优惠问题，水吧是任**过来谈的，我说：‘公司有对商户续约优惠政策，如果续租免租期一个月，（即2013年3月6日至2013年4月6日为免租期），2013年6月6日以后为每个月的租金降到2万元，管理费还是1000元（2013年4月6日到2013年6月6日还是正常的34000元）。’其它的我就没说过了。……。”

北京市公安局西站分局于2013年9月3日对吴*X进行了询问，内容为：“……。问：你记得瑞海大厦美食广场的水吧吗？答：记得。是我和水吧老板任**谈的合同并签订的合同。问：你知道任**是怎么得知瑞海招商的事情吗？答：我听说是从报纸上得知的，看到的广告，给我打的电话。……。问：你的招商过程中跟任**还提到了什么？答：我根据美食广场给我提供的效果图，我跟任**提过2013年3月以后安装观光电梯，还有大的LED显示屏在美食广场开业后加装，以及通过西站管委规化（划）将来会把公交车站引进瑞海，公交车走瑞海大厦北侧并有站点，具体实施时间没有跟任**承诺。问：你依据什么跟任**承诺的这些事项？答：根据甲方给我提供的效果图及前期规化（划），我跟任**谈的。问：你说的“甲方”是谁？答：美食广场。……。问：你知道水吧什么时候开业的吗？商定的多长免租期？答：不知道。我是2013年2月21日走的，离开的瑞海美食广场，当时还没有开业。开始商定1月8日到2月8日试运营，为免租期。……。”

北京市西城区检察院于2014年12月5日对孟*X进行了询问，内容为：“……。问：请问您在福×的职权？答：我在这个公司做经理，可以对公司的招商、租金减免等主要经营事宜做决策，我也可以在自己权限内，任命公司其他的具体事项的经理。我公司从瑞海**方公司那里把瑞海大厦四层的经营权承包过来，然后将该层的具体摊位分别出租给小商户。问：在本案案发前您任命过哪些人员？答：我在案发前我就已经成为了经理，我们委托了一个招商公司，我们委托招商公司的吴**及其团队做我公司的招商公司。在之前，我们计划制作外挂电梯到四层、在四层外墙制作灯箱广告，这些都是我公司的规划，但是这些规划分别需要西**委员会的审批才能进行；因为我公司在瑞海经营期间，该大厦也给我们口头介绍，在我们开张的同时，二层和三层都要和我们同时开业，这些也是大厦经营公司给我们口头说的，没有具体落在文字上，所以我们在向商户介绍我公司出租的摊位时也将该内容予以了介绍；将地下规划改变，将公交车站点转移的这个事情也是大厦经营公司给我说的，我们才在向商户介绍的时候说了这个事情。问：你公司是哪个具体人员将上述情况介绍给吴**的？答：在委托吴**的时候，我将一部分情况告诉了吴**，还有一部分情况秦*X、张*，我们几个人可能分别都跟吴**说过，觉得有秦*X是因为他是管现场的，张*是我公司内部管宣传的。问：你公司是哪个具体人员将上述情况介绍给任义文的？答：具体我不清楚，应该是吴**招商的，然后将招商结果告诉我们。问：请问您所在的单位和任义文之间关于降租金和和延期事项的情况？答：商户入场的时候都是押一付三，快到期的时候，我们公司管理层决定给商户降租金，当时是我、秦*X、王**我们几个人一起商量决定的。我和王**跟每个商户谈了，意思就是如果商户继续经营的话，从商户的合同到期日开始，可以享受优惠租金，如果不想继续经营，就按原合同的租金执行。关于是否给商户延长免租期，我记得应该没有。我今天有急事，希望下次做笔×。问：好，看笔×签字。答：好。”

北京市西城区检察院于2014年12月5日对秦卫X进行了询问，内容为：“……。问：请问您所在单位和任*文之间关于降租金和延期事项的情况？答：开始商户经营不善，公司出于商户经营考虑，我们公司领导层决定给商户降租金，我们当时商量过，所以我知道这事，但是具体怎么降的我不知道，后来孟*X和王**跟商户谈的。问：关于免租期，你们公司和商户是如何约定的？答：在任*文进场经营一段时间后，任*文就来找我谈免租期、降租金的事，我跟他说租金降不了，降租金、免租期这些事我说了不算，我只能跟公司反映，公司决定了我再执行。因为之前签合同的时候，我们给商户的免租期是不同的，有长有短，大概5月份，我们公司孟*X、王**找商户谈改签合同，他们跟我谈过这个事情。预计给所有商户的免租期都延长到一个月。张*和任*文好像签了免租期补充协议，应该是20天免租期，当时我还和张*很生气，觉得他没有经过我。后来张*应该将和所有商户的免租期合同都给改成了一个月，也就是说3月6日开业，免租期一个月的话，一直到4月6日开始起算租金。改签合同这个事情是我们公司的张*具体负责的，他当时跟我说了，但是张*是否和任*文签署协议的情况我不清楚。问：当时通知任*文交多少租金？答：后来6月底，我让王**通知所有商户该交租金了。但是我不清楚任*文具体应该交多少租金，因为当时孟*X和王**应该和任*文谈过了，但具体怎么给任*文降的租金，我就不清楚了。……。问：当时招商户进场的时候，是如何向商户承诺的？答：当时我们公司找了招商公司，具体怎么跟商户谈的，我不清楚。后来商户因为这些找过我，所以我也清楚一些，商户说当时招商的时候承诺有广告、电梯、LED显示屏等，我跟商户也解释了，这些是公司规划，我还把公司规划图给商户看过，意思就是公司实际上一直在做这些事，但是这些事情需要向西站管委会报批，不是公司能左右得了的。问：广告、电梯、LED显示屏等这些招商方案，是公司决定的吗？答：如果介绍了这些招商方案，我具体不是很清楚，应该是公司其他人员决定的。问：这些介绍的情况都实现了吗？答：开业的时候四楼商户档口的窗户上的LED屏幕已经有了，楼下我公司的金杯车车身广告在开业后一个月左右也有了，电梯在开业后的一个月也开通了，原本要在大厦外墙的LED屏幕因为城管不让装，所以改到二楼超市外的墙上装了LED屏幕，这个大概在5、6月份的时候实现的，公司为了商户广告的事做了很大的努力。……。”

