福临远致**有限公司与任**合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人福临远致（北京**有限公司（以下简称福**公司）因合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第08472号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年1月，任义文起诉至原审法院称：2012年12月6日，我与福**公司签订《渔**美食广场档口经营合同》，约定福**公司提供位于北京市西三环西客站北广场瑞海综合大厦四层渔**美食广场BC区号档口供我经营水吧，合作期限为两年，实际计算时间以渔**美食广场正式开业时间为准，档口月租金为34000元，物业管理费每月1000元，支付方式为每三个月一付。合同签订当日，我向福**公司支付了三个月租金、物业管理费及押金共计139000元，免租期为一个半月。2013年3月6日，渔**美食广场才正式对外营业。在招商过程中，福**公司的招商经理吴*对我承诺：第一，2013年3月在大楼的侧面会安装一部直达4楼美食广场的观光电梯；第二，开业时会在瑞海大厦四层的外墙上安装一个大的LED广告牌，广告牌的内容是渔**美食广场；第三，在瑞海大厦2层和3层会和美食广场同时开业一个大的酒城；第四，楼下的公交车站会挪到楼北面的停车场，这样美食广场的客流就会大大增加；第五，有一个半月的免租期。然而在我实际经营中，福**公司的上述承诺无一兑现，导致渔**美食广场开业客流稀少，所有租户都处于赔钱状态，所有租户曾写联名信要求福**公司尽快兑现承诺并降低租金。2013年5月，福**公司负责管理渔**美食广场的孟*总经理告知商户，2013年3月6日至4月21日为免租期，租金从2013年4月21日开始计算，每月租金降至20000元。经计算，我前期所交租金可以经营到2013年9月29日。2013年7月15日，福**公司通知我2013年7月19日预交下一期租金，如不预交，就要求我撤场。我于2013年7月18日撤场。我认为福**公司的行为已构成违约，故起诉，请求法院判令福**公司退还我租金33334元、押金34000元并支付违约金68000元。

一审被告辩称

福**公司辩称：第一，双方签订的合同没有免租期的约定，招商是我公司委托天津商**限公司代理的，所谓的观光电梯、外墙广告、开酒城、挪公交站不是我公司承诺的，也是我公司不能完成的。第二，任义文于2013年7月18日撤场并不是我公司的原因，而是涉及刑事案件。综上，请求法院驳回任义文的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院审理后认为：任**与福**公司签订的《渔港金悦美食广场档口经营合同》系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效协议，双方均应遵守履行。根据对吴*、孟*、秦*的询问笔录，福**公司在招商过程中向任**作出过相关承诺，但双方未对承诺的具体内容及履行期限进行明确约定。2013年5月，任**以福**公司未兑现承诺为由与福**公司进行过协商，福**公司为此作出承诺，即如果双方继续履行合同，则2013年3月6日至2013年4月6日为免租期，2013年4月6日到2013年6月6日每月租金为34000元，2013年6月6日以后每个月租金降到2万元。2013年6月6日之后，任**继续经营，福**公司对此未提出异议，且福**公司于2013年7月，而非《渔港金悦美食广场档口经营合同》约定的第一个租期即2013年6月6日之前才通知任**要求交纳下一期租金。由此可见，双方已经就一个月免租期及2013年6月6日以后租金降至2万元达成了一致。在这种情况下，2013年7月18日，任**仍自行撤场，并涉嫌刑事犯罪。据此，任**以福**公司未兑现承诺，构成违约为由要求福**公司承担违约金68000元之请求，没有依据，本院不予支持。关于租金一节，根据查明事实，2013年3月6日至2013年4月6日为免租期，2013年4月6日至2013年6月6日每月租金为34000元，2013年6月6日以后每月租金为2万元，按照上述标准计算至2013年7月18日，任**应向福**公司交纳的租金共计96000元，故福**公司应将剩余租金6000元退还给任**。任**主张免租期一个半月且自起租日起每月租金为2万元，未提供证据，本院不予采信。关于押金一节，因《渔港金悦美食广场档口经营合同》未约定押金可冲抵租金，故合同终止后，福**公司应将押金退还给任**，故任**要求退还押金之请求，于法有据，本院予以支持。据此判决：一、福临远致（北京**有限公司于本判决生效后七日内向任**退还租金六千元及押金三万四千元，上述共计四万元；二、驳回任**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，福临远**司不服，上诉至本院。上诉理由：1、一审判决认定事实不清，我公司与任**签署的《渔港金悦美食广场档口经营合同》没有免租期的规定，我公司工作人员只是与任**口头协商过续租条件，没有达成新的协议。2、任**经营期间未交纳租金，所以具有保证金性质的押金应冲抵所欠租金。我公司要求撤销一审判决第一项，驳回任**的全部诉讼请求。任**同意原判。