庭审中，任义文提供北京市公安局西站分局对招商签约代表吴*X、福*的总经理孟*X的询问笔×、北京市西城区检察院对孟*X及福*的管理人员秦*X的询问证人笔×及福*的招商广告证明福*在招商过程中作出了本案起诉书中记载的多项承诺，但之后并未兑现承诺，福*的行为构成了违约。福*对吴*X、孟*X、秦*X的身份及询问笔×的真实性及予以认可，但认为这不属于公司的承诺，对任义文所要证明的内容及证明目的均不予认可。对福*的招商广告的真实性不予认可。经询问，双方认可《渔港金悦美食广场档口经营合同》于2013年7月18日解除终止。关于任义文要求退还33334元租金如何计算的问题，任义文解释称孟*X曾承诺自起租日起每月租金降至2万元，按照2万元的租金标准计算自2013年4月6日至7月18日经营期间的租金共68666元，其共缴纳了102000元租金，剩余33334元福*应当退还。福*否认孟*X承诺过自起租日起每月租金降至2万元。对此，任义文未提供证据。关于免租期问题，任义文称免租期为1个月，自2013年3月6日至2013年4月6日，福*认为双方签订的合同并未约定免租期，即便按照孟*X在询问笔×中的陈述，如果续租才有免租期，但双方并未续租，因此不认可免租期。经询问，双方均认可孟*X在北京市公安局西站分局于2013年8月7日的询问笔×中陈述“如果续租，免租期一个月”中的“续租”指的是交纳下一个季度租金。经再次询问，双方均认可合同于2013年7月18日解除。关于吴*X、孟*X、秦*X在询问笔×中陈述的承诺，福*认可没有实现，但认为这些不是公司的承诺。

上述事实，有双方当事人陈述、《渔港金悦美食广场档口经营合同》、收据、吴*X、孟*X、秦*X的询问笔×等证据在案佐证。

本院认为

本院认为，任**与福*签订的《渔港金悦美食广场档口经营合同》系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。根据吴*X、孟*X、秦*X的询问笔×，福*在招商过程中向任**作出过相关承诺，但双方未对承诺的具体内容及履行期限进行明确约定。2013年5月，任**以福*未兑现承诺为由与福*进行过协商，福*为此作出承诺，即：如果双方继续履行合同，则2013年3月6日至2013年4月6日为免租期，2013年6月6日以后每个月租金降到2万元，2013年4月6日到2013年6月6日每月租金为34000元。2013年6月6日之后，任**继续经营，福*对此未提出异议，且福*于2013年7月，而非《渔港金悦美食广场档口经营合同》约定的第一个租期即2013年6月6日之前，才通知任**要求交纳下一期租金。由此可见，双方已经就一个月免租期及2013年6月6日以后租金降至2万元达成了一致。在这种情况下，2013年7月18日，任**仍自行撤场，并涉嫌刑事犯罪。据此，任**以福*未兑现承诺，构成违约为由要求福*承担违约金68000元之请求，没有依据，本院不予支持。关于租金一节，根据查明事实，2013年3月6日至2013年4月6日为免租期，2013年4月6日至2013年6月6日每月租金为34000元，2013年6月6日以后每月租金为2万元，按照上述标准计算至2013年7月18日，任**应向福*缴纳的租金共计96000元，故福*应将剩余租金6000元退还给任**。任**主张免租期一个半月且自起租日起每月租金为2万元，未提供证据，本院不予采信。关于押金一节，因《渔港金悦美食广场档口经营合同》未约定押金可冲抵租金，故合同终止后，福*应将押金退还给任**，故任**要求退还押金之请求，于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，判决如下：

裁判结果

一、福临远致（北京**有限公司于本判决生效后七日内向任义文退还租金六千元及押金三万四千元，上述共计四万元；

二、驳回任义文的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费一千五百零三元，由任义文负担一千一百零三元，已交纳；由福临远致**有限公司负担四百元，于本判决生效后七日内交纳。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京**人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十七日