本院查明

经审理查明：2012年12月6日，任义文（乙方）与福**公司（甲方）签订《渔港金悦美食广场档口经营合同》，福**公司将位于北京市西三环西客站北广场瑞海综合大厦四层渔港金悦美食广场BC区号档口提供给任义文用以经营冷饮、热饮及休闲食品，期限为两年，起始日期以实际开业日期为准，月租金34000元，付款方式为每三个月一交付，物业管理费每月1000元，经营押金34000元。在合同甲方落款处，吴*作为福**公司的代表签字。其中，合同第27-3约定“乙方拖欠甲方租金及管理费、卫生费达10天，经甲方催缴后5天内仍未支付，甲方有权单方面解除及终止本协议，按乙方违约处理并扣除押金。甲方有权另行租赁，（乙方遗留物品逾期5天后，甲方有权按无主物品处理）。”。第28条约定“甲乙双方任一方违约，造成本合同不能履行或不能完全履行时，应按乙方所缴经营押金的200％向守约方支付违约金。如损失超过违约金，守约方有权要求违约方赔偿全部经济损失。”。2012年12月11日，任义文交纳了三个月的租金102

000元及物业管理费3000元、经营押金34000元，共计139000元。2013年3月6日，渔**美食广场开业经营。后任义文以福**公司未兑现招商时的承诺导致经营困难为由，要求协商下一个季度的续租优惠事宜。2013年5月，福**公司的总经理孟**承诺：“公司有对商户续约优惠政策，如果续租免租期一个月（即2013年3月6日至2013年4月6日为免租期），2013年6月6日以后每个月的租金降到2万元，管理费还是1000元（2013年4月6日到2013年6月6日还是正常的34000元）”。2013年6月6日之后，任义文继续经营。2013年7月，福**公司要求任义文交纳下一个租期的租金。2013年7月18日，任义文组织10余人找到孟*要求解决问题。任义文于2013年7月18日撤场。

另查，北京市公安局西站分局于2013年8月7日对孟*进行了询问，内容为：“……。问：除了签的纸质合同外，你与任**是否签署了其他的补充协议或是口头协议？答：没有其他的纸质的补充协议，只有口头协议。问：什么口头协议？答：签合同时都是小吴*的，我都没见过任**。2013年5月底我主动找到所有的商户，谈续租优惠问题，王**去的每个摊位找他们的老板都来办公室谈续租优惠问题，水吧是任**过来谈的。我说：‘公司有对商户续约优惠政策，如果续租免租期一个月（即2013年3月6日至2013年4月6日为免租期），2013年6月6日以后每个月的租金降到2万元，管理费还是1000元（2013年4月6日到2013年6月6日还是正常的34000元）。’其它的我就没说过了。……。”

北京市公安局西站分局于2013年9月3日对吴*进行了询问，内容为：“……。问：你记得瑞海大厦美食广场的水吧吗？答：记得。是我和水吧老板任**谈的合同并签订的合同。问：你知道任**是怎么得知瑞海招商的事情吗？答：我听说是从报纸上得知的，看到的广告，给我打的电话。……。问：你的招商过程中跟任**还提到了什么？答：我根据美食广场给我提供的效果图，我跟任**提过2013年3月以后安装观光电梯，还有大的LED显示屏在美食广场开业后加装，以及通过西站管委规化（划）将来会把公交车站引进瑞海，公交车走瑞海大厦北侧并有站点，具体实施时间没有跟任**承诺。问：你依据什么跟任**承诺的这些事项？答：根据甲方给我提供的效果图及前期规化（划），我跟任**谈的。问：你说的“甲方”是谁？答：美食广场。……。问：你知道水吧什么时候开业的吗？商定的多长免租期？答：不知道。我是2013年2月21日走的，离开的瑞海美食广场，当时还没有开业。开始商定1月8日到2月8日试运营，为免租期。……。”

北京市西城区人民检察院于2014年12月5日对孟*进行了询问，内容为：“……。问：请问您在福**公司的职权？答：我在这个公司做经理，可以对公司的招商、租金减免等主要经营事宜做决策，我也可以在自己权限内，任命公司其他的具体事项的经理。我公司从瑞海**方公司那里把瑞海大厦四层的经营权承包过来，然后将该层的具体摊位分别出租给小商户。问：在本案案发前您任命过哪些人员？答：在案发前我已经成为了经理，我们委托了一个招商公司，我们委托招商公司的吴**及其团队做我公司的招商公司。在之前，我们计划制作外挂电梯到四层，在四层外墙制作灯箱广告，这些都是我公司的规划，但是这些规划分别需要西**委员会的审批才能进行；因为我公司在瑞海经营期间，该大厦也给我们口头介绍，在我们开张的同时，二层和三层都要和我们同时开业，这些也是大厦经营公司给我们口头说的，没有具体落在文字上，所以我们在向商户介绍我公司出租的摊位时也将该内容予以介绍；将地下规划改变，将公交车站点转移的这个事情也是大厦经营公司给我说的，我们才在向商户介绍的时候说了这个事情。问：你公司是哪个具体人员将上述情况介绍给吴**的？答：在委托吴**的时候，我将一部分情况告诉了吴**，还有一部分情况秦*、张*，我们几个人可能分别都跟吴**说过，秦*是因为他是管现场的，张*是我公司内部管宣传的。问：你公司是哪个具体人员将上述情况介绍给任义文的？答：具体我不清楚，应该是吴**招商的，然后将招商结果告诉我们。问：请问您所在的单位和任义文之间关于降租金和延期事项的情况？答：商户入场的时候都是押一付三，快到期的时候，我们公司管理层决定给商户降租金，当时是我、秦*、王*我们几个人一起商量决定的。我和王*跟每个商户谈了，意思就是如果商户继续经营的话，从商户的合同到期日开始，可以享受优惠租金，如果不想继续经营，就按原合同的租金执行。关于是否给商户延长免租期，我记得应该没有。我今天有急事，希望下次做笔录。问：好，看笔录签字。答：好。”

北京市西城区人民检察院于2014年12月5日对秦*进行了询问，内容为：“……。问：请问您所在单位和任*文之间关于降租金和延期事项的情况？答：开始商户经营不善，公司出于商户经营考虑，我们公司领导层决定给商户降租金，我们当时商量过，所以我知道这事，但是具体怎么降的我不知道，后来孟*和王**商户谈的。问：关于免租期，你们公司和商户是如何约定的？答：在任*文进场经营一段时间后，任*文就来找我谈免租期、降租金的事，我跟他说租金降不了，降租金、免租期这些事我说了不算，我只能跟公司反映，公司决定了我再执行。因为之前签合同的时候，我们给商户的免租期是不同的，有长有短。大概5月份，我们公司孟*、王**商户谈改签合同，他们跟我谈过这个事情。预计给所有商户的免租期都延长到一个月。张*和任*文好像签了免租期补充协议，应该是20天免租期，当时我还和张*很生气，觉得他没有经过我。后来张*应该将和所有商户的免租期合同都给改成了一个月，也就是说3月6日开业，免租期一个月的话，一直到4月6日开始起算租金。改签合同这个事情是我们公司的张*具体负责的，他当时跟我说了，但是张*是否和任*文签署协议的情况我不清楚。问：当时通知任*文交多少租金？答：后来6月底，我让王*通知所有商户该交租金了。但是我不清楚任*文具体应该交多少租金，因为当时孟*和王*应该和任*文谈过了，但具体怎么给任*文降的租金，我就不清楚了。……。问：当时招商户进场的时候，是如何向商户承诺的？答：当时我们公司找了招商公司，具体怎么跟商户谈的，我不清楚。后来商户因为这些找过我，所以我也清楚一些，商户说当时招商的时候承诺有广告、电梯、LED显示屏等，我跟商户也解释了，这些是公司规划，我还把公司规划图给商户看过，意思就是公司实际上一直在做这些事，但是这些事情需要向西站管委会报批，不是公司能左右的了的。问：广告、电梯、LED显示屏等这些招商方案，是公司决定的吗？答：如果介绍了这些招商方案，我具体不是很清楚，应该是公司其他人员决定的。问：这些介绍的情况都实现了吗？答：开业的时候四楼商户档口的窗户上的LED屏幕已经有了，楼下我公司的金杯车车身广告在开业后一个月左右也有了，电梯在开业后的一个月也开通了，原本要在大厦外墙的LED屏幕因为城管不让装，所以改到二楼超市外的墙上装了，这个大概在5、6月份的时候实现的，公司为了商户广告的事做了很大的努力。……。”

福**公司对吴*、孟*、秦*的身份及询问笔录的真实性予以认可，但认为这不属于公司的承诺，对任义文所要证明的内容及证明目的均不予认可。对福**公司的招商广告的真实性不予认可。

经询问，双方认可《渔港金悦美食广场档口经营合同》于2013年7月18日解除终止。关于任义文要求退还的33334元租金如何计算的问题，任义文解释称孟*曾承诺自起租日起每月租金降至2万元，按照2万元的租金标准计算，2013年4月6日至7月18日经营期间的租金共68666元，其共交纳了102000元租金，剩余33334元福临远**司应当退还。福临远**司否认孟*承诺过自起租日起每月租金降至2万元。对此，任义文未提供证据。关于免租期问题，任义文称免租期为1个月，自2013年3月6日至2013年4月6日，福临远**司认为双方签订的合同并未约定免租期，即便按照孟*在询问笔录中的陈述，如果续租才有免租期，双方并未续租，因此不认可免租期。经询问，双方均认可孟*在北京市公安局西站分局于2013年8月7日的询问笔录中陈述“如果续租，免租期一个月”中的续租指的是交纳下一个季度租金。经再次询问，双方均认可合同于2013年7月18日解除。关于吴*、孟*、秦*在询问笔录中陈述的承诺，福临远**司认可没有实现，但认为这些不是公司的承诺。

2013年7月18日，任义文与福**公司就降低租金、招商承诺等问题发生争议，任义文因涉嫌犯抢劫罪于2013年8月5日被羁押，同年9月12日被取保候审,于2015年4月2日被逮捕。2015年4月2日，西城区人民法院作出（2015）西刑初字第121号刑事判决，判决任义文犯非法拘禁罪，判处有期徒刑一年六个月。同案还有被告12人，均为任义文亲属。

上述事实，有双方当事人陈述、《渔港金悦美食广场档口经营合同》、收据、吴*、孟*、秦*的询问笔录等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：任**与福**公司签订的《渔港金悦美食广场档口经营合同》系双方当事人真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据公安、检察机关对吴*、孟*、秦*的询问可知福**公司在招商过程中向任**作出过与涉案合同内容有关的承诺。2013年5月，任**与福**公司协商时，福**公司作出如果双方继续履行合同，则2013年3月6日至2013年4月6日为免租期，2013年4月6日到2013年6月6日每月租金为34000元，2013年6月6日以后每个月租金降至2万元的承诺。2013年6月6日之后，任**继续经营至2013年7月18日自行撤场，故福**公司应按上述标准计算任**应交纳的租金，一审法院计算后判决该公司退还任**6000元租金正确。关于福**公司的上诉意见，虽然就设立免租期及租金下调问题，福**公司与任**无书面协议，但福**公司相关工作人员认可向任**作出过上述承诺，相关工作人员的行为非个人行为，系代表公司的职务行为，故应视为福**公司与任**对合同内容协商一致进行了变更，福**公司否认存在免租期及租金下调的意见不能成立。根据合同约定及双方的口头约定，任**未拖欠租金，福**公司要求用押金冲抵所欠租金，拒绝退还押金的上诉意见，本院不予采信。综上所述，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千五百零三元，由任义文负担一千一百零三元（已交纳）；由福临远致**有限公司负担四百元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费八百元，由福临远致**有限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年七月十日